【正文】 用部分 ] [項(xiàng)目推廣核心 ] 城市地心 春節(jié)，一個(gè)都不能少 ★ 鑒于前期品牌推廣的滯后，推廣流程中首先考慮的就是品牌的推廣，在赤壁市內(nèi)部把品牌做熱 ★ 考慮到赤壁市場(chǎng)容量的約束， “ 行銷 ” 、 “ 行招 ” 是不可少的營(yíng)銷動(dòng)作，與此同時(shí)推廣也隨著營(yíng)銷動(dòng)作的展開(kāi)，滲入赤壁外圍市場(chǎng) ★ 受項(xiàng)目工程影響，項(xiàng)目的工程期及銷售期有較多不確定因素，但在推廣線上，無(wú)論工程和銷售面對(duì)什么問(wèn)題，在每年的三大節(jié)（外出人員返鄉(xiāng)時(shí)間點(diǎn)）必須有一定份量的造勢(shì)宣傳，盡量地多爭(zhēng)取返鄉(xiāng)投資者的關(guān)注，甚至在部分銷售階段上出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)客群的 “ 以外帶內(nèi) ” [策略部分 ] 策略解決問(wèn)題 —— 推廣媒介 戶外為主、售點(diǎn)為輔、自立平臺(tái) —— 根據(jù)城市情況，和項(xiàng)目對(duì)品牌推廣的要求，媒體方面首先以戶外為主 —— 案場(chǎng)則是提供點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣的最大支撐，樓書(shū)、售點(diǎn)形象、銷售說(shuō)介，都是點(diǎn) 對(duì)點(diǎn)推廣的得利武器 —— 當(dāng)?shù)丶埫狡脚_(tái)不甚發(fā)達(dá)，因此自立媒體平臺(tái)成為重點(diǎn)，建議創(chuàng)辦 《 金三角 策略解決問(wèn)題 —— 項(xiàng)目商業(yè)與住宅的推廣關(guān)系 [策略部分 ] 策略解決問(wèn)題 —— 推廣基礎(chǔ) 項(xiàng)目的推廣應(yīng)該高端、高調(diào) —— 只有一定的推廣高度才符合項(xiàng)目自身的 “ 地心 ” 、“ 地王 ” 定位； 重視項(xiàng)目品牌塑造，對(duì)城市核心項(xiàng)目，品牌的口碑傳播比之媒體更有傳播力度 對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品、升級(jí)概念要詮釋的詳盡、有吸引力 —— 如同在非洲賣(mài)鞋一樣，項(xiàng)目的塊狀商業(yè)是赤壁市場(chǎng)幾未出現(xiàn)過(guò)的，對(duì)產(chǎn)品的解釋必不可少； 成立客戶會(huì)機(jī)制，通過(guò)小城市客群集中的特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)人群開(kāi)展銷售活動(dòng)； 對(duì)武漢、深圳等 “ 先進(jìn)市場(chǎng) ” 要多加引用，甚至借力而行，將其作為 “ 樣板 ” 來(lái)對(duì)赤壁客戶進(jìn)行教育； 重視客戶維護(hù)和時(shí)刻具備危機(jī)營(yíng)銷意識(shí)； 綜合市場(chǎng)分析和項(xiàng)目特質(zhì)，我們提出： [策略部分 ] 策略解決問(wèn)題 —— 推廣節(jié)奏及節(jié)點(diǎn)安排 做熱內(nèi)部 —— 主推品牌 營(yíng)造外部 —— 招商、行銷全面行動(dòng)，擴(kuò)大市場(chǎng)容量 抓返鄉(xiāng)高潮 —— 5 ★ 聯(lián)動(dòng)操作的要求，住宅與商業(yè)部分均用金三角作為案名的前提，住宅與商業(yè)采用不同金三角后綴即商業(yè)為 “ 金三角商業(yè)廣場(chǎng) ” ；住宅部分為 “ 金三角宮寓 ” 。 ★ 針對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)產(chǎn)品，同時(shí)推出 “ 金三角數(shù)碼廣場(chǎng) ” 、 “ 金三角時(shí)尚中心 ” 的產(chǎn)品分案名，對(duì)主案名進(jìn)行呼應(yīng)，形成整體的案名認(rèn)知 。 [策略部分 ] 策略解決問(wèn)題 —— 項(xiàng)目定位 [策略部分 ] 金三角商業(yè)廣場(chǎng) ★ 在原案名的基礎(chǔ)上我們精簡(jiǎn)了一些，把 “ 凱旋 ” 這個(gè)原規(guī)劃上的特點(diǎn)省略掉，直接以 “ 金三角商業(yè)廣場(chǎng) ” 的案名出現(xiàn)，簡(jiǎn)單不復(fù)雜，利于傳播。 獨(dú)立的核心商圈 ★ 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的外在阻力不小，進(jìn)而對(duì)銷售及推廣產(chǎn)生直接影響，項(xiàng)目操作各個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的設(shè)臵和推廣步驟需要深度考量。 但在接下來(lái)的產(chǎn)品中，項(xiàng)目缺乏市場(chǎng) “ 高度渴求 ” 的主街沿街鋪產(chǎn)品，多數(shù)是塊狀商業(yè)和內(nèi)街街鋪，需要一定的市場(chǎng)引導(dǎo)。 模式建議： 以店中店模式鋪鋪直接銷售 4＃樓總體定位：時(shí)尚流行百貨 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 二層 風(fēng)尚區(qū) 女性休閑館、少量男性休閑類、皮具等 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 一層 流行區(qū) 女性飾品、非品牌服飾、女性美容美發(fā)美體等 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 4＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況 1樓 女性飾品 70%美容美發(fā)美體 30%2樓 女性服飾 50%男性休閑 50%4 樓： 時(shí)尚流行百貨招商考慮： 以大的飾品店及美容美發(fā)店帶動(dòng)人氣，提升商業(yè)感覺(jué)。 我們建議 3以模式 2進(jìn)行運(yùn)作！ 3＃數(shù)碼電器廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 二層 家電、音像 小家電、音像制品、視聽(tīng)室、電腦及配件等 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 一層 電信服務(wù)、數(shù)碼產(chǎn)品 電信服務(wù)（引入聯(lián)通、移動(dòng)等營(yíng)業(yè)廳）、銀行服務(wù)部、手機(jī)、 MP數(shù)碼相機(jī)類電子數(shù)碼產(chǎn)品等、 KFC或麥當(dāng)勞 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 3＃樓業(yè)態(tài)配比建議 3＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況 1樓 電子、電信等 50% 通信公司，手機(jī)賣(mài)場(chǎng)2樓 家用電器等 50% 大的家電銷售商3 樓：數(shù)碼電器招商考慮： ●通過(guò)銀行 /電信等承租能力高的服務(wù)店提升人氣，帶動(dòng)中小經(jīng)營(yíng)戶入駐。 模式 2：分割銷售，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立招商，自己打造一個(gè)數(shù)碼電器廣場(chǎng) 優(yōu)點(diǎn) — 資金回籠快，所有鋪面均可銷售； 自由分割和劃分，無(wú)主力店的影響。 ③合理布局主力店，吸引人流平面流動(dòng)； 引入赤壁市民喜歡的品牌店提升項(xiàng)目人氣。 一、如何看待項(xiàng)目為塊狀集中型商業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： ●從發(fā)展規(guī)律來(lái)看，塊狀集中型商業(yè)取代街區(qū)商業(yè)是一種必然，這種商 業(yè)形態(tài)受政府支持，百姓歡迎的； ●塊狀集中型商業(yè)有利于引入高中檔品牌，更有利于品牌商家的打造； ●順應(yīng)赤壁市民消費(fèi)超前性消費(fèi)、中高端消費(fèi)的需要； ●我們的項(xiàng)目作為老城區(qū)商圈里首次出現(xiàn)的一個(gè)塊狀集中性商業(yè)場(chǎng)所， 其優(yōu)勢(shì)不言而喻； 劣勢(shì)： ●赤壁商業(yè)市場(chǎng)商戶及投資客缺乏對(duì)塊狀集中型商業(yè)認(rèn)知，所以抗性較大 ，市場(chǎng)需要教育； ●赤壁的客戶對(duì)街鋪、地段認(rèn)可度高，項(xiàng)目的內(nèi)鋪必然存在風(fēng)險(xiǎn)； ●需要商家承租能力高； 第三部分 項(xiàng)目功能定位分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目名稱 金三角商業(yè)廣場(chǎng) 市場(chǎng)定位 以休閑購(gòu)物為主 ， 集餐飲 、 娛樂(lè)等多功能為一體的商業(yè)廣場(chǎng) 定位客群 青中年群體，大約年齡在 20－ 45歲之間的群體； 客群消費(fèi)特點(diǎn) 年輕群體消費(fèi)欲最旺盛 ， 注重時(shí)尚消費(fèi) ， 他們?nèi)菀妆惶?hào)召 ,中年人群購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng) ， 定位以此群體為主； 市場(chǎng)定位分析 根據(jù)赤壁商業(yè)格局及未來(lái)商業(yè)發(fā)展確定項(xiàng)目定位； 考慮中青年消費(fèi)的互補(bǔ)性； 三、項(xiàng)目功能定位分析 ● 如何利用市場(chǎng)缺乏的業(yè)態(tài)完成項(xiàng)目功能規(guī)劃？ ●如何挈合規(guī)劃與銷售，使項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化？ ●如何挈合規(guī)劃與招商，使項(xiàng)目銷售可順利執(zhí)行？ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)考慮： 項(xiàng)目功能定位的總的指導(dǎo)思想： ① 做旺兩頭，強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)中央，從而形成熱鬧的商業(yè)氛圍； 兩頭即項(xiàng)目的兩個(gè)主要交通出入口的商業(yè)業(yè)態(tài)；強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)中央指利用兩邊超高人氣，盤(pán)活項(xiàng)目中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍。 投資者是項(xiàng)目去化最主要 、 最直接的市場(chǎng)客源 ， 也是物業(yè)價(jià)值的傳承者 。 由于缺少整體統(tǒng)一 的規(guī)劃，有效客流 參差不齊，經(jīng)營(yíng)狀 況差異較大 自然形成，缺乏統(tǒng) 一規(guī)劃，規(guī)模與檔次 參差不齊 主 要 項(xiàng) 目 無(wú) 中心美食場(chǎng)、湘水人家、瓦湯罐、石鍋記等 老城區(qū)：家家旺、新華聯(lián) 新城區(qū)：天驕、中百倉(cāng)儲(chǔ) 三國(guó)商業(yè)城、西湖 休閑廣場(chǎng) 天龍鞋城、金馬家具 、建材城、沿河大道 家具城、公園路家電 、大橋路電腦街、興 地廣場(chǎng) 發(fā) 展 空 間 市場(chǎng)空白，發(fā)展空間巨大 缺乏規(guī)模性、中高檔以及休閑類餐飲，市場(chǎng)空間較大 就金三角地區(qū)來(lái)說(shuō)，超市類物業(yè)略顯飽和 集中在金三角地區(qū) ，未來(lái)本項(xiàng)目將成 為老城區(qū)最具規(guī)模 的休閑購(gòu)物中心 規(guī)?；⒁?guī)范化的專 業(yè)市場(chǎng)，尚有發(fā)展空 間 市場(chǎng)業(yè)態(tài)綜合判斷 第二部分 項(xiàng)目前期分析 占地面積 總建筑面積 容積率 建筑密度 金三角 地塊 44畝 58762平米 0 42％ 二、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知 ● 相對(duì)赤壁市場(chǎng)而言，項(xiàng)目體量較大，且處于市心的地段； ● 項(xiàng)目的重要組成部分是塊狀集中型商業(yè)； ● 我們打造的是以購(gòu)物為主，集餐飲娛樂(lè)一體的綜合型項(xiàng)目，項(xiàng)目本身就成為一個(gè)自循環(huán)系統(tǒng)；待項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟，可以說(shuō)項(xiàng)目本身就成為一個(gè)獨(dú)立的“金三角商圈”，與老城區(qū)這個(gè)大商圈形成互動(dòng)，成為老城區(qū)商圈核