【正文】 商的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 百貨零售類 餐飲類 超市類 集合類商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng)類 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 目前赤壁市無(wú)大型百貨零售類商業(yè)物業(yè) 以小型低檔的餐飲為主，且分布零亂。目前中百倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模最大，其次為家家旺及天驕，新華聯(lián)相對(duì)較小，其余均為小超市。 購(gòu)物娛樂(lè)休閑客戶的穩(wěn)定和數(shù)量不易形成飽和 ， 使得項(xiàng)目具有較大操作空間 部分經(jīng)營(yíng)戶不需要投資者的承接 ， 而直接購(gòu)買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng) ， 能夠形成項(xiàng)目的去化力量 。 是項(xiàng)目去化的主要客源 。 ②高處引導(dǎo)，形成活躍的垂直人流； 高處引導(dǎo)，指在本項(xiàng)目高點(diǎn)設(shè)立特色餐飲娛樂(lè)設(shè)施，從而引導(dǎo)人流上升。 項(xiàng)目功能定位分布圖 主入口 品牌時(shí)尚百貨 數(shù)碼電器區(qū) 時(shí)尚流行百貨 餐飲娛樂(lè)區(qū) 商業(yè)步行街 2＃樓業(yè)態(tài)銷售模式建議 ● 模式 1：整體出租，再考慮后期出售； 優(yōu)勢(shì)：容易談判，主力店對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)意義重大； 待做活后，可以抵押貸款或以基金等融資方式套現(xiàn)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)； 劣勢(shì)：資金回流慢； 需要與品牌商家多輪談判，周期比較長(zhǎng)； ● 模式 2：整體出售（例 武商 /武百）； 優(yōu)勢(shì)：資金回收徹底；主力店對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)意義重大； 劣勢(shì)：談判周期比較長(zhǎng)； 售價(jià)被低估，利潤(rùn)會(huì)減少； ●模式 3：店中店模式； 優(yōu)勢(shì)：短期即可銷售，回籠資金，能夠緩解資金壓力； 劣勢(shì)：前臵條件是需要有經(jīng)營(yíng)管理公司； 后期經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)（投資客多 /業(yè)態(tài)控制難 /品牌度很難保證）； 售價(jià)仍會(huì)被低估；只能有經(jīng)銷商入主（需獨(dú)立收銀） —— 我們建議 2以整體出租或出售為方向！ ●招商考慮： 引入赤壁及周邊城市主導(dǎo)品牌客戶； 重點(diǎn)引入武漢大型商業(yè)品牌參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)銷售； 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 五層 休閑娛樂(lè) 旱冰場(chǎng)、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂(lè)場(chǎng)、游戲廳、大食代等 招商先行，帶動(dòng)銷售 四層 引入家具家居類 家居軟裝、燈具、家具、床上用品、健身器械等 招商先行，帶動(dòng)銷售 三層 男裝 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動(dòng)銷售 二層 女裝 少女裝、淑女裝、商務(wù)女裝、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動(dòng)銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動(dòng)銷售 2?？傮w定位：品牌時(shí)尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案一） 方案一： 優(yōu)勢(shì) OR 劣勢(shì)： ●引入中高檔品牌； ●商戶承租能力強(qiáng)； √ 備注： 2＃作為本項(xiàng)目品牌塑造的訴求點(diǎn)，先期不作為銷售的主要考量； 方案二： 優(yōu)勢(shì) OR 劣勢(shì)： ●超市做為主力店，能夠帶來(lái)大量人流，帶動(dòng)其他產(chǎn)品消費(fèi)； ●超市租金低且超市部分不銷售； 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 五層 休閑娛樂(lè) 旱冰場(chǎng)、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂(lè)場(chǎng)、大食代等 招商先行，帶動(dòng)銷售 四層 男裝 +休閑運(yùn)動(dòng) 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動(dòng)銷售 三層 超市＋女裝 超市占一半、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動(dòng)銷售 二層 超市＋女裝 超市占一半、少女裝、淑女裝、商務(wù)女裝； 招商先行，帶動(dòng)銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動(dòng)銷售 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案二） 2＃樓服裝品牌線定位建議 ●適合赤壁市民的消費(fèi)能力； ●赤壁市民對(duì)時(shí)裝品牌的偏好 ； 引入品牌建議： ●服裝風(fēng)格應(yīng)與功能規(guī)劃風(fēng)格一致，達(dá)到內(nèi)外很好的統(tǒng)一； ●服裝品牌面向客群應(yīng)該與我們項(xiàng)目面對(duì)客群一致，利于把項(xiàng)目做旺 ●引入品牌商家是為了更好吸引客群，應(yīng)該注意品牌商家的位臵，使樓層人流分布得到優(yōu)化； 2＃總體定位：品牌時(shí)尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)配比建議 1樓 產(chǎn)品類別 比例 類似品牌引進(jìn)化裝品 6% 歐萊雅、珠寶、鐘表 6% Casio女性皮具 6% 達(dá)芙妮、奧康眼酒類 2%2樓女裝 淑女裝 6% 淑女屋少女裝 6% 風(fēng)旗內(nèi)衣、針織 2%休閑 3%飾品 3%3樓男性 休閑 8% 自由空間、361度、特步正裝 4% 羅蒙、飾品、皮具 4% 金利來(lái)、華倫天奴男褲 4% 九牧王4樓家庭用品 床上用品 羅蘭家紡家居布藝健身文體用品 4%兒童用品 6%5樓餐飲娛樂(lè) 餐飲 10%娛樂(lè) 10% 兒童游樂(lè)場(chǎng)、游戲廳、網(wǎng)吧10%2 樓： 品牌時(shí)尚百貨3?？傮w定位：數(shù)碼電器廣場(chǎng) 定位支持：電子數(shù)碼類消費(fèi)不弱，是金牛產(chǎn)業(yè) 模式建議： 模式 1：以租賃模式 2F引進(jìn)主力店， 1F以獨(dú)立鋪面銷售 優(yōu)點(diǎn) — 主力商家進(jìn)入的價(jià)值帶動(dòng) 劣勢(shì) — 會(huì)造成一部分資金的沉淀（主力店）； 需要有足夠的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力； 物流通道和卸貨平臺(tái)無(wú)法解決（主力店）。 劣勢(shì) — 對(duì)經(jīng)營(yíng) /招商能力要求高； 零散招商，不易形成品牌。 4＃樓總體定位：時(shí)尚流行百貨 定位支持：非品牌類時(shí)尚百貨 —— 可與 3業(yè)態(tài)形成互容； —— 本地段支持本類百貨的存在； —— 本地有眾多類似商家資源； —— 本地已有分散的此類百貨店分布。 6＃ 7＃樓總體定位：特色餐飲休閑區(qū) 6＃ 7＃ 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 方案 2 娛樂(lè)休閑方向 KTV、浴場(chǎng)等 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 方案 1 特色餐飲休閑＋社區(qū)配套 沙縣小吃、川菜館、足浴 /干洗等社區(qū)配套 分割銷售 經(jīng)營(yíng)分割 6＃ 7＃樓業(yè)態(tài)定位方向： 方案一（娛樂(lè)休閑方向?yàn)橹鳎? 優(yōu)勢(shì)： —— 整體環(huán)境整潔； —— 配合 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的購(gòu)物形象要求； 劣勢(shì)： —— 6＃ 7＃消費(fèi)人群的目的與 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的消費(fèi)目的很難互融； —— 從營(yíng)業(yè)時(shí)間來(lái)看，兩者營(yíng)業(yè)主力時(shí)間不一致； 方案二（特色餐飲休閑＋社區(qū)配套）： 優(yōu)勢(shì)： —— 小吃整體消費(fèi)較低，能夠適合大眾需求，能夠帶來(lái)大量人流； —— 小吃的消費(fèi)人群的消費(fèi)目的與 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的消費(fèi)目的能夠很好互 融； —— 從特色小吃方向業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間也能與 2＃ 3＃ 4＃的業(yè)態(tài)很好的配合； 劣勢(shì)： —— 如果缺乏管理，小吃整體環(huán)境可能影響 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的購(gòu)物外部環(huán)境； —— 需要有很好的垃圾收集站； 我們 建議選擇方案二，建議引入經(jīng)營(yíng)管理公司； 6＃ 7＃業(yè)態(tài)定位方向比較 6＃ 7＃樓建筑、銷售模式建議 6A、 6B挑高 ， 7＃以一復(fù)二銷售； 招商考慮： 以特色實(shí)惠的招牌店招攬人氣，帶動(dòng)商戶積極進(jìn)駐； 6＃ 7＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1 、 5 樓2 樓 休閑餐飲 足浴、美發(fā)、網(wǎng)吧等6A 、6 B 特色餐飲小吃 快餐、沙縣小吃、川菜等6 、7 地方小吃 早點(diǎn)、冷飲等1 、5 、6 、7 樓： 休閑餐飲一條街1＃ 5＃招商考慮： 1＃ 5＃鑒于一樓基本銷售完畢，二樓商鋪沒(méi)有門面通道，不適合分割銷售 ，建議招商為主帶動(dòng)銷售； 一、 營(yíng)銷工作目標(biāo)及階段控制 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)間控制及價(jià)格建議 時(shí)間 目標(biāo) 爭(zhēng)取 202 20－－ 4月底 202 5－－ 202 11月底 202 12－－ 202 2月底前