【正文】 800 800特色餐飲 8－ 12 90－ 200 1200西餐咖啡 1 300－ 600 500合計(jì) 6－ 9 —— 2500三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全二層具體鋪位面積劃分為： 業(yè)態(tài) 商家數(shù)量 單鋪面積（㎡） 總面積（㎡）餐飲 7－ 12 300－ 500 2500合計(jì) 7－ 12 —— 2500三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全社區(qū)超市商家的訪談商家名稱 聯(lián)系人 對(duì)本項(xiàng)目意向華潤(rùn)標(biāo)超 羅素榮 已有初步意向 ，對(duì)本項(xiàng)目超市面積需求約 600800㎡民潤(rùn)超市 魯迅表示項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍較淺薄，需進(jìn)一步做市場(chǎng)研究，但基本確定經(jīng)營(yíng)樓層為一層，經(jīng)營(yíng)面積在 600 ㎡ － 1000 ㎡ 之間?？偨ㄖ娣e（ ㎡ ） 層數(shù)（層） 3商業(yè)面積（ ㎡ ） 單層商業(yè)面積（ ㎡ ） 約 2500管理用房面積（ ㎡ ） 樓板承重（ kg/ ㎡ ） 240層高（ m ） － 會(huì) 所三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全會(huì)所商業(yè)業(yè)態(tài)具體規(guī)劃一層n 規(guī)劃超市滿足本社區(qū)居民的基本日常生活需求；n 會(huì)所臨平安路，交通相對(duì)較便利，適合規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)；n 超市、餐飲輻射面相對(duì)較廣，有利于吸引外部消費(fèi)群。項(xiàng)目商鋪應(yīng)局部加建必要的供餐飲商家使用的排污、排煙、隔油池等設(shè)施。 規(guī)劃美發(fā)、家居等業(yè)態(tài)滿足居民日常生活需求，規(guī)劃地產(chǎn)中介滿足目前新興住宅區(qū)的市場(chǎng)需求。 該區(qū)域人流量不高，商業(yè)價(jià)值不高，且周邊新興住宅小區(qū)較多，可規(guī)劃裝飾公司、家居建材等業(yè)態(tài)滿足社區(qū)建設(shè)初期的市場(chǎng)需求，亦可規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)，和會(huì)所餐飲形成啞鈴型商業(yè)布局，拉動(dòng)人流，提升商業(yè)價(jià)值。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全④ 人流動(dòng)線因素影響按人流動(dòng)線規(guī)劃業(yè)態(tài)基本原則：n 人流動(dòng)線規(guī)劃較為合理，人流導(dǎo)入導(dǎo)出方便的部分，消費(fèi)頻率較高，一般規(guī)劃滿足居民日常生活的業(yè)態(tài)，如服務(wù)配套類業(yè)態(tài)；n 人流密集，商業(yè)價(jià)值較高，可規(guī)劃租金承受能力較高的業(yè)態(tài)，如藥店等；n 人流量較小，位置相對(duì)較偏的商鋪，可規(guī)劃對(duì)人流量要求不高的業(yè)態(tài)，如美容等。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全② 項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn) 以社區(qū)標(biāo)超為龍頭，作為吸引外部消費(fèi)群的關(guān)鍵業(yè)態(tài) ，輔于餐飲、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)，在滿足社區(qū)居民需求的基礎(chǔ)上，服務(wù)于外部消費(fèi)群，同時(shí)，適當(dāng)?shù)脑黾悠渌麡I(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)，利于增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全綜合以上五點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：立足于本社區(qū)及周邊居民，業(yè)態(tài)基本組合為品牌社區(qū)標(biāo)超＋餐飲＋服務(wù)配套＋其他既滿足本社區(qū)居民日常生活需要，又可擴(kuò)大商業(yè)輻射面，打造片區(qū)內(nèi)生活氛圍濃郁，業(yè)態(tài)豐富的鄰里型社區(qū)商業(yè)中心三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全由于本項(xiàng)目主要以銷售為主，因此推廣以銷售為主，招商不做推廣。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全總結(jié)以上案例分析：l 當(dāng)項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)氛圍尚不濃厚、社區(qū)外部消費(fèi)人群數(shù)量不充裕時(shí)， 商業(yè)體量不宜過(guò)大 ， 內(nèi)向型及中間型 社區(qū)商業(yè)為較穩(wěn)健的選擇；l 一般在中短期的優(yōu)勝劣汰之后，會(huì)步入調(diào)整幅度較小的穩(wěn)定期 ；l 根據(jù)我司對(duì)大量典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析， 超市、餐飲、服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)：⑴ 由于本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍較薄， 以主要滿足本社區(qū)居民的社區(qū)標(biāo)超作為主力商家 ，滿足未來(lái)住戶居民日常生活的需求；⑵ 餐飲是社區(qū)商業(yè)的重要業(yè)態(tài)，但 應(yīng)從規(guī)劃上避免擾民問(wèn)題 ；⑶ 服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，規(guī)劃上應(yīng)注意種類的全面性及避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) ；⑷ 其他類如 休閑、家居建材等業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充，豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 。案例一 招商海月花園案例二 桃源居商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全案例一 招商海月花園可以看出，招商海月花園的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，超市、服務(wù)配套、服飾精品等占有較大的比例。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況：l 商業(yè)位置較偏，外來(lái)消費(fèi)人流易達(dá)性欠佳；l 交通較便利，自然車流量多，而人流量少；l 周邊開(kāi)發(fā)住宅群，中短期內(nèi)商業(yè)人氣難以旺盛；l 區(qū)域商業(yè)氛圍較淺薄，片區(qū)尚無(wú)品牌超市業(yè)態(tài)；l 會(huì)所一、二層有約 5,000㎡的集中商業(yè)。 n 類型一對(duì)于核心商圈內(nèi)人口數(shù)量要求高，主力店一般要求常住人口需達(dá) 10萬(wàn)人以上；n 類型二對(duì)于核心商圈內(nèi)人口要求較低，較注重發(fā)揮餐飲的輻射帶動(dòng)作用。商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全② 以社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流。 社區(qū)商業(yè)的三種類型：商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目商業(yè)屬性的確定 :商業(yè)面積（ ㎡ ） ：住宅面積（ 87,㎡ ） ＝ ％根據(jù)我司對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究成果：綜合分析，本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)商業(yè)。 中間型社區(qū) 商業(yè)是立足于本社區(qū)居民，兼顧外部消費(fèi)群的社區(qū)配套商業(yè)類型，兼有外向型社區(qū)商業(yè)的部分特征。社區(qū)商業(yè)研究的 22個(gè)典型案例：旭飛花園、東方雅苑、港灣麗都、都市名園、西海灣花園、中海灣畔、萬(wàn)科金色家園、桃源居、美麗 365花園、波托菲諾、潛龍花園、海濱廣場(chǎng)、陽(yáng)光棕櫚園、錦繡江南、熙園、東海坊、蔚藍(lán)海岸、金地海景翠堤灣、萬(wàn)科四季花城、皇御苑、招商海月花園、星海名城 案例分布示意圖三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産