【正文】 能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出的思考： 項目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標志性智能大廈 原因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點： ，中南路為武昌的商務(wù)中 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的 獨性。 62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完 善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此， 要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不 足。 ，檔次雖略低，但以 其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng) 調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。 項目問題及劣勢分析 ，但尚 未正式加入， 因此，外商在國內(nèi)相當部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根 據(jù)點尚需時日 ，但武昌區(qū)畢竟是文教 科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。 ，寫字間裝有 天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與 競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。 5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必 備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功 能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，作為武昌區(qū)地標性建筑，具備較 強的吸客能力 ，中商具備品牌優(yōu)勢， 中商品牌可供挖掘和利用 ，交通發(fā)達，周邊 眾多金融機構(gòu)和政府機關(guān)，緊 鄰省委、省府等四大政府班子 府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、 儒雅之風油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。寫字間均裝天花，地面鋪地毯 租售方式：可售、可租 售價：均價 7000元 /M2 月租價： 35元 /M2起，升高一層加 1元 /M2，均價約為 55元 /M2 開發(fā)商：中商集團中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團 過往推廣策劃 ： 5A智能大廈 ： IT 行業(yè) ： 7000元 /M2 項目機會及優(yōu) 勢分析 ，本項目作為寫字樓同樣受惠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月 入住率： B座 100％ A座尚未入住 配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 樓大型商場（全市第四）， 200泊位 停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)美容中心等。 A座 1828層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價：均價 4800元 /M2，整體購買還有優(yōu)惠，并 有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價：均價 70元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 /M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 亞貿(mào)廣場經(jīng)濟指標 名稱：亞洲貿(mào)易廣場 地點：武昌區(qū)武珞路 628號 開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司 總占地面積： 12021M2 總建筑面積： 120210M2，其中 A座建面 36000M2 規(guī)劃：由 A、 B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A座 28層 B座 32層 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場 一樓 — 五樓為商場 A座 817層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場 B座入住率達 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。 武漢所處地理及發(fā)展狀況，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。 月之間，管理費基本在 1015元 /M2 合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有 “ 九省通衢 ” 之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。 1999 年至 2021年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到 40％。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的 實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350 元 /M2 跌到 120180 元/M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當高。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。 中天廣場策劃推廣 二、 前言 ??? 就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循 “ 準確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性 ” 等原則，以求使該項目一推出市場即贏得 “ 滿堂紅 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 3 管理定位分析 綜觀現(xiàn)時廣州的寫字樓物業(yè)，雖然不少都在以 智能化 為標榜，也有局部、零碎的自動化功能，但卻沒有一家真正能提供足夠完事的硬件支持全面的智能化管理。目前廣州帶公寓功能的寫字樓尚不多，但如中信廣場，其附樓帶的公寓很受寫字樓用家的青睞，有比較高的入駐率。 4． 2 功能分析 從寫字樓的功能來看，目前廣州投入使用的優(yōu)質(zhì)寫字樓大多是具有綜合型功能，即除辦公外，還有餐飲、商場等多種功能，如世貿(mào)中心、好世界廣場，時代廣場、大都會廣場 等。 而市內(nèi)其他寫字樓集中地段，如白云一沿江路一帶、東風中以東一帶，解放路一帶及地鐵一號線沿線物業(yè)，這幾個地段寫字樓物業(yè)均有非常好的位置和交 通等利好因素，因此這幾個地段不少物業(yè)均有較好的入駐率。但由于區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)多已建成并已使用多年，且擁有良好的入駐率。 樓區(qū)的氣候形成仍需一段暑期的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 預計在未來至少 5年內(nèi)，廣州寫字樓的區(qū)域焦點將仍集中在天河、東山兩區(qū)，而市內(nèi)新寫子 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。珠江新城雖被定位為廣州未來的中央商務(wù)區(qū)，對寫字樓的發(fā)展無疑有非常良好的前景。 費 用 預 算 ； 6 480 元 費用合計： 97400元 營銷費用預算 媒體費用； 97400 元 資料費用； 13000 元 公關(guān)費用； 30000 元 參展費用； 60000 元 其他費用； 13700 元 總計： 214100 廣州白云大廈寫字樓整體策劃案（節(jié)選） 4．寫字樓投資方向及重點分析 4． 1 區(qū)域位置分析 寫字樓投資成功與否的首要條件是區(qū)位的選擇。 300 字 的招 商啟 事。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標 客戶 。 《 杭州 日報 》二 分之 一通 欄，《錢 江晚 報》 二分 之一 通欄 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 費用預算； 20960 元 20213 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 500 字 的招商 啟事 。500 字 的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠的 政策 優(yōu)勢 ，配 套優(yōu) 勢，交 通優(yōu) 勢，廣 告 優(yōu) 勢 ，挖 掘目 標客 戶。500 字 的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠的 政策 優(yōu)勢 ，配 套優(yōu) 勢，交 通優(yōu) 勢，廣 告 優(yōu) 勢 ，挖 掘目 標客 戶。 費 用 預 算 ； 4 000 元 20213 2 《 錢江 晚報 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報》 報眼 。 二）第二階段：強攻期 時間： 2021年 3月 2日 —— 3月 23日 三）第三階段：收宮期 時間： 2021年 3月 30日 （三）媒體組合 媒體選擇了覆蓋全省范圍，有強大影響的媒體《錢江晚報》和區(qū)域范圍內(nèi)的強勢媒體《杭州日報》、《紹興日報》等傳統(tǒng)媒體，還選擇了中國廠房網(wǎng)、裕興在線、 EMAIL郵件等網(wǎng)絡(luò)媒體，進行全方位，多角度的宣傳，營造強大招商攻勢，對目標客戶產(chǎn)生有效影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 實現(xiàn)市場擴展目標，完成招商計劃 突出項目的賣點，營造高品質(zhì)辦公環(huán)境 （二）廣告投放步驟 一）第一階段：預熱期 時間： 2021年 2月 23日 —— 3月 1日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。借助裕興發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)的資源優(yōu)勢，使本項目信息達到快速傳播和全國范圍的覆蓋，可為招商工作提供有效的信息資源。如果能邀請到知名人士或政府領(lǐng)導領(lǐng)導蒞臨展臺，則更易與目標客戶達成合作協(xié)議。公關(guān)小組盡可能掌握政策的最新動態(tài)及客戶的要求，保證本項目招商工作的順利進行。 戰(zhàn)術(shù)二： 設(shè)立公關(guān)小組 公關(guān)小組負責與政府招商部門保持良好的溝通，獲得政府招商部門的大力支持。 電話：接待客戶電話咨詢，解答客戶就本項目提出的各種問題，并取得客戶聯(lián)系方式，爭取面談機會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 手袋；作為流動媒體宣傳，并可裝折頁、公司簡介及其它資料。優(yōu)勢在于費用低，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。另外還要齊全硬件資料，讓客戶全面了解信息 。 （三）推廣戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一 設(shè)立專門招商機構(gòu) 招商機構(gòu)作為前沿陣地、負責與客戶直接溝通，對客戶影響較大。 ◎ 兩層寫字樓一層廠房為一個單位租用 租期為五年或五年以上 免廠房半年租金，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費宣傳兩年。 （一）廠房、寫字樓組合出租 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 免去廠房半年租金，年租金給予 — 折優(yōu)惠；使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費使用一年。 ◎ 單層租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — 。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 兩層為一個單位租用 租期為五年或十年以上 年租金給予 — 。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。項目租價應低于目前柯橋品質(zhì)最高精功大廈 600 元 /平方米 /年價格，高于華泰大廈、精工廣場、農(nóng)村信用社等寫字樓的水平，應定為 450 元 /平方米 /年。 （三）目標客戶 財富中心寫字樓，目標客戶群主要分為三類：第一類是國內(nèi)外的外貿(mào)企業(yè)；第二類是外地企業(yè)駐柯橋辦事處；第三類是承租本公司廠房單位；第四類客戶其他有需求的公司。 三、市場定位 （一）區(qū)域定位 本項目的區(qū)域定位是：第一市場社以柯橋為中心的紹興市場；第二市場輻射到杭州市場；第三是整個浙江市場及周遍地區(qū)。 有計 劃、有目標的發(fā)展集團整體租賃。 在營銷中充分發(fā)揮自身的地段優(yōu)勢與價格優(yōu)勢做綜合比較，以樹立高性價比的市場形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （五）分析結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)