百貨商場管理手冊-文庫吧資料
2025-03-29 14:23本頁面
【正文】 運形式。 3) 形象不統(tǒng)一 廣場內(nèi)各商鋪有如獨立的個體, 各自為政,容易造成惡性的競爭。而新租戶起租時亦不需要花大量時間去重新設(shè)定及連接中央收銀臺及有關(guān)系統(tǒng)及辦理有關(guān)額外手續(xù)。 2) 而使用獨立收銀營運方式就沒有這個優(yōu)點。 前期設(shè)施投入較少 由于各公司財政獨立,廣場內(nèi)不需設(shè)置中央收銀臺及計算機設(shè)備等輔助中央收銀的設(shè)施, 所以前期的投資會較中央收銀方式為少。所以業(yè)主要于每月向各商戶收取定額租金。 除非市場經(jīng)濟經(jīng)歷十分大的變化, 否則物業(yè)價值不會有重大的改變。 2) 容易受市場影響 由于物業(yè)的租金是由市場去厘定的, 而廣場是以全出租形式運作,所以租金的收入及廣場的空置率十分受市場因素所影響, 直接影響廣場的營運。不似得將廣場出售般可以在短時間內(nèi)回本。這個營運方式的優(yōu)點與缺點分析如下: 優(yōu)點 缺點 1) 易于保持統(tǒng)一的形象 由于廣場內(nèi)所有單元商戶都是租客,大業(yè)主可以確保各租客都遵守租戶手冊內(nèi)的規(guī)則及受有關(guān)租約內(nèi)的條款的約束,有效地控制各商戶的經(jīng)營范圍及銷售貨品,以確保各商戶不會影響廣場的統(tǒng)一形象。 而在單一業(yè)主,全出租的模式下又分為獨立收銀及中央收銀兩種營業(yè)模式。 營運方式 廣場的營運方式基本上可分為兩大類。三. 要有效的對廣場特質(zhì)作出分析,物業(yè)經(jīng)理需要一份運作手冊,當(dāng)遇到問題時能夠作出實時的響應(yīng)。 二. 廣場特質(zhì)的分析 總物業(yè)經(jīng)理可透過實景巡察物業(yè),研究其設(shè)計及配套設(shè)施之優(yōu)劣,與區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)比較,從而知道本身廣場的優(yōu)點及缺點,再而訂立一套適用于日后長遠維修工程的計劃。一. 市場調(diào)查 市場調(diào)查的目的是透過各種市場分析去找出廣場是否適合這個區(qū)域, 各種市場分析如下: 1) 人口的年齡及收入 2) 該區(qū)的經(jīng)濟概況 3) 市民的生活習(xí)慣 4) 消費者的消費模式, 購買產(chǎn)品的能力及意欲 5) 該區(qū)同業(yè)的競爭程度 透過以上的分析,我們可以找出該區(qū)的供與求,從而知道在該區(qū)設(shè)立商場是否可行。完善的廣場管理制度所包括的范圍甚為廣泛,在物業(yè)出租前后,總物業(yè)經(jīng)理都需要處理各種事宜,市場調(diào)查、廣場特質(zhì)的分析、營運分析、選擇合適的租客、市場推廣等等。 負責(zé)定期檢討公司之人員及物料資源, 以制定適當(dāng)之人員架構(gòu), 薪津標準及采購程序。員工之招聘、入職、薪津調(diào)整及人員培訓(xùn), 從而為廣場管理措施上訂立完善的系統(tǒng)。 負責(zé)處理廣場內(nèi)一般客戶服務(wù),如失物認領(lǐng)、救援、咨詢及突發(fā)事件處理及客戶投訴等事宜。在租戶租約的管理方面,租務(wù)管理部會處理日常收租、催收租戶帳項、續(xù)租及招租等事宜。 主要透過租務(wù)管理部及客戶服務(wù)部分別處理廣場內(nèi)的各種租務(wù)事宜及一般客戶服務(wù)事宜。公共關(guān)系部的作用有如一條橋梁,對內(nèi)她可以代表業(yè)主去與租客溝通, 并將租客的意見向業(yè)主反映
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