【正文】 的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)?！　〔粦?yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。20陽(yáng)臺(tái)面積怎么計(jì)算按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：(1)封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積，(2)沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書(shū)”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購(gòu)房人買(mǎi)這樣的現(xiàn)房。26“兩書(shū)”是指什么？“兩書(shū)”是指新建住宅《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。28請(qǐng)問(wèn):目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房人交定金或預(yù)付款，而在未來(lái)的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買(mǎi)住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營(yíng)、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動(dòng)合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且沒(méi)有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且工資由單位支付的職工，無(wú)論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。對(duì)企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過(guò)，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。 31請(qǐng)問(wèn)如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問(wèn)：您好，我想問(wèn)以下幾個(gè)問(wèn)題：個(gè)人住房公積金余額的查詢方法新出臺(tái)的住房公積金貸款額度及年限的具體計(jì)算方法公積金貸款的借款申請(qǐng)表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)??？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請(qǐng)撥打電話67606291或67606292查詢。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問(wèn)：我今年想要買(mǎi)房，關(guān)于公積金貸款我有一些問(wèn)題：1。現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過(guò)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？問(wèn)：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應(yīng)超過(guò)每季度還款額。請(qǐng)問(wèn)我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來(lái)?！　〈穑嚎梢?。37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問(wèn)：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計(jì)算？答：請(qǐng)您與當(dāng)時(shí)辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。 38如何提取個(gè)人住房公積金帳戶的存款？問(wèn)：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對(duì)于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲(chǔ)蓄卡相聯(lián)系起來(lái)，不太清楚，現(xiàn)請(qǐng)專家給予詳細(xì)解釋。支取出來(lái)的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲(chǔ)蓄卡即可。其貸款的最快期限是多長(zhǎng)時(shí)間？由于各個(gè)城市具體情況的不同貸款比例也不一樣?！　?0住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)取？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：　　(1)住房補(bǔ)貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)?！　?3)實(shí)行住房貨幣分配的人員，在實(shí)施單位工作滿2年的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)可向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購(gòu)房款；款額不足的，可按規(guī)定申請(qǐng)職工政策性住房抵押貸款?！　?5)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，從變動(dòng)職務(wù)的次月起按新職務(wù)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止?！　?7)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國(guó)、出境定居)的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的；已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時(shí)可一次性提取。　　(10)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的，從去世的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼，但最多發(fā)至累計(jì)25年滿止。 40什么是住房補(bǔ)貼？房補(bǔ)貼是國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。　　住房補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象是職工。已按房改優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補(bǔ)貼。　　職工的住房補(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無(wú)房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。發(fā)放住房補(bǔ)貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡?！　“l(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式?！　?2)基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼，各級(jí)干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購(gòu)房時(shí)一次性發(fā)放。 41消費(fèi)者用貸款購(gòu)買(mǎi)商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格都在十幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬(wàn)元以上?！　∠M(fèi)者如果用貸款買(mǎi)到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺?gòu)買(mǎi)的商品住宅在 一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。至于以純粹投資為目的貸款購(gòu)房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。其中公積金貸款20萬(wàn)元、貸款期限為10年。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來(lái)的壓力。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)這套住房實(shí)際支付額僅為370080元?！　∵@種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購(gòu)房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。在《租賃合同》上，一般明確三個(gè)問(wèn)題：一是明確房子是為了取得貸款已進(jìn)行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時(shí)還貸時(shí)，承租人應(yīng)無(wú)條件配合銀行的決定。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時(shí)的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價(jià)或變賣、拍賣后的過(guò)戶登記，后一項(xiàng)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書(shū)的管理部門(mén)；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書(shū)上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。無(wú)論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來(lái)處理有關(guān)問(wèn)題。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款，數(shù)額相對(duì)較小，而且歸還時(shí)間較長(zhǎng)，銀行在計(jì)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時(shí)，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息?！　〉牵龅教厥馇闆r，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無(wú)法按期歸還貸款。假如貸款人和銀行原來(lái)約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說(shuō)銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。　　這時(shí)，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。如果不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來(lái)解決。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過(guò)拍賣或是訴訟來(lái)解決，要主動(dòng)得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長(zhǎng)越好，還是短期的好？這主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好?？梢?jiàn)，延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長(zhǎng)越好呢？讓我們來(lái)看一個(gè)例子。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%。所以合理的期限為5—8年。貸款額度最高不超過(guò)房屋售價(jià)的70%。48個(gè)人購(gòu)房如何辦理保險(xiǎn)？個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)并無(wú)強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個(gè)人因購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí)，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。　　住房保險(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，與抵押行相聯(lián)系。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人 都有利。對(duì)個(gè)人而言住房?jī)r(jià)值高，普通家庭需長(zhǎng)期積累才能購(gòu)置，家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測(cè)的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對(duì)住房加保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無(wú)法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時(shí)收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無(wú)力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。一般程序?yàn)殂y行與個(gè)人簽訂購(gòu)房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險(xiǎn)，然后辦理抵押登記，最后辦理放款?！　?二)稅費(fèi)：　　在交易過(guò)程中：　　①契稅：買(mǎi)方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。　?、塾』ǘ悾??！　≡谏贽k產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中：　?、俚怯涃M(fèi)：?！　、塾』ǘ悾好考?元。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)，該交定金還是訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。為防止意外，購(gòu)房者一定要保留好定金收據(jù)。定金應(yīng)于簽定合同時(shí)交付?！　∮喗鹗侵纲?gòu)房人怕看中的房子不能買(mǎi)到而交的預(yù)訂的錢(qián)，對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有處罰的作用，因此，當(dāng)付款方不想購(gòu)買(mǎi)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還。 49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。　?、劢杩钊税春贤?guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計(jì)收萬(wàn)分之四?？捎少J款銀行代辦保險(xiǎn)手續(xù)?！　∮捎谙铝性蛟斐杀ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用?！　”ＷC期限：自投保次日(一般從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止。　?、俚盅嘿J款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式?！　、郾ＷC貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。最常見(jiàn)的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。申請(qǐng)人的身份證和戶口(藍(lán)印戶口也可以申請(qǐng)，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。申請(qǐng)人如果要求公積金借款，要提供按時(shí)交納公積金的證明。在確定貸款年限時(shí)，有時(shí)還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請(qǐng)公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。房產(chǎn)商的實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理混亂、信譽(yù)不佳等都會(huì)給買(mǎi)者和銀行住房貸款帶來(lái)煩惱和風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)外，調(diào)查期一般一個(gè)月到三個(gè)月?！　「骷毅y行為了吸引客戶，已將貸款期限延長(zhǎng)到30年?！　?duì)資金充裕、并有投資意愿的人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期貸款比較有利?！　?duì)于資金緊張的購(gòu)房人，除了還貸以外，沒(méi)有更多的錢(qián)做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過(guò)多利息，應(yīng)以中短期(1015年)貸款比較合適。如果購(gòu)房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息?！　?duì)于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額(超過(guò)還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。現(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。另外，個(gè)人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過(guò)借款人并執(zhí)行新的稅率 55怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個(gè)人住房貸款為例，說(shuō)明怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。 56福利分房如何