【正文】 心中的核心，能夠滿足城市消費(fèi)的主體需要； ● 一定程度上來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目是赤壁的城市名片，也將是赤壁的商業(yè)象征； 一 、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 優(yōu)勢(shì)： ?本項(xiàng)目位處市中心 ， 地理位臵昭示性強(qiáng) ， 易引發(fā)關(guān)注； ?處于老城區(qū)商圈中 ， 周邊生活配套成熟 ， 輻射力強(qiáng)；且 具有市場(chǎng)稀缺性； ?產(chǎn)品是赤壁商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)換代產(chǎn)品 ， 適應(yīng)發(fā)展需要 ?項(xiàng)目給赤壁投資群體帶來(lái)新的投資理財(cái)觀念； 機(jī)會(huì)： ?赤壁目前集中性市場(chǎng)比較少； ?市民居住習(xí)慣決定市心商鋪接受度高； ?本產(chǎn)品規(guī)劃為塊狀商業(yè) ， 提升赤壁的商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)層級(jí)， 本項(xiàng)目能夠引領(lǐng)市場(chǎng)； ?項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)多元 ， 可吸引多目的人流； 劣勢(shì)： ?項(xiàng)目體量較大 ， 也相應(yīng)給項(xiàng)目管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)； ?項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)而言屬于新鮮產(chǎn)品 ， 有一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 威脅： ?城市人口少 ， 市場(chǎng)容量小； ?收入水平低 ， 長(zhǎng)久消費(fèi)實(shí)力差； ?政策連連出臺(tái) ， 市場(chǎng)不穩(wěn)定因素多； 項(xiàng)目 SWOT分析 三 、 項(xiàng)目客源研究 金三角商業(yè)廣場(chǎng) 投資者 經(jīng)營(yíng)戶 購(gòu)物娛樂(lè)休閑消費(fèi)者 直接客源 中間客源 終端客源 作為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者 ， 承載著項(xiàng)目的最終價(jià)值 ， 終端客源影響到項(xiàng)目的銷售 、 價(jià)格 。較具規(guī)模的餐飲集中在東洲大橋以及陸水湖大道周邊區(qū)域 老城區(qū)超市經(jīng)營(yíng)紅火，新城區(qū)超市人氣略顯不足。 在售商業(yè) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 租售價(jià)格 備注 老城區(qū) 錦林花園 1復(fù) 2層連賣 2200 ，商鋪總面積 2120㎡ ，主力面積 5060㎡ 赤壁 11街 40004500元 /㎡ 一期商業(yè)街層高 ，商鋪面積 2860㎡ ，二期為一棟 32層的標(biāo)志性建筑和一棟多層，設(shè)有 14層的綜合性商業(yè) 中心商業(yè)步行街 770015000元 /㎡ 規(guī)劃為商業(yè) +住宅 +賓館，商鋪總面積 6060㎡ ，主力面積 3080㎡ 新城區(qū) 天驕華庭 未定 2萬(wàn)多方的商業(yè)，規(guī)劃為綜合性的商業(yè) 怡景園 30005000元 /㎡ 層高 ，商鋪面積為 4087 ㎡ ，商鋪總面積3566 ㎡ ● 目前在售的底商，老城區(qū)和新區(qū)之間價(jià)格差異大，地段決定了商鋪的銷售和情況，這也驗(yàn)證了老城區(qū)商圈在赤壁商業(yè)市場(chǎng)的重要性。 二、赤壁商業(yè)業(yè)態(tài)研究 ● 目前赤壁的集中性商業(yè)以大型超市為主，經(jīng)營(yíng)面積較小，業(yè)態(tài)混亂； ● 綜合百貨類的商業(yè)在市場(chǎng)上還是空缺，未來(lái)發(fā)展的潛力和空間很大； 集中型商業(yè) 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 建筑面積 門店數(shù) 業(yè)態(tài) 日人流量 年交易額 （萬(wàn)元） 租金 （元 /M2/月） 三國(guó)商業(yè)城 服飾步行街 38700 330 服裝類 5000 16000 3050 建材大市場(chǎng) 建材五金 14000 320 建材、五金 1500 12022 1015 赤壁商城 農(nóng)貿(mào) 19500 150 農(nóng)貿(mào) 20220 40000 2240 天驕廣場(chǎng) 超市、家具家飾 8000 / 超市、家具 / / 1520 中百倉(cāng)儲(chǔ) 大型超市 3000 / 大型超市 5000 / / 家家旺 超市 2400 / 超市 10000 / 1822 閩通電器 電器 800 / 電器 15000 / 20 街區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目名稱 位臵 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租售情況 西湖街 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、超市等 根據(jù)位臵不同租金不等，平均在 2040元 / ㎡ 左右，主力店鋪在 1030㎡ ，出售單價(jià) 700010000元 / ㎡ 左右，轉(zhuǎn)手費(fèi)35萬(wàn) 三國(guó)商業(yè)城 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)品牌女裝、童裝、化妝 品等 商鋪面積也多為 2030㎡ /間，租金約在 3050元 /㎡ /月，轉(zhuǎn)手費(fèi) 25萬(wàn)，售價(jià)在 500010000元 / ㎡ 西湖休閑 廣場(chǎng) 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)女裝、女鞋 圍合式住宅底商，租金約在 1630元 /㎡ /月，售價(jià)在 50006000元 / ㎡ 沿河大道 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)家具、家飾 根據(jù)面積和位臵不同，月租金 2030元 / /㎡ /月，主要有皇朝、全友、聯(lián)邦等品牌，約 40多家店鋪 公園路 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)家電、農(nóng)機(jī) 主力面積 2030 ㎡ ，租金約在 3340元 /㎡ /月，其中大的商業(yè)有閩通家電、興地廣場(chǎng)等 大橋路、金雞山路 老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)電腦、通訊產(chǎn)品，集中 分布于移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 主力面積 2030 ㎡ ，約 30多家門店，租金約在 2040元 /㎡ /月 陸水湖大道 新城區(qū)商圈 北面經(jīng)營(yíng)建材、南面有部分休閑 娛樂(lè)業(yè) 主要以建材大市場(chǎng)為主，租金在 1015元 /㎡ /月，南面部分餐飲和娛樂(lè)，檔次不高 河北大道陸水湖大道 新城區(qū)商圈 主要經(jīng)營(yíng)超市、小百貨 以天驕廣場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)的新商圈，目前還未形成規(guī)模 ● 目前赤壁主要的商業(yè)形式是以街區(qū)商業(yè)為主，形成了部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)一的商業(yè)街，如服飾街、電腦街、手機(jī)通訊街等，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)穩(wěn)定。 ● 從城市消費(fèi)角度來(lái)看，赤壁市民的消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，有一定的超前消費(fèi)觀念，但赤壁整體商業(yè)支撐較弱，市民在選擇高檔商品時(shí)會(huì)選擇去武漢等大城市消費(fèi)；而同時(shí)赤壁周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民會(huì)選擇來(lái)赤壁購(gòu)物、消費(fèi)。第一部分 赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況 第二部分 項(xiàng)目前期分析 第三部分 項(xiàng)目功能定位分析 第四部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議及租金回報(bào)情況 第五部分 項(xiàng)目推廣策略 目錄 一、赤壁商業(yè)格局狀況 第一部分 赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況 老城區(qū)商圈 赤壁市目前商業(yè)主要集中地 主要業(yè)態(tài)情況 服飾、鞋帽、床上用品、婚紗、數(shù)碼產(chǎn)品、家居用品，部分娛樂(lè)休閑等 發(fā)展情況 仍以街鋪為主要商業(yè)形態(tài) ,集中的塊狀商業(yè)多為超市 代表性商業(yè)場(chǎng)所 西湖街、西湖休閑廣場(chǎng)、三國(guó)商業(yè)城等 老城區(qū)商圈 新區(qū)商圈 新區(qū)商圈 赤壁市興起的新商圈，目前還沒(méi)有形成規(guī)模 主要業(yè)態(tài)情況 建材，還有部分休閑娛樂(lè)設(shè)施等 發(fā)展情況 商業(yè)規(guī)劃?rùn)n次不高，目前人氣不高 代表性商業(yè)場(chǎng)所 天驕廣場(chǎng)等 從城市發(fā)展的角度看兩個(gè)商圈 ● 老城區(qū)商圈是目前城市型消費(fèi)的主要集中地，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定成熟； ● 新城區(qū)商圈雖已成型，但主要滿足區(qū)域居住人群的生活需要和部分 “ 新興 ” 行業(yè) /產(chǎn)業(yè)，城市化消費(fèi)仍以老城區(qū)商圈為主； ● 從短時(shí)間看來(lái)，老城區(qū)商圈都具有唯一性、不可替代的優(yōu)勢(shì)； ● 目前赤壁的商業(yè)形式主要是街鋪和住宅底商，形態(tài)單一化，缺乏城市的長(zhǎng)久規(guī)劃，其商業(yè)規(guī)模的發(fā)展也受到限制； ● 從城市發(fā)展的角度來(lái)看，赤壁的商圈的發(fā)展將在：①改建老城區(qū)商圈，使其更具商業(yè)容納性；②提升新區(qū)商圈成為赤壁第二商業(yè)中心（副中心）；兩個(gè)角度展開(kāi)?？紤]到赤壁老城區(qū)商圈的唯一性，老城區(qū)商圈的改建更具優(yōu)勢(shì)。因此提升城市商業(yè)層次是赤壁商圈發(fā)展的關(guān)鍵所在。 ● 街區(qū)商業(yè)主要集中在老城區(qū)，業(yè)態(tài)分布缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，是自然成形的。 ● 雖然目前赤壁的在售商業(yè)還是以沿街商鋪為主，但也有部分商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃了主題性的商場(chǎng)，天驕華庭和赤壁 11街，都是本案未來(lái)銷售和招