【正文】 房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)住房做抵押，并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)棉D(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利?！　∽鳛橘J款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒(méi)有特殊情況，一般都能按期歸還。作為抵押人來(lái)說(shuō)，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。44用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋后，如確實(shí)無(wú)能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以后，就具有法律效力。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書(shū)面同意?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書(shū)發(fā)還抵押人保管。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國(guó)有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購(gòu))房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。　　抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門(mén)辦理抵押登記。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個(gè)環(huán)節(jié)?！　【唧w做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購(gòu)房者還貸壓力的一種有效途徑?！　∨c此同時(shí)，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個(gè)家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價(jià)為52萬(wàn)元。這對(duì)于以自住為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不僅可以減輕單純勞動(dòng)收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。由于商品住宅的總價(jià)格高，即使是得到銀行的貸款支持，買(mǎi)房后每月所需償還的數(shù)額對(duì)于購(gòu)房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對(duì)貸款買(mǎi)房還是望而卻步?！　?3)按月補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)新職工，在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計(jì)發(fā)。　　(1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)無(wú)房的老職工，在職工購(gòu)房時(shí)一次性發(fā)放?！　∽》垦a(bǔ)貼的資金來(lái)源主要有三大塊：一是國(guó)家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。每個(gè)職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。無(wú)房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 　　(10)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的，從去世的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼，但最多發(fā)至累計(jì)25年滿(mǎn)止。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時(shí)可一次性提取?！　?7)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國(guó)、出境定居)的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的；已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案?！　?5)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，從變動(dòng)職務(wù)的次月起按新職務(wù)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿(mǎn)為止。　　(3)實(shí)行住房貨幣分配的人員，在實(shí)施單位工作滿(mǎn)2年的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)可向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購(gòu)房款；款額不足的，可按規(guī)定申請(qǐng)職工政策性住房抵押貸款。　　40住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)?。孔》垦a(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：　　(1)住房補(bǔ)貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。其貸款的最快期限是多長(zhǎng)時(shí)間？由于各個(gè)城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。支取出來(lái)的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲(chǔ)蓄卡即可。 38如何提取個(gè)人住房公積金帳戶(hù)的存款？問(wèn)：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對(duì)于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶(hù)的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲(chǔ)蓄卡相聯(lián)系起來(lái)，不太清楚，現(xiàn)請(qǐng)專(zhuān)家給予詳細(xì)解釋。37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問(wèn)：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計(jì)算？答：請(qǐng)您與當(dāng)時(shí)辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)?！　〈穑嚎梢?。請(qǐng)問(wèn)我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來(lái)。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？問(wèn)：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應(yīng)超過(guò)每季度還款額。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過(guò)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。32繳納住房公積金滿(mǎn)幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問(wèn)：我今年想要買(mǎi)房，關(guān)于公積金貸款我有一些問(wèn)題：1。 31請(qǐng)問(wèn)如何查詢(xún)公積金余額，公積金貸款的流程？問(wèn)：您好，我想問(wèn)以下幾個(gè)問(wèn)題：個(gè)人住房公積金余額的查詢(xún)方法新出臺(tái)的住房公積金貸款額度及年限的具體計(jì)算方法公積金貸款的借款申請(qǐng)表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)取？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請(qǐng)撥打電話(huà)67606291或67606292查詢(xún)。對(duì)企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過(guò)，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶(hù)口職工，凡簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且沒(méi)有在戶(hù)口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且工資由單位支付的職工，無(wú)論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買(mǎi)住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營(yíng)、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動(dòng)合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房人交定金或預(yù)付款，而在未來(lái)的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。28請(qǐng)問(wèn):目前，商品房銷(xiāo)售有哪幾種類(lèi)型，現(xiàn)房銷(xiāo)售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷(xiāo)售分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售(即預(yù)售)兩種。26“兩書(shū)”是指什么？“兩書(shū)”是指新建住宅《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷(xiāo)售必須“五證”“兩書(shū)”齊全，而現(xiàn)房銷(xiāo)售則未必，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷(xiāo)售許可證，購(gòu)房人買(mǎi)這樣的現(xiàn)房。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶(hù)內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。20陽(yáng)臺(tái)面積怎么計(jì)算按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：(1)封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積，(2)沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積?！　〔粦?yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)?！　》?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)?！　」媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑 ，按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。即：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)的商品房是一種期得利益，通過(guò)辦理預(yù)售，預(yù)購(gòu)登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。 但需出具出國(guó)一年以上的居留證明。是否需要出國(guó)簽證等材料。 36交納公積金1年，現(xiàn)計(jì)劃出國(guó)，能夠提取住房公積金和住房補(bǔ)貼？問(wèn)：我即將要出國(guó)留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過(guò)公積金。34還清住房公積金貸款后還可以再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后可以再次申請(qǐng)。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問(wèn)用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒(méi)有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問(wèn)題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件計(jì)算貸款額度。繳費(fèi)滿(mǎn)幾年才可公積金貸款？2。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過(guò)工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢(xún)；(2)參照2000年京資中心計(jì)字088號(hào)文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后發(fā)給個(gè)人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫(xiě)合同，第五步放款，需帶的材料因各人購(gòu)房等情況不同而不同，可以申請(qǐng)貸款時(shí)問(wèn)分中心。 30請(qǐng)問(wèn)：是否能夠用A市的住房公積金購(gòu)買(mǎi)B市的住房？問(wèn)：我在一個(gè)城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶(hù)上)，現(xiàn)在我和我愛(ài)人想在她工作的城市B購(gòu)買(mǎi)住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，：在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款，其次北京申請(qǐng)公積金貸款不能購(gòu)買(mǎi)外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來(lái)，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。　　對(duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報(bào)。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷(xiāo)售許可證，已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程開(kāi)工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。只要看國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書(shū)就可以，但已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)時(shí)仍需要看“五證”“兩書(shū)”。25什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。22《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的銷(xiāo)售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶(hù)內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶(hù)。 18哪些公用建筑面積可攤給購(gòu)房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶(hù)可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門(mén)廳，走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理