【正文】 目普遍存在 “三差 ”現(xiàn)象（規(guī)劃差、戶型差、管理差），而目前入市大盤的整體居住品質(zhì)有一定提升，這也必將促進房價的穩(wěn)步上調(diào)；從目前來看，價格將成為洛江板塊走出房市窘境并贏得相應(yīng)市場份額的最大利器。關(guān)鍵詞 2：戶型配比洛江中心區(qū)戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例室 廳 配比 一房一 廳 二房二 廳 三房二 廳 四房二 廳面 積 區(qū) 間 5070 8090 90100 100110 120130 130140 150160 150170 170180武夷花園（三期） 78 102 　 　 84 　 　 　 　陽光美 爾 奇（二期） 　 　 81 27 89 66 　 　 　大江盛世（ A區(qū)） 64 74 　 　 　 166 　 　 　嘉林廣 場 　 　 　 　 　 　 3270 　 20冠 亞 建筑類型： 07年之前，除冠亞東方星城為純小高層設(shè)計外，其余基本上以多層住宅為主，小高層在該區(qū)域開發(fā)量明顯較少，高層住宅開發(fā)處于空白狀態(tài)。愛家、 陽光國 際 廣 場 一期 3 ――――――――――― 0 3小高層 /高層＋別墅 陽光美 爾 奇、嘉林廣 場 一期 2 ――――――――――― 0 2分析： 由于受到地域、區(qū)位環(huán)境、消費群體類型等因素影響，使得 2022年成為市場區(qū)隔的重要分水嶺，呈現(xiàn)以下的特征 ——開發(fā)規(guī)模及品質(zhì)： 07年之前，除了吉源小區(qū)、東方星城兩大項目呈規(guī)?；_發(fā)外，其余項目均在 1030畝之間小規(guī)模開發(fā)，小區(qū)綜合居住品質(zhì)不高。安置小區(qū)的陸續(xù)建成入住將為城東片區(qū)帶來大量的人流、物流、信息流，對城東商圈的繁榮起到巨大的推進作用，大量的安置房也會從安置戶私人渠道流入市場，成為城東 — 洛江房市非主流供應(yīng)市場的主力軍，導(dǎo)致市場的供應(yīng)壓 力增大。目前建設(shè)美仙山安置小區(qū)、金鳳嶼安置小區(qū)和西福安置小區(qū)，建設(shè)周期均為兩年?！?從目前該區(qū)位開發(fā)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，可以肯定在明后年供求兩方面都將創(chuàng)歷史新高，市場也將面臨更嚴峻的考驗?！?隨著該區(qū)位交通易達性的逐步改觀和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，該區(qū)位已成為與中心城區(qū)附屬關(guān)系最緊密的居住板塊，將吸引更多消費者的關(guān)注。洛江中心區(qū)時間段 建筑形態(tài) 樓盤 用地規(guī)模 （畝） 總建面積（ 萬㎡） 銷售率 消化量（ 萬㎡） 市場存量（萬㎡）2022年及以前 多層 翡翠山莊 22 100% 0多層 金禧名門 8 100% 0多層 首富商城 35 4 100% 4 0多層 漢唐商城 25 3 100% 3 0多層 萬源花苑 2 100% 2 0多層 /小高層 吉源小區(qū) 86 100% 02022年 多層 美爾奇花苑 20 100% 02022年 多層 萬榮公寓 13 100% 02022年 多層 華盛嘉園 11 100% 02022年 多層 萬祥假日公寓 10 100% 02022年 小高層 武夷花苑 100% 02022年 斷檔期合 計 約 390 約 51 100% 約 51 0 小高 層 /別墅 陽光美 爾 奇 33 45% 高 層 陽光國 際 廣場 34 （一期 ） 100% 0 高 層 ＋ 別 墅 嘉林廣 場 一期 376 （ 7） 100% 0合 計 443 % 2022年 小高 層 東 辰大廈 10 100% 10 0小高 層 日出 東 方 100% 0小高 層 金色 麗 景 12 100% 0小高 層 東 方星城 45 100% 0小高 層 華 景仁居 20 100% 0小高 層 景明花園 25 4 100% 4 0雙陽街道2022年 11月 多 層 僑 福四季花 苑 約 8畝 100% 02022年 9月 多 層 祥光花苑（一、二期）約 25畝 100% 02022年 12月 小高 層 祥光花苑 (三期 ) 約 17畝 85% 2022年 4月 小高 層 祥光花苑(四、五期 ) 約 30% 2022年 10月 小高 層 陽光花園城 （一期） 約 15畝 100% 02022年 1月 小高 層 陽光花園城 （二期）合 計 % 總計 關(guān)鍵詞 4：未來放量（ 170+39+160=369萬㎡）—— 即將入市項目體量約 170萬㎡洛江中心城區(qū)預(yù)計入市時間 建筑形態(tài) 樓盤 用地規(guī)模畝 總建面積 備注2022年 9月 多層帶電梯 武夷花園三期 20畝 ㎡ 　 A區(qū) 高層 大江盛世 266畝 78萬㎡ 　 高層 冠亞 關(guān)鍵詞 2：消化量——02 年至今共消化 ㎡，其中洛江中心城區(qū)消化 萬㎡（ 08年之前消化 51萬㎡， 08年 16月消化 ㎡）占%，雙陽消化 ㎡（ 0203年消化 ㎡， 0506年處于空檔期消化量為零， 0708年 6月消化 ㎡）。 區(qū)域商 業(yè) 消 費較為 初 級 ，限制了區(qū)域內(nèi)中心商圈的 發(fā) 展。區(qū)域人口城市化水平 較 低，人口結(jié) 構(gòu)不合理， 綜 合人文素 質(zhì) 不高， 進 而影響到房地 產(chǎn) 開 發(fā) 價 值 。區(qū)域商品房空置率 較 高，在一定程度上削弱了區(qū)域目前的房地 產(chǎn)開 發(fā) 速度和價 值 。隨著基 礎(chǔ) 配套 設(shè) 施的逐步健全，具有潛在高端居住物 業(yè) 開 發(fā) 價 值，是泉州最適宜人居的區(qū)域之一。區(qū)位 優(yōu)勢 明 顯 ， 輻 射面廣 ,客源半徑 較 大。 具有 較 大的開 發(fā) 空 間 ，是今后泉州開 發(fā) 建 設(shè) 的重點區(qū)域。至 2022年 城區(qū) 規(guī)劃中心城區(qū)基本建成，城 鎮(zhèn) 化水平達 45%，城區(qū)人口 10萬人以上；至 2022年 “ 三個形成 ”—— 基本形成布局合理的中心城區(qū)和 較濃 的城市氣息；—— 基本形成初具 規(guī) 模的制造 業(yè) 基地和 較 全的服 務(wù) 體系；—— 基本形成獨具特色的生 態(tài) 旅游度假區(qū)。馬甲科教旅游度假區(qū) 發(fā) 展教科研、高尚住宅和旅游度假，建成獨具特色的休 閑 度假區(qū)。雙陽河市工貿(mào)綜合經(jīng)濟區(qū)依托洛江 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)，工 業(yè) 化、城市化 齊頭 并 進 ，建 設(shè) 沿萬虹公路的 綠 色工 業(yè) 走廊，推 進產(chǎn)業(yè) 集聚壯大，促 進 配套服 務(wù) 升 級 ，建成主要的 經(jīng)濟 成 長 區(qū)域。規(guī)劃前景海峽西岸經(jīng)濟區(qū)泉州市現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市泉州市新興工貿(mào)旅游生態(tài)城區(qū)泉州市綠色生態(tài)屏障及觀光休閑勝地總體定位功能規(guī)劃“十一五 ”規(guī) 劃重點打造 —— 萬安商住中心區(qū)、雙陽河市工 貿(mào)綜 合 經(jīng)濟區(qū)、 馬 甲科教旅游度假區(qū)、 羅 溪虹山特色 農(nóng)業(yè) 和 產(chǎn)業(yè) 梯度推 進 區(qū)四大功能區(qū)。近年來洛江消費品零售總額呈逐年上漲趨勢， 05年開始稍有回落；與泉州其他縣區(qū)相比仍處于最低水平，說明洛江區(qū)本地居民總體消費能力并不高。 經(jīng)濟實力1．指標一： GDP※洛江區(qū) GDP總值處于泉州各縣市最低水平，但在人均 GDP方面，近年來保持在 1520%的幅度增長，與其他縣市相比處于中上水平，僅次于石獅、晉江和惠安。人文歷史 ——— 洛陽古橋、仙公山、雙髻山、蔡襄祠、俞大猷公園、施瑯將軍陵園及蔡襄祠等歷史文化景點，人文旅游資源豐富。主要產(chǎn)業(yè) ——— 初步形成鞋服箱包、五金機電、陶瓷樹脂工藝三個主要行業(yè)。距晉江機場 20公里，廈門國際機場 75公里，距國家一類口岸后渚港 10公里，距天然良港肖厝港 35公里。 2022年城鎮(zhèn)人口為 ，占總?cè)丝诘?38％；農(nóng)村人口為 ，占總?cè)丝诘?59％，外來人口 萬人主要集中在萬安、雙陽、河市，人口城鎮(zhèn)化水平 %。項目研究工作階段劃分基礎(chǔ)工作 2022/6/12 2022/6/20第三階段 企劃包裝與營銷推廣策略 第二階段 項目定位與產(chǎn)品策略 第一階段（前期） 市場調(diào)研與評估工作： 洛江宏觀經(jīng)濟背景與城市規(guī)劃分析 洛江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 項目優(yōu)劣勢分析與產(chǎn)品修改建議成果： 市場調(diào)研與評估 (第一次簡報 )第一部分：宏觀經(jīng)