【正文】 本項(xiàng)目定位于高消費(fèi)群體，瞄準(zhǔn)都市白領(lǐng)新貴，為他們提供高端消費(fèi)。項(xiàng)目依托西城區(qū)的政治、金融、商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)，旨在以建筑綜合體的形式打造一個(gè)高端商務(wù)會(huì)所，其中包括服務(wù)式公寓、CEO行政公館、甲級(jí)寫字樓以及總部辦公樓等，呈獻(xiàn)同步全球的高端商務(wù)平臺(tái)。區(qū)域定位項(xiàng)目坐落于京西貴地西直門，南眺金融街、中央政務(wù)區(qū)，北望中關(guān)村，地處西二環(huán)黃金地段，是六大商圈的交匯地、金融街商圈的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位雖然西直門地區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)和金融等方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)上尚屬不足，因此我們敏感的嗅覺(jué)到了商業(yè)物業(yè)在此的巨大的升值空間，因此我們將項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于高端商業(yè)物業(yè)上，將此地全力打造成為一個(gè)高端的商務(wù)休閑港。典雅莊重的天然石材，簡(jiǎn)約大方的玻璃幕墻，使建筑品質(zhì)高大挺拔、氣勢(shì)恢弘，全視角、大采光面，布局私密、空間闊達(dá)、大視野觀景層。天安國(guó)匯整體規(guī)劃8萬(wàn)平米，建筑總高度為60米。 天安國(guó)匯：項(xiàng)目位于北京中央核心區(qū)，緊鄰西長(zhǎng)安街僅200米。金融世家的ARTDECO室內(nèi)裝飾，勇于嘗試諸如鋼鐵、玻璃等新材料，并運(yùn)用一些豪華裝飾來(lái)提升設(shè)計(jì)品位，比如青銅、名貴紡織品，比較注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤。歷史文化與現(xiàn)代文明交融在一起，地段稀缺性是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)的基底。上國(guó)闕各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施均為一流領(lǐng)先水平，并聘請(qǐng)國(guó)際知名的一流物業(yè)公司——戴德梁行，對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)做顧問(wèn)管理。建筑設(shè)計(jì)傳承世界摩天豪宅貴胄氣質(zhì)，打造中國(guó)北京罕有的視覺(jué)建筑。西單上國(guó)闕：位于西單圖書大廈、中組部南300米，是為各界“領(lǐng)袖總裁”量身定做、可三代人居住，享受天倫之樂(lè)的豪宅臻品，是極少數(shù)人才能擁有的人生典藏。主力戶型為84平米的一居和55平米的零居。此地南距長(zhǎng)安街280米，東至西二環(huán)金融街400米，國(guó)家各大銀行總部、金融機(jī)構(gòu)聚集于此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。購(gòu)物中心融合了大型百貨超市、國(guó)際品牌專賣店、美容健身、休閑游樂(lè)、幼兒園地、中外快餐、美食廣場(chǎng)和特色餐飲，更有星級(jí)KTV，服務(wù)類型一應(yīng)俱全，是名副其實(shí)的活力購(gòu)物天堂。21萬(wàn)平米的體量，填補(bǔ)了區(qū)域空白！10萬(wàn)平方米 5A級(jí)智能寫字樓，4萬(wàn)平方米爵版公寓，6萬(wàn)平方米超大型多功能體驗(yàn)式商業(yè)空間，6000平方米國(guó)際信息交流玻璃宮，4000米鮮氧空中花園，形成一個(gè)立體化生態(tài)商務(wù)空間！各部分資源共生共享、互補(bǔ)互動(dòng)，不僅符合企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本最小化、效率最大化的業(yè)態(tài)組合要求，又滿足辦公、展覽、展示、大型會(huì)議、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、居住等多功能需求。u 西直門西北角、白頤路已有的，西二環(huán)沿線已有的同類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)。u 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于其處在金融街與中關(guān)村之間，與兩區(qū)還有一定距離，因此兩區(qū)對(duì)此地的商業(yè)輻射作用大為減弱。且，隨著周邊寫字樓的建立，大量白領(lǐng)涌入該區(qū)。大量具有消費(fèi)能力的居民涌入。u 不斷增長(zhǎng)的額整體需求?！魍馍虅?wù)區(qū)是西城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)功能街區(qū)之一，區(qū)位條件無(wú)比優(yōu)越，政策優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)惠政策較多?！S著中關(guān)村的南擴(kuò)，海淀區(qū)的一些重要產(chǎn)業(yè)的布局開(kāi)始向西直門地區(qū)轉(zhuǎn)移，無(wú)疑會(huì)給區(qū)域帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。u 與直門嘉茂目標(biāo)定位相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)u 商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)。也是黃金地段。北禮士路是由西直門到西直門公交樞紐、人民醫(yī)院等的必經(jīng)之路。該地塊，鄰西直門外大街面700米，適用于商業(yè)的開(kāi)發(fā)。大小適中，便于開(kāi)發(fā)。u 規(guī)模適中。u 西直門核心地帶。西二環(huán)一帶寫字樓價(jià)格的不斷上漲，其地域增值是主要原因。強(qiáng)勁的消費(fèi)力，為西直門區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起及快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。u 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：財(cái)政部、工商局、建設(shè)部等國(guó)家級(jí)各大部委匯聚這里，清華、北大、北航等著名學(xué)府及其眾多科研院所云集于此；14個(gè)大型成熟社區(qū)，15萬(wàn)左右的常住居民，每日往來(lái)人流近百萬(wàn)，作為目前北京發(fā)展速度最快的地區(qū)之一，這里有北京最有發(fā)展?jié)摿Φ娜巳?，有著龐大的高端商業(yè)消費(fèi)人群，人均收入都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京其他地區(qū)，消費(fèi)潛力無(wú)可估量。工商政策：設(shè)立專門登記注冊(cè)窗口，一站式服務(wù)稅收政策：對(duì)高科技企業(yè)轉(zhuǎn)化成果享受減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅科技孵化政策：區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金建設(shè)科技孵化基地人才政策：對(duì)博士后在西城區(qū)安家一次性給予10萬(wàn)元人民幣的住房補(bǔ)貼，優(yōu)先安排子女入學(xué) 為了加快城市建設(shè)，2001年國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市關(guān)于《加快北京中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示》，請(qǐng)示中將德外地區(qū)正式列為中關(guān)村科技園核心區(qū)，并成為中關(guān)村科技園區(qū)的南大門。城市重心的西移，為西直門的崛起提供了良好的外部環(huán)境。u 項(xiàng)目文化優(yōu)勢(shì)：申奧成功為北京帶來(lái)千載難逢的歷史機(jī)遇和新的發(fā)展動(dòng)力。除此之外，多種意義的城市特征在本地區(qū)也明顯體現(xiàn)，如得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境、強(qiáng)大的城市連接功能、城市交通疏散中轉(zhuǎn)的特性、以交通吸納人員的特性等等，因此西直門地區(qū)的總體地域性質(zhì)是以交通為導(dǎo)向的，具有城市連接功能作用的交通、辦公、商業(yè)區(qū)?！半m然，交通優(yōu)勢(shì)為西直門商業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但一個(gè)成熟商圈的形 成至少需要5年以上的時(shí)間，因此未來(lái)5年將是西直門商業(yè)能否崛起的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。隨著西單、王府井、CBD、燕莎等商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域高檔商業(yè)的飽和，不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和海外基金已經(jīng)把未來(lái)商業(yè)選址轉(zhuǎn)向了擁有地鐵便利交通優(yōu)勢(shì)的二環(huán)沿線區(qū) 域。西直門區(qū)域由于其便利的交通環(huán)境和成熟的居住環(huán)境以及逐漸成熟的商業(yè)氛圍，再加上良好的未來(lái)期望，無(wú)論是對(duì)本區(qū)域還是周邊區(qū)域人群都將會(huì)有很強(qiáng)的聚合力。西城區(qū)商務(wù)局有關(guān)人士稱，西直門商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展正遇到極好的機(jī)遇，所有物業(yè)都頂著一塊中關(guān)村科技園區(qū)德勝科技園的招牌。此外，軟環(huán)境政策方面的優(yōu)惠措施，也是吸引優(yōu)質(zhì)客戶提升區(qū)域環(huán)境的重要砝碼。隨著其南面的金融街將在今年年底大部分建成，政府不再把目光單一地投向金融街。西直門、西城區(qū)、北京房?jī)r(jià)走勢(shì)（、）西直門區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)（2010年第四季度）由第一個(gè)圖表可以看出，從2009年11月份到2010年12月份，西城區(qū)及北京市的房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)，西直門地區(qū)的房?jī)r(jià)水平由均價(jià)27000元提升到了均價(jià)43000元，并且在一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)定在了40000元左右的水平；第二個(gè)圖表為2010年第四季度西直門區(qū)域內(nèi)的商品住宅的價(jià)格走勢(shì)圖，通過(guò)圖表可知，西直門房?jī)r(jià)在2010年第四季度保持在43000元——46000元之間穩(wěn)定波動(dòng)，而且從十一月份到十二月份有明顯上漲趨勢(shì)，在下滑的十一月份也保持在了43000元左右，因此近期區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)且樂(lè)觀。為8萬(wàn)人口的西直門地區(qū)（西城區(qū)總?cè)丝诩s91萬(wàn)人）帶來(lái)豐富的房源與商業(yè)娛樂(lè)場(chǎng)所。鉆和公關(guān)；售完的有紫玉府、玉廊東園、西派國(guó)際公寓(CPARK)、海賦國(guó)際、匯福軒、官苑八號(hào)、楓藍(lán)國(guó)際中心、熙府桃園(熙府商業(yè))、 成銘大廈、逸升軒、五棟大樓、品閣(立業(yè)人家)、海云軒、榆園新居、長(zhǎng)河灣、盛華苑、國(guó)英一號(hào)、紫都金座、舒至家園大隱、邁豪時(shí)代居、國(guó)英綠景公寓、今典花園（及二期）、依都閣、交大嘉園、天兆家園、京洲花園、金暉嘉園潤(rùn)憬、中元大廈、官園公寓等樓盤。目前，在西直門附近，建邦2010年，北京市寫字樓市場(chǎng)將新增供應(yīng)120萬(wàn)平方米，新增甲級(jí)寫字樓的比例將達(dá)到62%，其中四棟甲級(jí)寫字樓共計(jì)44萬(wàn)平方米將位于CBD。，新增供應(yīng)使得整體市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上升，%，CBD地區(qū)本季度雖沒(méi)有新增供應(yīng)，但空置率仍然處于35%的高位。2010年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，以及北京將建設(shè)世界城市的利好推動(dòng)下，京城寫字樓市場(chǎng)全線回暖，呈現(xiàn)出供需兩旺的良好走勢(shì)。根據(jù)國(guó)家金融產(chǎn)業(yè)帶戰(zhàn)略規(guī)劃，西直門區(qū)域?qū)⒊蔀檫B接中關(guān)村和金融街的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，受其影響，該區(qū)域引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，目前區(qū)域內(nèi)已吸引新加坡凱德置地、國(guó)家特級(jí)企業(yè)韓建集團(tuán)等多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商入駐，城市綜合體項(xiàng)目也開(kāi)始涌現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)已有金貿(mào)中心、西環(huán)廣場(chǎng)等多個(gè)高端綜合體聚集。根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，西直門商圈將成為國(guó)家金融產(chǎn)業(yè)帶的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。這一系列的優(yōu)勢(shì)無(wú)疑會(huì)給區(qū)域的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。同時(shí)西外商務(wù)區(qū)被西城區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)功能街區(qū)之一，根據(jù)北京市整體規(guī)劃和城市中心區(qū)控制性規(guī)劃，將成為集科技、旅游、交通、商務(wù)、文教于一體的高度繁榮的城市綜合區(qū)。從不同物業(yè)類型來(lái)看，普通商品住房代表的自住型需求將長(zhǎng)期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來(lái)價(jià)格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其供求與住宅市場(chǎng)存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場(chǎng)的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化。近日住建部提出2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，較2010年增加420萬(wàn)套。由于行業(yè)龍頭企業(yè)2010年銷售業(yè)績(jī)較好，資金較為充裕，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊仍將得到廣泛關(guān)注，地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高...城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大將從以下幾個(gè)方面影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局：一是有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二是持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇；三是擴(kuò)大北京、上海、廣州等中心城市對(duì)周邊中小城市的帶動(dòng)作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化...保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化。二、市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)展望隨著2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加劇，土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)變化明顯：土地市場(chǎng)上，供應(yīng)力度加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，各地產(chǎn)商聯(lián)盟合作的趨勢(shì)凸顯；房產(chǎn)市場(chǎng)上，供求關(guān)系得到改善，單從保障性住房來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)。2010年，中央制定了580萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃并已初步完成。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購(gòu)限貸政策可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平”，預(yù)計(jì)2011年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松，為“保增長(zhǎng)”而放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。標(biāo)志著貨幣政策在從2009年的“極度寬松轉(zhuǎn)”為2010年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性。貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望一、 市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境展望宏觀經(jīng)濟(jì)：通脹風(fēng)險(xiǎn)加大，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)成為2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)。銀監(jiān)會(huì)各信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，督促信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。住建部、國(guó)土部、監(jiān)察部依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其新購(gòu)置土地。國(guó)務(wù)院加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。國(guó)土部切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開(kāi)制度，開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。2010年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開(kāi)發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。主要措施包括大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重；通過(guò)減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)；金融支持保障房建設(shè)。主要措施包括差別化信貸政策；限購(gòu)政策；上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買多套住房進(jìn)行限制等。尤其是20104月和9月的調(diào)控，被稱作是“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。對(duì)審查后予以保留的項(xiàng)目，憑有關(guān)文件到市國(guó)土房管局辦理土地出讓手續(xù)；對(duì)于審查后不予保留的項(xiàng)目用地，由商務(wù)區(qū)分中心確定是否進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)和開(kāi)發(fā)；屬統(tǒng)一收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的，依法進(jìn)行“熟地”開(kāi)發(fā)后，以招標(biāo)和拍賣等方式進(jìn)行出讓；無(wú)需進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的土地，由土地轉(zhuǎn)讓方持權(quán)屬、規(guī)劃等有關(guān)文件向商務(wù)區(qū)分中心提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后，到市土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)進(jìn)行掛牌交易，土地由價(jià)高者得。所涉及的土地在商務(wù)中心區(qū)范圍之內(nèi)的，由商務(wù)區(qū)分中心確定是否進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)和開(kāi)發(fā)；無(wú)需進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的土地，由土地轉(zhuǎn)讓方持權(quán)屬、規(guī)劃等有關(guān)文件向商務(wù)區(qū)分中心提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后，到市土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)進(jìn)行掛牌交易，土地由價(jià)高者得。 2 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 鑒于本《暫行辦法》出臺(tái)實(shí)施之前，有的項(xiàng)目用地已進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃、評(píng)估等前期工作，因此，將按下列要求區(qū)別不同情況進(jìn)行處理，具體是： 1．對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓或劃撥超過(guò)兩年，按照《北京市閑置土地處理辦法》（市政府第83號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由用地單位向市國(guó)土房管局提出申請(qǐng)，接受審查和處理。 今一提及西直門，人們首先想到的并不是它的輝煌歷史，而是