【正文】 三層均一價：1150－13802003年底㎡，㎡，緊鄰東虹農(nóng)貿(mào)市場，綠化率達35％，共5棟，其中ABC三棟均為二樓一底家?guī)У?。新世紀花園東星大道展望房產(chǎn)5層住宅（臨街底樓商鋪）、3層家?guī)У辍?層聯(lián)體別墅住宅：88189家?guī)У辏?23聯(lián)體別墅：306住宅；500720商鋪：25004200家?guī)У辏?1001300普通住宅及底層商鋪已售完，還剩少部分家?guī)У旰椭懈邫n住宅該項目占地約11畝，總建面約10400平米， 2002年3月開盤。項目的銷售情況證明其定位切合了市場的需求，同時也說明中高檔定位的住宅小區(qū)在邛崍有相當?shù)氖袌霭l(fā)展?jié)摿?。而商住樓部分的營業(yè)房目前銷售較緩慢。整體上可分為兩片：靠南街側(cè)的“文君街”純商業(yè)和和靠東街側(cè)的菜市口商住樓部分。同時在已經(jīng)開始營業(yè)商鋪的80%左右的經(jīng)營戶已經(jīng)在24樓的住房中安家，但普遍反映此種類型的家?guī)У甑纳套蔷蛹倚Ч?。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時間的推移，商氣逐步聚集，許多原本打算將已購商鋪出租的業(yè)主基于多方面的考慮，開始自己進場經(jīng)營。但內(nèi)部步行街位置的鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較差，在9月份調(diào)查時，入住率僅為40%左右。五彩大世界五彩廣場旁邛崍五彩大世界開發(fā)有限責任公司34層家?guī)У觐愋偷纳啼?0100（單層面積）1F鋪面：55001300024F住房：40073380%（2001年5月開盤）占地110畝，建面6萬㎡。華夏名園二期預計占地120畝，總建面115966，㎡，㎡，綠化率46%。先委托管理公司經(jīng)營五年,每年按5%返租；且由管理公司負責裝修。㈡、區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤一覽表邛崍市主要在售樓盤一覽表項目名稱地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度(㎡)價格(元/㎡)銷售狀況其他邛崍新城三、邛崍房地產(chǎn)市場供給調(diào)研㈠、邛崍房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總表1999—2003年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額統(tǒng)計表（單位：萬元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投資總額188020421203741112927260表1998—2002年房地產(chǎn)竣工統(tǒng)計表 單位：萬/㎡年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面積住宅綜合點評：邛崍房地產(chǎn)市場住宅整體規(guī)模大，但商業(yè)地產(chǎn)市場最為繁榮，這體現(xiàn)在開發(fā)量和銷售情況方面。從而造成邛崍房地產(chǎn)市場化進程十分緩慢，真正意義上的商品房開發(fā)項目不多，規(guī)模較小，運作落后。二、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述目前，邛崍市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體來說尚處在初步發(fā)展階段。居民消費能力的提高，必然刺激對生活質(zhì)量的追求，在衣食住行方面，消費的絕對數(shù)量必然增加，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。㈡、城市土地需求分析從嚴格意義上而言，本項目應屬于新城區(qū)建設(shè)范疇，結(jié)合城市總體規(guī)劃，其正常開發(fā)模式應以商業(yè)、綜合、辦公、住宅為主，對這種類型的市場需求主要取決于人民生活水平狀況。在過去的19992001年中，邛崍市國土資源局對城市規(guī)劃區(qū)供地分別為230畝、540畝、920畝，呈逐年遞增趨勢。據(jù)邛崍市土地儲備交易中心提供的資料，在現(xiàn)建成區(qū)內(nèi)可供開發(fā)面積為7421畝，加之邛崍市3000畝占用耕地的建設(shè)用地指標全部納入土地儲備交易中心，其總共可以儲備土地總量為10412畝，可供土地量小于城市規(guī)劃發(fā)展建設(shè)的用地需求。按照上述目標，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達到18平方公里，城市建設(shè)尚需要7平方公里（10500畝）土地?！獙O子精要提示：邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、邛崍房地產(chǎn)市場概述、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場特征、邛崍房地產(chǎn)及商業(yè)業(yè)界人士訪談、邛崍城區(qū)未來13年房市趨勢等一、邛崍市土地供給狀況及土地需求分析㈠、市場土地供給狀況邛崍市經(jīng)濟發(fā)展、城市面貌改善，結(jié)合邛崍市的實際情況，可以從兩個方面啟動，一是走擴大城市外延策略，二是加快中心城區(qū)改造的步伐。因此，本項目的市場發(fā)展前景較佳。而在政府的規(guī)劃中，自東街延伸至318國道一段形成城市副中心區(qū)域，這一區(qū)域是緩解城市中心區(qū)人流、物流、用地風貌制約壓力的新城市中心，而本項目地塊正是處于這一區(qū)域與新城區(qū)的交匯處（按照規(guī)劃新城區(qū)玉帶街以東、東星大道以南部分規(guī)劃的是兩個居住用地片區(qū)——5號和6號“新城區(qū)居住社區(qū)”用地），從而使本項目具有較大的發(fā)展?jié)摿?。同時，為提升城市綜合品質(zhì)，政府提出建設(shè)“西部鳳凰城”的目標：創(chuàng)造一個集旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會成都量身打造一個“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內(nèi)的旅游市場創(chuàng)造一個“消費浪漫”的休閑城。㈢、城市區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向邛崍市新城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)建設(shè)圖城市發(fā)展方向：近年來，邛崍城市建設(shè)按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)，并取得了城市建設(shè)的可喜成績。⑵、周邊商業(yè)狀況從整個邛崍城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量較多，城內(nèi)公交車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應俱全，城內(nèi)城外交通均較為方便，城市道路較為整潔，有一定的綠化率；現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)零星分布了紅旗連鎖、廣客隆、紅艷等多家中小型超市，還有各類型底層商鋪散布于城區(qū)各個角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，使得整個城區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚、生活較為方便。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年，邛崍市房地產(chǎn)市場的施工面積和新開工面積相對于目前的銷售額而言，顯得較為龐大。2003年，%，其中：，%。市政公共配套本項目所在地處于城區(qū)建成區(qū)的東部、新城區(qū)東北部，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)均已到位，但基礎(chǔ)配套設(shè)施相對于老城區(qū)而言還不是很完善。該路段是市政干道之一，在交通組織上一定的作用，由于匯源街延伸線尚未建成，因此該路段目前所起的南北連通的作用還不明顯，故車流量和人流量都不是很大。該路段屬于城市交通要道，是本項目的主要交通動線，故人流、車流量均較大，但同時因為該路段屬城市快速通道，因此人流量相對于車流量稍小。⑷、其他交通方式：中長途汽車、火車、飛機。⑵、出租車：夏利、奧拓：起價2元（2公里內(nèi)），；羚羊：起價2元（）。項目地塊北部主干道——東星大道匯源街：位于項目地塊東北側(cè)，是城東垂直交通的主要通道，目前路況一般，路寬約30米。㈡、現(xiàn)狀分析人口：目前邛崍市城區(qū)建成區(qū)（臨邛鎮(zhèn)）幅員11平方公里。由于城市區(qū)域功能分析要求根據(jù)城市區(qū)域范圍的有限性和本項目所在地的區(qū)域特點，使得本項目的城市區(qū)域功能分析主要針對本項目所在地——邛崍市城區(qū)。㈥、地塊現(xiàn)狀項目地塊除東部少量用地外，其余部分目前已經(jīng)達到“三通一平”標準，初步具備施工條件。㈣、臨界現(xiàn)狀項目東部地塊與城市農(nóng)家樂——“新天地”相交；南臨文君酒廠宿舍和邛崍唯一城市別墅——“滿庭芳”；西接國稅局；北面緊鄰40米寬的市政主干道——東星大道。㈡、所屬地：邛崍市臨邛鎮(zhèn)。第三章、項目用地概況與城市區(qū)域功能分析房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對項目概況和項目所處區(qū)域環(huán)境進行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各階段具體策劃工作中，讓相關(guān)決策者和策劃人全面客觀了解，來自于現(xiàn)場客觀面上的感性認識和資訊支撐。本章結(jié)論：一、目前，邛崍城區(qū)舊城改造建設(shè)步伐已明顯放緩，而與此同時，新區(qū)建設(shè)正如火如荼地進行；二、城市已經(jīng)有了明確的規(guī)劃，明確了城市近期將主要向東、北、南方向發(fā)展，尤其是往南發(fā)展、成為近期的重中之重，城西則列入遠期發(fā)展規(guī)劃；三、邛崍經(jīng)濟收入增長速度平穩(wěn)，城市休閑型消費發(fā)達；四、邛崍是川西地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散中心，是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個中等城市之一，城市發(fā)展?jié)摿薮?。㈥、附表城市建設(shè)用地平衡表（近期）城市建設(shè)用地平衡表（遠期）以上城市規(guī)劃的逐步實施，將巨大的推動邛崍經(jīng)濟的發(fā)展、促成邛崍城市面貌的整體改善，也會為本項目的投資建設(shè)帶來巨大機會。⑵、用地容量遠景用地規(guī)劃面積約35—40平方公里，由于山地和鐵路形成門檻，在此基礎(chǔ)上擴展方向僅南、北兩面，而據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市集聚的速度將會減慢，直至停止，因此，規(guī)劃確定城市遠景總?cè)丝诓怀^40萬人。⑴、遠景用地發(fā)展方面根據(jù)邛崍市區(qū)所處位置，向北、向東發(fā)展需占用大量良田，向西、向南均為淺丘地，故城市遠景用地選擇向東作少量擴展，而主要發(fā)展方向放在西面和南面。（3）、旅游區(qū)開發(fā)近期重點開發(fā)西郊鶴林寺風景區(qū)，建設(shè)一批旅游設(shè)施，一方面帶動城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面可緩解近期城市綠地指標偏低的局面。東面，結(jié)合道路建設(shè)和舊城工廠外遷，形成部分工業(yè)用地和商貿(mào)市場。㈤、近期建設(shè)與遠景輪廓規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃邛崍市城市總體規(guī)劃圖邛崍市市區(qū)保護規(guī)劃圖臨邛鎮(zhèn)近期建設(shè)，本著基礎(chǔ)設(shè)施先行，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)，逐步滾動發(fā)展的原則，近期建設(shè)重點有以下三個方面：（1）、舊城改造重點完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，遷出有污染的工廠，通過拓寬道路、增辟綠地等手段，改善環(huán)境質(zhì)量，使舊城區(qū)的中心功能得以強化；（2）、新區(qū)建設(shè)近期是在現(xiàn)狀用地基礎(chǔ)上，重點向北、東、南三面發(fā)展。⑸、市場用地規(guī)劃在東門設(shè)大型的物資集散交易市場區(qū)，這里對外聯(lián)系方便并對居住區(qū)干擾較小。同時各片區(qū)根據(jù)人口配套相應規(guī)模的中、小學、幼兒園、文化活動站、運動場設(shè)施。（注：根據(jù)最新的規(guī)劃，將在新城區(qū)南部規(guī)劃行政辦公用地）⑵、商業(yè)、金融中心用地規(guī)劃仍將舊城作為全市的商業(yè)金融中心，結(jié)合城市道路骨架的形成和居住用地的分布，原有中心逐漸向東、北延伸，形成具有一定規(guī)模的商業(yè)新區(qū)。另在各功能片區(qū)的中心位置形成若干個二級公建中心（相當于居住區(qū)級），滿足市民日常生活。⑶、市政設(shè)施用地水廠：現(xiàn)狀有兩座水廠，規(guī)劃近期在舊城北面建第三水廠，水源為地下水；污水處理廠：臨邛鎮(zhèn)現(xiàn)無污水處理廠，規(guī)劃在南河下游寶林鄉(xiāng)建一污水處理廠；變電站：保留現(xiàn)在兩座35Kv變電站，規(guī)劃在東面五板橋建一110Kv站，并將西郊變電站升至110Kv站，遠期將五板橋站升為220Kv站；垃圾場：保留城西北梁機房垃圾場并進行擴建。已形成的西郊工業(yè)區(qū)，近期基本保留現(xiàn)狀，不再擴大，對其中污染較嚴重的工廠，如火電廠、崍山紙板廠、華能紙廠、電鍍廠等企業(yè)應嚴格控制污染，遠期應易地擴建或轉(zhuǎn)產(chǎn)。⑵、工業(yè)與倉儲用地根據(jù)城市主導風向、河流流向、交通運輸條件等因素綜合考慮，將城市工業(yè)用地集中布置在城市東南部，以發(fā)展食品加工、精細化工、建材、機械、電子等項目為主，對污染嚴重的項目應重點控制。遠景城市將向東、西、南三個方向做適當擴展，形成兩橫一縱一環(huán)的主干道骨架，將三個組團有機地聯(lián)系起來，形成中心明確兼具開放性的城市形態(tài)。本次規(guī)劃根據(jù)今后城市發(fā)展規(guī)模及發(fā)展條件，認為原規(guī)劃確定的以舊城為中心發(fā)展的布局基本合理，但考慮到對河西、河南平壩用地的利用，確定城市近期在經(jīng)濟實力較弱的情況下，首先選擇發(fā)展條件較好的東、北、南三面為主要發(fā)展方向，充分利用城東的對外交通優(yōu)勢，初步形成中心片區(qū)的規(guī)模。1980年和1989年兩次總體規(guī)劃均將城鎮(zhèn)用地局限在西河以東、南河以北做同心圓式發(fā)展，整個城鎮(zhèn)呈集中式布局。今年，按照省市要求各區(qū)、市（縣）要隨著成都市進行城市總體規(guī)劃修編，正在修編的邛崍市城市總體規(guī)劃（20032020年）的城市規(guī)模為：——2007年，規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人——2010年，規(guī)劃建成區(qū)面積32平方公里，規(guī)劃人口20萬人——2020年，規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人㈢、城市形態(tài)及用地布局規(guī)劃城市形態(tài)及用地布局結(jié)構(gòu)⑴、城市形態(tài)的演變臨邛古城位于西河以東、南河以北的平壩之上，近代城鎮(zhèn)發(fā)展均以古城為中心，呈同心圓形態(tài)向周圍擴展。城市規(guī)模預測目前，邛崍市城區(qū)建成區(qū)面積已達11平方公里，建成區(qū)城鎮(zhèn)人口約14萬。目前制約城市發(fā)展的主要因素基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，城市建設(shè)缺乏管理和控制，總體投資環(huán)境與先進地區(qū)相比有一定差距。第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，占全市的近60%，擁有各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施多處，僅個體攤點就有6500余戶。臨邛鎮(zhèn)是全市工業(yè)生產(chǎn)基地，擁有瑞云集團、文君酒廠、邛崍啤酒廠、崍山紙板廠、絲綢印染廠、電機廠、發(fā)電廠等一批骨干企業(yè)。社會經(jīng)濟概況2002年。山、水、城相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越。1998年—2003年邛崍市國民經(jīng)濟發(fā)展一覽表 年份（年）指標199819992000200120022003GDP收入（萬元）483241522508567193646653729600763000GDP增長率（%）第一產(chǎn)業(yè)（萬元）950909616198488102920107800第二產(chǎn)業(yè)（萬元）207271221983238971282725326000第三產(chǎn)業(yè)（萬元）180880204364229734261008295800財政收入（萬元）167871833023333293623800031001財政收入增長率（%）－可以看出，邛崍市在近幾年改革開放中，其經(jīng)濟發(fā)生了很大的變化，特別是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所表現(xiàn)出的第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，由1998年的生產(chǎn)總值180880萬元發(fā)展到2002年的295800萬元，%的速率增長，對邛崍市的經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用。同時新建了一些主要干道，拓寬改造部份中小街道，提高了城市綜合能力，邛崍正煥發(fā)出現(xiàn)代化城市的燦爛風采。近年來，邛崍城市建設(shè)按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形