【正文】 城市，居住過一段時間以后你也能感覺到它的“氣質(zhì)”：上海追逐時尚，北京則始終透著皇家的威嚴！ 這是一個有氣質(zhì)的住所！水景花園、活動廣場、庭院里樹蔭下的長椅是社區(qū)與你交流的語言，你能看到它的“臉”和它的“表情”，那些表現(xiàn)它們“內(nèi)心”的建筑符號：墻體的裝飾、屋面的顏色、沿階鋪設的磚石……或現(xiàn)代或古典，或生動活潑或莊重大方，這些構成了你對居住氣質(zhì)的品味。追求色彩，便是尊重生活的溫馨感受。精工唯美的細微格調(diào)陽光室纖細的框料、微光的色澤，帶來晶瑩剔透的感覺，這是陽光的感覺！色彩構造天然色澤與細微色差產(chǎn)生出雅致的視覺品位。有柵欄的陽臺，大玻璃的陽光室，以一種穩(wěn)定的秩序交錯著，構成平面中看似無序的“有序”，錯落便是變化。許多樓盤被亮艷的色彩“打包”，放逐了生動的生命原色而代之以冗雜的人工色彩荒漠。色彩——追求含蓄，不事張揚單一的白色面磚曾經(jīng)一時成為時尚，色彩的喪失使得建筑膚色日漸貧乏蒼白。陽臺底板形成的突出水平連續(xù)線條整合在一起，行云流水般的視覺流動性有效地消解了建筑的視覺高度感，面積精小但視野開闊，充分接觸陽光，呼吸自然氣息。一步陽臺憑臺遠眺，春風融融。外墻——細節(jié)豐富的住宅基調(diào)摒棄亮麗色彩的浮躁, 以自然色澤的陶磚實現(xiàn)質(zhì)感、色彩渾然一體，但又屋頂——生活的視覺意向單向微坡斜屋頂直率、年輕而富于活力。建筑之美來自形體的錯落伸縮、直線的平面構成、光影的豐富多變、材質(zhì)的虛實相生、色彩的細膩對比。簡約主義的審美情趣簡約不等于簡單裝飾——追求簡約、追求恒久裝飾可以造就高雅，也可以孵化平庸。這座建筑是寂靜的，沒有聆聽的人，無法感覺這種寂靜之美的。那些落地的大窗、半開暢甚至完全開放的“私密空間”，它們張開懷抱吸納著大自然的一切，山與水、風和光、泥土和空氣。咋一看，你甚至分辨不出這些住宅之間有什么區(qū)別，只有細細觀察，才發(fā)現(xiàn)每個細節(jié)都在向你訴說房屋主人的審美情趣和品位。走進住區(qū)，首先感受到的是和諧、安寧和舒適，建筑都不很高，顏色溫暖而古樸，沒有一點突兀的感覺。住區(qū)格調(diào)首先是一種內(nèi)在生活方式，通俗地說，住區(qū)形態(tài)的直接來源是功能，這里所指的功能意在向客戶提供適合他們所設想生活的住所：充分接觸的自然融合、暢意擁有的陽光與空氣、宜人的住宅高度、上下輕松的住宅層數(shù)、舒適開敞的戶型開間……被賦予了思想和文化的建筑才具有生命的氣息，才能與人有心靈的溝通。組織形式多樣的業(yè)主聯(lián)誼活動，舉辦小型體育運動和比賽，最大限度地為業(yè)主提供相互交流的機會，創(chuàng)造出舒適祥和的社區(qū)人文環(huán)境。我們遵循的理念是“70 年的服務”，為業(yè)戶創(chuàng)造居住價值，五年、十年，甚至更長的時間之后，業(yè)主仍會感覺到社區(qū)的價值是恒定的，而不是衰落的。小區(qū)里樹干優(yōu)美的植物，在冬天樹葉凋零的時候，能觀賞樹枝自然伸展的美態(tài)，雪天，滿樹雪花而樹形優(yōu)美的植物是小區(qū)里一道不可缺失的風景。珍珠梅——花灌木，4到5 月花期，白色花朵，非常美麗。連翹——花灌木，金黃色的花朵，3月中下旬開放。也可做綠籬。金葉女貞——嫩黃色的小葉，色彩鮮艷。碧桃—— 3 月下旬到4 月的花期，色彩多樣，有白、粉紅，大紅等。木槿——花期在7 到9 月，花色紫紅，點綴于繁茂的綠葉之中，尤其在夏天，給人以新的視覺感受。二喬玉蘭——花期較玉蘭稍晚，淡紫紅色繁盛的花。雪松——常綠樹種，樹型優(yōu)美，伸展。紅楓——樹形優(yōu)美細膩，樹葉鮮紅。國槐——樹葉細致縝密，富有情調(diào)，樹干伸展優(yōu)美，春季觀花冬季觀干。法國梧桐——干皮有花斑，樹葉寬大而層密，很好的庭蔭樹。爬滿葡萄和紫藤的花架，架空的木平臺為社區(qū)提供了真正可使用的休閑空間，青石板汀步和小噴泉增加了居住的情趣，而小小的秋千架則滿足了你對童年的懷想——這是一個人人都喜歡的家園！沿景觀帶線性分布的精心設計的半私有和公共空間，給社區(qū)住戶間的交往和溝通創(chuàng)造良好的機會，在優(yōu)美環(huán)境中拉近彼此距離，可以在去停車場的路上寒暄幾句，小孩們可以在一起嬉戲，大人們可以在小酒吧里小酌幾杯，讓我們和我們的下一代都學會如何去愛別人，也學會如何去獲得別人的愛……作為一個有生態(tài)的小區(qū)，植物配置上三層植物相結合，“上層喬木、中層灌木和下層地被”，不同的植物在不同的季節(jié)有不同的觀賞效果，可以觀花，可以觀葉…銀杏——最美的時候是秋季。美景屬于每一個住在這里的人，景觀不是為了讓人遠遠地欣賞，而是要融入到人們的日常生活中去。幾條小街將社區(qū)分成幾個不同的街區(qū)，街上點綴著小店鋪，咖啡店以及小pub，如我們所熟悉般休閑輕松，將所有的寧靜和祥和擁抱在臂彎里，把嘈雜遠遠地擋在外面。懸掛的切花花籃、隨意擺放的椅子，還有綠色植物在早晨發(fā)芽時的清香……在營造生活的感覺。不想在上面掛滿“彩旗”，它是房子的一個功能部分來設計。分化之二是開敞化——真正的咫尺庭院，手可拂雨，目可摘星，憑臺遠眺，春風融融。在空間上，從普通的平面窗兩度空間發(fā)展為“飄窗”、“凸窗”等三度空間；在形式上，從“窗洞+窗下墻”的半截窗到純粹利落的落地窗，從居中方正的方塊窗到側立修長的窄長窗，從一室一窗到一室數(shù)窗，從碎密窗框到厚重寬大的簡潔框格，以更加豐富的形式接納更多的陽光，構成陽光可以穿行的室內(nèi)外透明界面。社區(qū)附近有本市最大、最先進的幼兒園，有教育設施完善和師資力量雄厚的實驗學校，業(yè)主的下一代會在良好的教育環(huán)境中得到最好的智商培養(yǎng)；而社區(qū)注重人與人溝通的文化，注重與自然親密接觸的氛圍，會最大地提升孩子們健康的情商。社區(qū)從此不再面臨引擎轟鳴的煩擾，合理的道路規(guī)劃，給居民創(chuàng)造了安靜的生活空間，更不用擔心社區(qū)內(nèi)有潛伏的安全隱患。電梯采用噪音很低的無機房電梯, 噪音最低可以小到15 分貝，比人輕聲說話的聲音還??；空調(diào)室外機位置的設置予以特別設計，并采用防震隔音措施。而且，在外墻外面實施保溫，不占用使用空間，提高了住宅的使用率，也有利于進行戶型的改動。在外墻結構的外面整體用保溫板或者是其他保溫材料包裹墻面，減少戶內(nèi)外的熱交換，在陽臺、檐口等部位都可以做保溫。重視了住戶的個性化需求，使戶型具有靈活改動的空間。保證建筑可以抵抗8 級烈度的地震。廚房、衛(wèi)生間采用散熱器采暖，衛(wèi)生間同時預留浴霸的插座，方便用戶自行安裝。供水——分用途存放，循環(huán)利用社區(qū)將生活用水和消防用水分別存放，降低生活用水的停留時間，提高生活用水品質(zhì)，避免二次污染。傳統(tǒng)的地下車庫的通風系統(tǒng)均采用管道式，由于梁柱的存在以及其他消防排煙、水、電管道的重疊布置，往往產(chǎn)生樓層高度不足或者占用有效層高空間的問題，并且伴隨設計布局和使用空間上的困難。通風——新型高效通風系統(tǒng)大面寬的設計也非常有利于戶內(nèi)的空氣流通。居住配套：技術營造生活采光——大面寬設計＋陽光室戶型設計中采用大面寬設計，在戶型面積一定的情況下盡可能增大面寬，減少進深，可以提高整個住宅的采光性能。通過這樣的交流來讓人們產(chǎn)生對社區(qū)的認同感和歸屬感。它并不僅僅局限于提供文體娛樂活動服務，而是家庭生活的延伸和聯(lián)結家庭和社區(qū)的橋梁。各種富有文化韻味和生活情趣的花店、咖啡店、啤酒館以及尺度適宜的街區(qū)聚散空間，讓人在漫步其中的同時，內(nèi)心也閑散輕松：可以閑坐在咖啡屋中淡淡地品茗炭燒咖啡的醇香，也可以靜靜地捧一本小說在酒吧里獨坐，一邊慢慢地啜飲著香甜的檸檬茶，直到黃昏的陽光靜靜地灑滿你的全身……會所：社區(qū)內(nèi)有大量的公共和半公共空間，有供人們活動的主題廣場，景觀帶沿線設計了大量住客公園、室外健身場所等有交流功能的景觀節(jié)點。商業(yè)配套：小區(qū)中的商業(yè)街為小區(qū)人提供的不僅僅是一個便利的購物場所，同時也是一個休閑環(huán)境。在現(xiàn)代工業(yè)社會，這種自然條件上的差異實際上會越來越小，對“上風上水”的追求實際上成為目前人們的一種心理需求，成為住在“富人區(qū)”的一種身份象征。傳統(tǒng)的風水觀念，中國人講究“上風上水”。存在支撐點及支撐力度的問題，一是有具活力的商圈，按照比較普遍的規(guī)律，項目處在距離這商圈18－20公里半徑范圍之內(nèi)，15分鐘車程左右。更廣泛的群體是那些醉心于精致生活的小資以及成長中的中產(chǎn)階級們，在沒有充分能力的時候，他們需要的可能僅僅是感覺。他們多在20 歲至40 歲之間，共同點是都渴望精致生活，認同現(xiàn)代、簡潔和高效的生活方式，喜歡現(xiàn)代簡約的風格，奉行中庸之道，既不冷漠也不張揚，追求“格調(diào)”、追求“精品生活”，對前途充滿信心。住區(qū)形象是這一階層彰顯自己社會身份與生活格調(diào)的重要標志。生活方式上述四個變量只是確定找到可能的消費群，更準確的說，是確定了那一部分消費群體有消費能力。用途變量用途變量因素包括拆遷購房（包括城市化因素）、投資購房、結婚購房及改善居住環(huán)境購房。在對消費者進行針對性的市場調(diào)查時，要區(qū)分心理承受力與實際承受力之間，二者存在彈性相關關系，調(diào)查問卷獲得的多是心理承受能力，依據(jù)可分配用于置業(yè)的可支配收入數(shù)據(jù)獲得的才是實際承受力。這一變量不是孤立的，將收入數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為目標群體的承受力系數(shù)，可以進行更為準確的消費者購買能力研究。即公開的官方數(shù)據(jù)通常只能作為參考，要考慮實際可支配收入，以及不同收入層次，不同目標群體，不同需求強度下可用于置業(yè)的分配比例。收入變量置業(yè)投資總額是房地產(chǎn)消費的關鍵制約因素，涉及消費者實際承受能力，總體預算受到經(jīng)濟實力總體制約，在特定語境下，收入水平是市場細分及目標群體界定的首決因素?！咀匀画h(huán)境】【城市發(fā)展規(guī)劃】核心商圈或新興產(chǎn)業(yè)區(qū)等支撐點【區(qū)域市場供給情況】【區(qū)域價格趨勢】【區(qū)域競爭樓盤特征】樓盤特色，如：海景樓盤、城市中心樓盤等；目標客戶群的定位；樓盤宣傳點、宣傳手法、供給戶型等、周邊環(huán)境及配套，見下表：于對潛在消費者決策模式，以及購買行為特征的研究，市場細分最基礎的要素為潛在購買者的收入、職業(yè)、年齡、用途變量。在特定情況下，需要考慮消費者的心理距離，通常限定于特定地理區(qū)域、特定地標標志物，是在特定歷史文化條件下形成的！ 區(qū)域概況【經(jīng)濟概況】產(chǎn)業(yè)比重、消費指數(shù)等。視項目狀況而定，一般距離在15——45分鐘車程以內(nèi)，車程的基點包括商圈聚客點、新興產(chǎn)業(yè)區(qū)、公務機構等支撐性客源的生活、工作聚集點。房地產(chǎn)價格情況房價指數(shù)及趨勢實質(zhì)上，房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性，房地產(chǎn)市場的競爭更多的來源于本地市場微觀層次的競爭，因為宏觀的市場環(huán)境是既定的！對于競爭者來說是同質(zhì)化的。對于同一目標受眾，更為明智的方式是整合媒體資源，從不同的時間、不同的地理空間、不同的傳播渠道全方位進行全面覆蓋。性別和年齡不同的群體在廣告信任度上的區(qū)別不顯著， 31－50歲的居民對報紙廣告的關注程度較高，18－30周歲的居民對網(wǎng)絡廣告關注程度較高，23－40歲的居民對路牌廣告的關注明顯高于其它群體，而廣播廣告則吸引了更多的40歲以上的消費者。從收入特征分析，個人月均收入越高的群體對網(wǎng)絡媒體的信任度越高，個人月均收入越低的群體對電視和報紙廣告的信任度越高。關注度較高的媒體廣告在消費者心目中的信任程度也相對較高，傳統(tǒng)媒體廣告在贏得受眾信任度上仍占優(yōu)勢。見下表：媒體決策影響度分析影響很大有一定的影響基本沒什么影響