【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　60,000中國之翼廣告/軟文　　　　　　　　　　　　　　　　　60,000紅地產(chǎn)（月刊）廣告/軟文　　　　　　　　　　　　　　　　　　100,000中文報紙北京青年報廣告　　　　　　　　　　　　　　　　　　200,000新京報廣告　　　　　　　　　　　　　　　　　　150,000經(jīng)濟(jì)觀察報廣告/軟文　　　　　　　　　　　　　　　　120,00021世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道廣告/軟文　　　　　　　　　　　　　　　　　150,000參考消息廣告/軟文　　　　　　　　　　　　　　　　100,000網(wǎng)絡(luò)新浪、焦點、和訊、寫字樓網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣傳　　　　　　　　　　　　　　　　　　500,000公關(guān)活動常規(guī)活動酒會/新聞發(fā)布會　　　　　　　　　　　　　　　　　　800,000主題活動酒會　　　　　　　　　　　　　　　　　　200,000異地推廣活動項目推介　　　　　　　　　　　　　　　　　　100,000公益活動贊助　　　　　　　　　　　　　　　　　　50,000軟文發(fā)布　各種媒體　　　　　　　　　　　　　　　　　　70,000路牌廣告　東三環(huán)　　　　　　　　　　　　　　　　　　3,500,000工地圍檔/樓體　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　200,000總計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7,097,000各類媒體費用構(gòu)成比例依照寫字樓營銷慣例，項目總的營銷推廣費用應(yīng)控制在總營業(yè)額的2以內(nèi)北京國際中心預(yù)計總營業(yè)收入＝總建筑面積成交均價＝42000平方米16000元/平方米＝672000000元則營銷費用應(yīng)控制在13440000元以內(nèi)費用初步分配見下表大 項小 項費 用備 注銷售工具折頁100,000350,000為制作費用，不含設(shè)計費樓書100,000效果圖50,000VI系統(tǒng)延展50,000模型50,000廣告設(shè)計聘請廣告公司專門設(shè)計300,000以月費形式結(jié)算現(xiàn)場包裝售樓處及VIP接待室700,000含房屋租金及裝修費用戶外廣告圍擋廣告200,000200,000報批費用不確定性因素過多，甚至可以省略報批費公關(guān)活動常規(guī)活動800,0001,150,000含活動中所用展板、禮品、獎品等費用以及新聞記者紅包主題活動200,000異地公關(guān)活動100,000公益活動50,000媒體投放報紙/軟文790,0002,297,000十家以上媒體的撰寫及發(fā)表雜志廣告957,000還會爭取一些免費贈版網(wǎng)絡(luò)廣告500,000推廣時間持續(xù)設(shè)計費用50,000網(wǎng)站設(shè)計費用直投項目資料及客戶快訊100,000　總計5,097,000　各類費用構(gòu)成比例北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 北京國際中心項目組2005年8月附件：競爭項目基礎(chǔ)資料：n 金地中心－位于朝陽區(qū)建國路郎家園15號（長安街）投資商：金地集團(tuán)建筑設(shè)計：美國SOM公司預(yù)計竣工：2007年占地面積：17044m2總建筑面積：151534m2建筑設(shè)計：A座高168米，地上35F，建筑面積61810m2B座高100米，地上27F，建筑面積39770m2競爭分析：n 光華國際中心項目位于朝陽區(qū)光華路７號　　　　投資商：北京龍澤源置業(yè)預(yù)計竣工：2007年占地面積：21540 m2總建筑面積：248700 m2項目描述：A座地上24F，27390平方米B座地上24F，27390平方米C座地上24F，54406平方米D座地上23F，37770平方米n 萬通中心項目位于朝陽區(qū)朝外大街甲6號投資商：萬通地產(chǎn)建筑設(shè)計：德國（OBERMEYER)預(yù)計竣工時間：2006年12占地面積：16338m2總建筑面積：136034m2項目描述：萬通中心由1＃，2＃，3＃，4＃四棟塔樓，二層商業(yè)裙房以及地下四層車庫和設(shè)備用房組成。工地圍檔主題配合推廣期進(jìn)行更換，更換期約為46個月，本階段主題為項目基本信息；iii. 東三環(huán)路牌，原則上與其他業(yè)主共同使用，以訴求北京國際中心整體形象為主，不體現(xiàn)售樓熱線；4. 網(wǎng)站建設(shè)并開通，計劃網(wǎng)站于10月中旬前完成，并據(jù)此組織專門的網(wǎng)站開通儀式。本報告以時間安排、階段目標(biāo)、推廣工作內(nèi)容、銷售工作內(nèi)容四個方面來指導(dǎo)每個推廣階段的工作。2. 仍需要堅守工地現(xiàn)場售樓處，可待首創(chuàng)建成售樓處后在現(xiàn)場設(shè)置接待處，有效攔截來訪客戶。但若無法合理的解決售樓處問題，則必將會影響到本項目銷售工作的開展，延緩本項目的營銷進(jìn)度。u 多家業(yè)主共用售樓處，無法凸現(xiàn)本項目的核心地位多家業(yè)主共用售樓處，勢必需要進(jìn)行各業(yè)主之間關(guān)系的平衡，則很難保證本項目能夠在整個售樓處中處于突出的核心地位，從而弱化來訪客戶對本項目的印象；此外，由于北京國際中心多家業(yè)主之間，在一定程度上存在潛在的競爭關(guān)系，很難回避有效客戶流失的問題，因此整棟、大面積的高資質(zhì)客戶不適宜在多家共用的售樓處內(nèi)進(jìn)行深入的營銷談判，必需另外開辟適合的洽談區(qū)域。n 重點形式：n 售樓處及工地現(xiàn)場包裝售樓處作為接待客戶，進(jìn)行客戶談判的重要場所，是寫字樓項目銷售組織中十分重要的一個環(huán)節(jié)。因此建議應(yīng)積極尋找和落實CBD區(qū)域影響力較強(qiáng)的路牌，促進(jìn)項目樹立完整的市場形象，有效刺激成交。由于在一定程度上存在客戶的趨同性，萬達(dá)廣場的快速營銷舉措，勢必會分流分項目的潛在客戶，影響項目的銷售工作。因此，本項目作為北京國際中心其中的3號樓，在未來的營銷推廣中，高調(diào)樹立自身項目形象，獲得市場認(rèn)同，就成為后期營銷工作順利的開展保障。因此本著選擇優(yōu)化媒體的原則，建議將戶外路牌廣告作為本案最重要的核心推廣手段。n 有效促進(jìn)實際成交－（無法帶來成交的推廣，不是好的推廣）在形象定位基礎(chǔ)上，通過合理的渠道（媒體）將項目信息有效傳達(dá)至目標(biāo)客戶群體；引起互動，實質(zhì)性接觸直至成交。注；此表為基本表，具體差價還需在項目封頂后進(jìn)行實際調(diào)整。方案二：價格表實際樓層銷售樓層面積銷售報價（￥）成交底價（￥）預(yù)計回款4F5F1850016280 32,832,5F6F1860016368 33,009,6F7F1860016368 33,805,7F8F1867016430 33,921,8F9F1874016491 34,035,9F10F1881016553 34,157,10F11F1888016614 34,271,11F12F1895016676 34,396,12F15F1902016738 34,508,13F16F1909016799 34,627,14F17F1916016861 34,578,15F18F1923016922 34,867,16F19F1930016984 34,989,17F20F1937017046 35,110,18F21F1944017107 35,232,19F22F1951017169 35,356,20F23F1958017230 35,478,21F24F1965017292 35,603,22F25F1972017354 35,729,23F26F2968526123 71,487,　　 728,001,由上表顯示，銷售折扣為88％。方案一：價格表實際樓層銷售樓層面積銷售報價（￥）成交底價（￥）預(yù)計回款4F5F2000017600 35,494,5F6F2000017600 18,641,6F7F1860016368 33,805,7F8F1867016430 33,921,8F9F1874016491 34,035,9F10F1881016553 34