【正文】 如：市區(qū)：講究地段，利用原有的配套在賣，開發(fā)區(qū)產(chǎn)品目前以別墅為主 城北：市場在跑量，公寓樓盤為主，輔以一些爛尾樓的別墅區(qū)開發(fā)，發(fā)展方向在朝開發(fā)區(qū)靠 玉山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：姿態(tài)基本上也是以別墅為主，純別墅的項目居多，公寓樓的開發(fā)在此地暫無生氣 周市配套區(qū)：基于市政府的扶持，利用投資與居住并存的銷售指導思想，走蘇州園區(qū)的路線。二、 昆山區(qū)域市場分析昆山市場可分為四大區(qū)域：老城區(qū)，開發(fā)區(qū)，城北，周市綜合配套區(qū)。%，%；，%，%；，%，%。 由于房地產(chǎn)業(yè)正處于新一輪增長時期，強勁的發(fā)展勢頭和豐厚的利潤回報引來“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）頻頻涉足，使昆山房地產(chǎn)開發(fā)資金相對充裕。 %；，%。 經(jīng)營情況良好。 ，%。 昆山加快城市化進程，新一輪城市擴建和老城區(qū)改造的熱潮正在掀起，拆遷規(guī)模迅速增長。 由于社會需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止12月底，%，%，%。 期房平均售價2781元?，F(xiàn)房綜合平均售價達2546元，%。 別墅、其他（含車庫），%、%、%、%。 隨著新開樓盤不斷涌現(xiàn)，期房預售也非常火爆。%；，%。 商品房持續(xù)旺銷，價格明顯上揚。 別墅、%、%、%。 別墅、高檔公寓、商業(yè)營業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建筑的開發(fā)成為本年房地產(chǎn)開發(fā)的一大亮點。 各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長。 開發(fā)面積快速擴大，竣工面積大幅上升。%，%，；，%，%，；，%，%。 ，%，%，是固定資產(chǎn)投資增長的一個重要因素。時常的開發(fā)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，別墅的量體一下子增多起來，公寓樓的開發(fā)只出現(xiàn)原先樓盤的追加量體，昆山的整體開發(fā)走向偏北。產(chǎn)品質(zhì)量大優(yōu)質(zhì)的項目增加，物業(yè)管理的概念被接受，主力面積在二房一廳80——100平米，三房二廳90——140平米，區(qū)域集中在市區(qū)的人民路，柏廬路，環(huán)城北路，馬鞍山路；城北的北門路，紫竹路，蕭林路；開發(fā)區(qū)的市政府，前進路與青陽路的交叉口，其中新開發(fā)的項目有17個，個案追加的有5個，高檔次住宅開始增加。 2000——2001。 99年個案推出量體繼續(xù)增加，房價上浮達10%左右，這時的房源表現(xiàn)在一些成熟樓盤的零星追加項目與幾個大型住宅小區(qū)的出現(xiàn)上，如市區(qū)的集街金鳳凰廣場，馬鞍山路上的香樟園、假日花園，前進路與柏廬路交叉口的奧林苑，開發(fā)區(qū)的青陽廣場、杉欣小區(qū)以及城市廣場，城北新大陸花園，紫荊花園等。 9798年開始， 昆山房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個質(zhì)的飛躍。這一階段房型主力面積在二房一廳7090平方米。城市規(guī)劃日趨合理，昆山經(jīng)濟迅速啟動。 隨著人民路、亭林路擴建以及昆山人口的增加，第二批新房的建設與第一批舊房的改造開始陸續(xù)登場?，F(xiàn)對昆山各時間段住宅區(qū)作分析：（1）80年代—90年代 朝陽新村、麗澤新村、紅峰新村、繡衣新村、柏廬新村等；（2）90年代—96年底 玉龍新村、西灣新村、亭林新村、里庫新村、寶島別墅、文靜園、樓苑、樾城花園等；（3）97年初—98年底 婁邑、漢浦小區(qū)等；（4）99年初—2001年 香樟園、柏廬廣場、奧林苑、新大陸花園、月盛花園、城市廣場等；（5）2001年—2003年 水之國、怡景灣、雍景灣、假日山莊、希望之城、青江秀月 從上述可以看到捆山的第一批新房建造出現(xiàn)在市區(qū)，但由于經(jīng)濟因素制約，這批房子的環(huán)境與配套都較差。最后，只能把重點由單一的生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向生產(chǎn)與流通并重。而本案正是處于眾多企業(yè)的包圍之中， 而這些企業(yè)的中層正是本案最大的目標客源。二、 交通狀況本案位于青陽北路以西、新維路以南交叉口，隨著區(qū)內(nèi)各條道路的完善，本案地理位置的優(yōu)越性將得以體現(xiàn)。居住現(xiàn)有涉外旅游飯店、星級賓館10多家，并建有一批高檔別墅和外商公寓、適合外商入住的生活區(qū)。昆石、瓊花、并蒂蓮人稱昆山三寶。昆山蘊育了百戲之祖昆曲，2001年聯(lián)合國教科文組織公布其為首批人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作。旅游開設外商保健病房，提供外商綠卡就診服務。昆山大學園區(qū)正在建設中，臺灣明新科技大學已落戶區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)有硅湖大學等高校3所，普通中學32所，職業(yè)中學3所。教育全市擁有50000多名各類專業(yè)技術(shù)人才和20萬名較高素質(zhì)的技術(shù)工人，截至2002年9月底外來勞力約30萬人。九、服務設施金融設有中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、中信實業(yè)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行等金融機構(gòu)，臺灣彰化銀行已在區(qū)內(nèi)設立代表處。項目分布遍及一二三產(chǎn)業(yè)各領域，其中農(nóng)業(yè)合同外資超過7億美元，一批服務性、功能性項目如東方首席電子商務、臺灣彰化銀行昆山辦事處和華東地區(qū)首家臺商子女學校等落戶昆山。開工投產(chǎn)三資企業(yè)已達1300多家。去年，人均相當于6290美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11128元，農(nóng)民人均可支配收入6262元?，F(xiàn)在，昆山已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)縣變?yōu)闇麑幗?jīng)濟走廊中開放度較高的新興工商城市，形成了以開放型經(jīng)濟為主導，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，三個文明同步推進的良好局面。一是20世紀80年代，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，東靠上海，西托三線，大力開展橫向經(jīng)濟聯(lián)合，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，實現(xiàn)了農(nóng)轉(zhuǎn)工的第一次轉(zhuǎn)型。八、經(jīng)濟發(fā)展昆山東鄰上海，西依蘇州，市域面積921平方公里，戶籍人口60萬，轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。98年，被列為世界歷史文化遺產(chǎn)預備青單。人口22161人。 C、長江路以北段（漢浦路以東、昆太路以北、黃浦江北路以西）：目前長江路拓寬改造工程已經(jīng)接近尾聲，以后會直接連接常熟和上海青浦。該區(qū)域的道路面貌、環(huán)境相當理想，珠江北路、同豐路上多為成熟的大型居民新村，如繡衣、玉龍新村，經(jīng)過近10年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個完整的生活區(qū)。A、前進東路、珠江北路、建委、市政府周邊地區(qū)：該區(qū)域為較成熟的生活區(qū)域。創(chuàng)建于1985年，現(xiàn)區(qū)域面積為28平方公里。伴隨著高科技園的成立和大量外來經(jīng)商、打工人員的涌入，該區(qū)域逐漸形成以吸引外企員工、外來個體、私營業(yè)主為主的這一特點。昆山高科技區(qū)以電子咨訊、機電一體化、精密化工及新材料為優(yōu)先發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，下設外商投資區(qū)、模具工業(yè)試驗區(qū)、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)區(qū)、民營投資區(qū)。1997年12月經(jīng)省政府批準成立的昆山高科技工業(yè)園，是昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和國家星火技術(shù)密集區(qū)的重要組成部分。目前開發(fā)有昆山高科技園，星火密集區(qū)和火炬開發(fā)區(qū)。如市第一中心小學、第一人民醫(yī)院、昆山賓館等。區(qū)內(nèi)成熟小區(qū)較多，區(qū)域配套設施十分發(fā)達。B、人民路、前進西路、柏廬路、集街一帶自古就為昆山商業(yè)經(jīng)濟的中心。目前，亭林公園的改造已經(jīng)完成，新建成了西山風景區(qū)和中山大道綠化景觀帶。區(qū)域細分：A、鎮(zhèn)境內(nèi)有一山地，高80米，形似馬鞍，故得名馬鞍山。 全鎮(zhèn)主要分為三個區(qū)域——古城區(qū)、城北區(qū)及開發(fā)區(qū)。2001年3月31日——4月6日舉行了昆山市首屆昆曲藝術(shù)節(jié)，使昆曲藝術(shù)進一步發(fā)揚光大，現(xiàn)在，已向聯(lián)合國申報世界文化遺產(chǎn)。昆山市圖書館：市鎮(zhèn)二級圖書館。主要媒體：昆山日報、昆山電臺、昆山有線臺、昆山廣播電視臺。市內(nèi)交通網(wǎng)發(fā)達：市內(nèi)運營出租汽車起步費6元/3公里，滬寧線上最便宜。區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)。鐵路:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達以上各港口可直接出口。上海虹橋機場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機場（距100公里，約1小時車程）。49年成立人民公社，58年成立昆山縣人民政府，85年成立開發(fā)區(qū)，87年撤縣建市。吳王在此筑城狩獵，故又得名鹿城， 距今已有2400多年的歷 史。日間人口則為約95萬人. 三、歷史昆山歷史源遠流長，新石器時代已有人居住。二、人口 2001年度全市年末戶籍人口600279人，比上年增加5687人，總?cè)丝谥校r(nóng)業(yè)人口300590人，比上年減少14577， 非農(nóng)業(yè)人口299689人，比上年增加20264人。年降雨量1063毫米，日照2165小時，無霜期為229天，最冷月1月份最低氣溫攝氏5度，最熱月7月份最高氣溫攝氏36度。境內(nèi)河港密布。東西最大直線距離33公里，南北48公里，（不含未界定的陽澄湖、澄湖、淀山湖、）%。昆山位于東經(jīng)120 度、北緯31度，東鄰上海