【正文】 商的主要競爭對手； 百貨零售類 餐飲類 超市類 集合類商業(yè) 專業(yè)市場類 市 場 現(xiàn) 狀 目前赤壁市無大型百貨零售類商業(yè)物業(yè) 以小型低檔的餐飲為主，且分布零亂。目前中百倉儲規(guī)模最大，其次為家家旺及天驕，新華聯(lián)相對較小，其余均為小超市。 購物娛樂休閑客戶的穩(wěn)定和數(shù)量不易形成飽和 ， 使得項目具有較大操作空間 部分經(jīng)營戶不需要投資者的承接 ， 而直接購買商鋪自己經(jīng)營 ， 能夠形成項目的去化力量 。 是項目去化的主要客源 。 ②高處引導，形成活躍的垂直人流； 高處引導，指在本項目高點設(shè)立特色餐飲娛樂設(shè)施，從而引導人流上升。 項目功能定位分布圖 主入口 品牌時尚百貨 數(shù)碼電器區(qū) 時尚流行百貨 餐飲娛樂區(qū) 商業(yè)步行街 2＃樓業(yè)態(tài)銷售模式建議 ● 模式 1：整體出租，再考慮后期出售； 優(yōu)勢：容易談判，主力店對項目的帶動意義重大； 待做活后，可以抵押貸款或以基金等融資方式套現(xiàn)，減少項目風險； 劣勢：資金回流慢； 需要與品牌商家多輪談判，周期比較長； ● 模式 2：整體出售（例 武商 /武百）； 優(yōu)勢：資金回收徹底；主力店對項目的帶動意義重大； 劣勢：談判周期比較長； 售價被低估，利潤會減少； ●模式 3：店中店模式； 優(yōu)勢：短期即可銷售，回籠資金，能夠緩解資金壓力； 劣勢：前臵條件是需要有經(jīng)營管理公司； 后期經(jīng)營有風險（投資客多 /業(yè)態(tài)控制難 /品牌度很難保證）； 售價仍會被低估；只能有經(jīng)銷商入主（需獨立收銀） —— 我們建議 2以整體出租或出售為方向！ ●招商考慮： 引入赤壁及周邊城市主導品牌客戶； 重點引入武漢大型商業(yè)品牌參與商業(yè)經(jīng)營，帶動銷售； 樓層 主要功能 主要項目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場、游戲廳、大食代等 招商先行，帶動銷售 四層 引入家具家居類 家居軟裝、燈具、家具、床上用品、健身器械等 招商先行，帶動銷售 三層 男裝 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動銷售 二層 女裝 少女裝、淑女裝、商務女裝、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動銷售 2＃總體定位：品牌時尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案一） 方案一： 優(yōu)勢 OR 劣勢： ●引入中高檔品牌； ●商戶承租能力強； √ 備注： 2＃作為本項目品牌塑造的訴求點，先期不作為銷售的主要考量； 方案二： 優(yōu)勢 OR 劣勢： ●超市做為主力店，能夠帶來大量人流，帶動其他產(chǎn)品消費； ●超市租金低且超市部分不銷售； 樓層 主要功能 主要項目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場、大食代等 招商先行，帶動銷售 四層 男裝 +休閑運動 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動銷售 三層 超市＋女裝 超市占一半、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動銷售 二層 超市＋女裝 超市占一半、少女裝、淑女裝、商務女裝； 招商先行，帶動銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動銷售 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案二） 2＃樓服裝品牌線定位建議 ●適合赤壁市民的消費能力； ●赤壁市民對時裝品牌的偏好 ； 引入品牌建議： ●服裝風格應與功能規(guī)劃風格一致，達到內(nèi)外很好的統(tǒng)一； ●服裝品牌面向客群應該與我們項目面對客群一致，利于把項目做旺 ●引入品牌商家是為了更好吸引客群，應該注意品牌商家的位臵，使樓層人流分布得到優(yōu)化； 2?？傮w定位：品牌時尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)配比建議 1樓 產(chǎn)品類別 比例 類似品牌引進化裝品 6% 歐萊雅、珠寶、鐘表 6% Casio女性皮具 6% 達芙妮、奧康眼酒類 2%2樓女裝 淑女裝 6% 淑女屋少女裝 6% 風旗內(nèi)衣、針織 2%休閑 3%飾品 3%3樓男性 休閑 8% 自由空間、361度、特步正裝 4% 羅蒙、飾品、皮具 4% 金利來、華倫天奴男褲 4% 九牧王4樓家庭用品 床上用品 羅蘭家紡家居布藝健身文體用品 4%兒童用品 6%5樓餐飲娛樂 餐飲 10%娛樂 10% 兒童游樂場、游戲廳、網(wǎng)吧10%2 樓： 品牌時尚百貨3?？傮w定位：數(shù)碼電器廣場 定位支持：電子數(shù)碼類消費不弱，是金牛產(chǎn)業(yè) 模式建議： 模式 1：以租賃模式 2F引進主力店， 1F以獨立鋪面銷售 優(yōu)點 — 主力商家進入的價值帶動 劣勢 — 會造成一部分資金的沉淀（主力店）； 需要有足夠的商業(yè)經(jīng)營能力； 物流通道和卸貨平臺無法解決（主力店）。 劣勢 — 對經(jīng)營 /招商能力要求高； 零散招商，不易形成品牌。 4＃樓總體定位：時尚流行百貨 定位支持：非品牌類時尚百貨 —— 可與 3業(yè)態(tài)形成互容； —— 本地段支持本類百貨的存在； —— 本地有眾多類似商家資源； —— 本地已有分散的此類百貨店分布。 6＃ 7＃樓總體定位：特色餐飲休閑區(qū) 6＃ 7＃ 主要功能 主要項目 銷售方式 方案 2 娛樂休閑方向 KTV、浴場等 分割銷售 經(jīng)營分割 方案 1 特色餐飲休閑＋社區(qū)配套 沙縣小吃、川菜館、足浴 /干洗等社區(qū)配套 分割銷售 經(jīng)營分割 6＃ 7＃樓業(yè)態(tài)定位方向： 方案一（娛樂休閑方向為主）： 優(yōu)勢： —— 整體環(huán)境整潔； —— 配合 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的購物形象要求； 劣勢： —— 6＃ 7＃消費人群的目的與 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的消費目的很難互融； —— 從營業(yè)時間來看，兩者營業(yè)主力時間不一致； 方案二（特色餐飲休閑＋社區(qū)配套）： 優(yōu)勢： —— 小吃整體消費較低，能夠適合大眾需求，能夠帶來大量人流； —— 小吃的消費人群的消費目的與 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的消費目的能夠很好互 融； —— 從特色小吃方向業(yè)態(tài)的營業(yè)時間也能與 2＃ 3＃ 4＃的業(yè)態(tài)很好的配合； 劣勢： —— 如果缺乏管理，小吃整體環(huán)境可能影響 2＃ 3＃ 4＃業(yè)態(tài)的購物外部環(huán)境； —— 需要有很好的垃圾收集站； 我們 建議選擇方案二，建議引入經(jīng)營管理公司； 6＃ 7＃業(yè)態(tài)定位方向比較 6＃ 7＃樓建筑、銷售模式建議 6A、 6B挑高 ， 7＃以一復二銷售； 招商考慮： 以特色實惠的招牌店招攬人氣，帶動商戶積極進駐； 6＃ 7＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1 、 5 樓2 樓 休閑餐飲 足浴、美發(fā)、網(wǎng)吧等6A 、6 B 特色餐飲小吃 快餐、沙縣小吃、川菜等6 、7 地方小吃 早點、冷飲等1 、5 、6 、7 樓： 休閑餐飲一條街1＃ 5＃招商考慮： 1＃ 5＃鑒于一樓基本銷售完畢，二樓商鋪沒有門面通道，不適合分割銷售 ，建議招商為主帶動銷售； 一、 營銷工作目標及階段控制 第四部分 項目營銷時間控制及價格建議 時間 目標 爭取 202 20－－ 4月底 202 5－－ 202 11月底 202 12－－ 202 2月底前