【正文】 客流量不大，多為目的性較強的熟客。他認為在民族商場宜做比較大眾化的鏡畫。其二：書畫：鋪位門面20平方米，月租金500元，合同一年一簽?，F(xiàn)在的人氣一般，正期待今年底園湖路花鳥市場的實際搬遷。B、人民公園花卉書畫市場：已開業(yè)兩年，以賣古玩、字畫和工藝品為主。其品種之二：仿真花草植物：屬耐用品，本地需求下降，利潤空間減??；而外地經營戶往往會到廣州等地直接進貨。平均租金為20~30元人民幣/平方米；目前，商鋪租賃是有價無市，市政規(guī)劃園湖路改造今年底有可能將其搬遷（據(jù)說將搬至白沙的榮和新城）。其中有仿真花草植物店約11家；有工藝品店22間。關于對民族商場現(xiàn)有經營品種的小結：無疑，音響等電子電器類是民族商場的主導品種，但目前品種欠豐，主題不突出，專業(yè)經營層次較低，從而影響了其的市場份額；百貨類的經營檔次較低，容易產生同質化競爭，但考慮現(xiàn)狀，仍可作為主要的輔助業(yè)態(tài)保留；另外，樂器類經營的市場份額不大，音像制品類經營也存在著不確定的因素，可作為一般性輔助業(yè)態(tài)有選擇地保留；電腦軟件因受同類市場沖擊缺乏競爭優(yōu)勢，已自然萎縮。樂器類（琴）◆經營現(xiàn)狀：集中商場三樓，約有11戶左右，經營主要是小作坊老板在操作，經營狀況一般；◆經營分布：該行業(yè)總體經營存量不大，除了民族商場外，教育路還集中有約15戶；◆競爭情況：市場競爭激烈，利潤空間較小；目前，生意基本被大琴行搶走，小琴行的生意主要靠熟客、發(fā)燒友和一些朋友在支持著，前景也不容樂觀◆租金水平：35～50元/㎡.月；◆綜合判斷：行業(yè)經營規(guī)模雖然不大，但民族商場卻占有南寧市近半的市場份兒，因此，作為特色經營品種，尚可作為輔助業(yè)種保留經營。音像制品◆經營現(xiàn)狀：主要集中民族商場三樓，占據(jù)了三樓的大部分面積，經營狀況一般；◆經營方式：主要以音像超市的形式出現(xiàn)。但目前仍可利用其現(xiàn)有的購物環(huán)境和商業(yè)慣性，針對學生及周邊縣份的低檔次消費，做些低端商品。其經營戶存量較大，約280多戶，但經營檔次較低，客群也以低端群體為主，目前經營狀況較差?！艚洜I分布：該行業(yè)主要集中在民族商場、通銀商場及舊和平商場，經營戶總量在700戶左右；◆品種結構：包括音響、音像、家電、五金交電、各類小電器（如小收音機、耳機、鐘表電器等）及各類電子邊緣產品（配件類）；◆競爭情況：通銀商場是最直接的競爭對手，其專業(yè)經營層次明顯比民族商場高；◆租金水平：130～150元/㎡.月；◆經營前景：以民族商場和通銀商場兩大經營龍頭，逐漸形成了音響、電器及電子元件的特色經營區(qū)域的趨勢；◆綜合判斷：其屬民族商場傳統(tǒng)的經營業(yè)態(tài)，依托民族商場所處的區(qū)位、交通、規(guī)模及配套等優(yōu)勢條件，可以通過完善電子電器的業(yè)種結構，發(fā)揮集聚效益，做大做強，突出主題化，加強專業(yè)性，爭取成為行業(yè)的發(fā)展龍頭。月以上。其經營的服裝與本商場有一定的關聯(lián)，未來將會形成直接或間接的競爭；同時，流行前線目前的起租水平較高，因此，其招商進展應予以關注。 （三）潛在的主要競爭商場： 流行前線場規(guī) 模： 800米地下商業(yè)街經營定位： 時尚流行購物街（STREE MALL）；經營類別： 服裝、服飾類；經營方式： 零售；經營年限： 招商中經營檔次： 中檔；輻射范圍： 南寧市區(qū)；租金水平： 180～350元/㎡.月（折后）商場配套 有中央空調；經營推廣： 注重推廣。評述：萬隆百貨商場原定位為中高檔購物商場，后因經營管理不善，商品質量低下，經營狀況差，現(xiàn)由大中電器進駐，在經營環(huán)境上得到較大的改善。桂登商場位 置： 濟南路與南京路交匯處； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積:； 經營定位： 鞋類主題商場；經營類別： 鞋類、文體、漁具物資、輕紡織品（床上用品）；經營方式： 以批發(fā)為主；經營檔次： 低檔；輻射范圍： 南寧市、城鄉(xiāng)結合部、以及周邊縣份與地區(qū)（如百色、河池）；租金水平 一層120～180元/㎡.月 二層40～60元/㎡.月商場配套 無扶梯、無中央空調；外 立 面： 陳舊；經營推廣： 缺乏統(tǒng)一的推廣包裝。港澳商場位 置： 高峰路； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積:； 經營定位： 兒童服飾主題商場；經營類別： 服裝、服飾類；經營方式： 零售；經營年限： 約8年經營檔次： 中檔；輻射范圍： 南寧市區(qū)及周邊地市縣份；租金水平： 1F：120～200元/㎡.月 2F：120～150元/㎡.月3F：60～90元/㎡.月 商場配套 無扶梯、有中央空調；外 立 面： 外立面包裝較為現(xiàn)代、潮流；經營推廣： 原缺乏系統(tǒng)的整合推廣；現(xiàn)已著手商業(yè)外立面的外包裝。評述：搜品廊商場原為平等商場，其所處地段人流量雖然很大，但原來的經營狀況很差；經過重新包裝定位后，現(xiàn)在的經營狀況正在的好轉。評述：裕豐商場是南寧市在瞄準目標市場、進行差異化定位取得較為成功的典型；同時，其還注重形象的包裝、推廣，以及商場的經營管理，因此，目前商場人氣較旺，各樓層的租金水平也很高，且相差不大，約為250～350元/㎡.月，是整體旺場的典范。舊和平商場在綜合經營及人流聚集更具優(yōu)勢，作為傳統(tǒng)的兩大綜合性市場，民族商場在與舊和平商場的競爭中已明顯處于劣勢。其小家電、五金電器類商品經營面積占商場一層經營面積的80%，主要以小音箱、VCD、DVD、電視為主，商品質量差，多數(shù)為雜牌；品牌化知名度低；其商品有許多是從民族商場炒（進）的貨。其一樓的家電電器、五金類也具有一定的規(guī)模。舊和平商場位 置： 人民路與西關路交匯處；規(guī) 模： 共5層，營業(yè)面積:；經營定位： 大型傳統(tǒng)綜合性百貨商場；經營類別： 小家電、電器、日化、服裝、鞋類、床上用品等；經營存量： 鋪面、攤位數(shù)量：約2500個；經營戶數(shù)量：約2100戶（其中家電電器類150戶）；經營方式： 批發(fā)、零售；經營年限： 約18年左右；經營檔次： 中低檔；輻射范圍： 南寧及周邊地區(qū)為主，周邊縣份，東盟國家如越南；租金水平： 1F：130～150元/㎡.月； 2F：110～120元/㎡.月3F：90元/㎡.月；4F：60～90元/㎡.月；5F：30～50元/㎡.月出 租 率： 出租率較好，基本上保持在90%以上；經營規(guī)劃： 1F：小五金、小家電、化妝品、兒童玩具、魚具； 2F：服裝、皮具箱包、鞋類；3F：服裝批發(fā)；4F：服裝零售；5F：床上用品；經營配套： 無扶梯、有中央空調、配套齊備如停車、物流配送；外 立 面： 現(xiàn)代、簡約（經前幾年對外立面進行重新包裝）；經營推廣： 較少?！袅觿荩荷虉鼋洜I規(guī)模及發(fā)展空間十分有限，停車、倉儲不便；商場內部以敞開式柜臺進行經營交易，過道間距較為擁擠，空氣流通性差；經營管理上不到位，客戶意見較大；客戶存在一定的流動性。出 租 率： 1層：100% 2層：保持在90%左右；經營規(guī)劃： 1F：音響專賣店（較少）、電子元配件；2F：音響專賣店；經營配套： 無電梯、無中央空調、停車、倉庫方面均存在不足；外 立 面： 立面形象一般,但有內部經營戶廣告牌位配合商場作為宣傳；經營推廣： 商場缺乏統(tǒng)一推廣。三、區(qū)域可類比商場經營管理比較調查分析區(qū)域可類比項目：◆在經營定位、經營品種上可類比的商場，如通銀商場、舊和平商場；◆在經營包裝策略上取得成功的可類比商場，如裕豐商場、搜品廊、港澳商場；◆潛在的競爭類比項目，如流行前線、置地廣場。小 結： 朝陽商圈的商業(yè)競爭已進入業(yè)態(tài)主題化、商場品牌化的經營時期。通過改善自身的物業(yè)條件來提升商場的定位檔次，以爭取客源，提高市場競爭力?！糇⒅亟y(tǒng)一推廣及形象包裝，商場品牌經營化意識日趨明顯。類 型面 積所占比例賣場類約16萬㎡40%分租店類約24萬㎡60%商場發(fā)展特征◆商場的主題化、特色化日益突出。 商場類型特點經調查統(tǒng)計，目前朝陽核心商圈商場類總商業(yè)面積約40萬㎡，分賣場類商場和分租店類商場：以分租店類商場為主，經統(tǒng)計共有18個，約占60%的面積比例；賣場類商場類數(shù)量相對較少，其中萬達商業(yè)廣場除了少部分為室內商業(yè)街分租經營外，在部分面積為統(tǒng)一經營。（從歷史形成的消費習慣及業(yè)態(tài)結構看，東起萬達廣場，西至朝陽溪附近的交易場、小金山一帶，南到解放路，北至民族商場是這一商圈的核心區(qū)域，稱為朝陽核心商圈）。 小 結： 綜合上述經營指標可以看出，民族商場近兩三年來的經營收益狀況相對穩(wěn)定，但商場空置率并沒有得到改善，影響了年總收益的增加?！?003～2005各年度商場租金收益變化情況（按使用面積，元/㎡.月）樓層2002年2003年2004年2005年1F1081341221242F678388843F4246534F31324839由上表可見：從商場1～2層年平均租金水平自2003年上調了20元/㎡.月后兩年，一層租金水平維持在122～124元/㎡.月之間，二層維持在84～88元/㎡.月，三層租金水平近幾年來均有小幅增長的趨勢，至2005年達到了53元/㎡.月；四層的租金水平變化不大。小 結： 由上可見，民族商場負1F至3F整體出租狀況良好，4F空置率較高；從各經營業(yè)態(tài)的所占比例來看音響等電子電器、服裝百貨為兩大主力品種；從1F～4F樓層經營業(yè)態(tài)來看，其關聯(lián)性、互補性不明顯，經營顯得相對散亂，商場的整體集聚效應不明顯。◆商場1F主要經營音響等電子電器、鞋帽、鐘表等；其中，音響等電子電器類約占70%的面積比例，是一層的主力品種；鞋帽、鐘表、飾品等百貨類占20%；其它如餐飲、銀行、藥店、書店類約占10%；一層的出租率較理想，出租率達到100%；◆商場2F以服裝類為主力品種，約占65%，經營檔次較低，顧客主要面向學生群體、周邊縣份消費市場為主；以畫框類為輔助品種，約占35%的比例，該類品種經營戶約有11戶，經營存量不大，但在行業(yè)經營中占重要地位；二層另有少部分位置較差的鋪面空置，出租率約為95%左右；◆商場3F主要以音像制品為主力品種，約占70%，琴類約占30%；音像制品類經營采用超市包租的經營形式，然后再分租給各經營散戶，共有7家較大的音像超市；琴行類在同行業(yè)中也較具規(guī)模，占主導地位；三層有部