【正文】 場調(diào)研和規(guī)劃： 80 年代未期至 90 年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，開發(fā)商盲目模仿香港 市場，大量的高層住宅應(yīng)運(yùn)而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。 （ 2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘 痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無論是規(guī)模還是經(jīng)營格局和經(jīng)營實(shí)力相差甚遠(yuǎn)。 南山雖然蘊(yùn)藏著無限商機(jī)，但自始至終貫穿一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實(shí)現(xiàn)，盲目者屢見不鮮。 南山商圈成熟還需要 35 年的時(shí)間。 沿街生活日常用品及飲食，缺少大型超市及品質(zhì)保證。 沿街店鋪經(jīng)營品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。 二、 我們對南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 小商鋪特別多，“小規(guī)模、集散經(jīng)營”現(xiàn)象嚴(yán)重。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 ，大 都提供反租計(jì)劃，雖說是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。 ，銷售時(shí)是小面積，小柜臺(tái)經(jīng)營，而經(jīng)營時(shí)趨向于整體的經(jīng)營模式。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時(shí)間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。 ，但小柜臺(tái)經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，鼓吹投資回報(bào)，使市場理想化，使消費(fèi)者失去信心。 ，商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)透明度日益加大。 。 ，同時(shí)市場的空置量大。 自的經(jīng)營主題是一個(gè)迫在眉睫的問題。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。在樹立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機(jī)遇。 在市場的基本原理中，市場一般由三個(gè)因素構(gòu)成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時(shí)，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動(dòng)，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 （三）具備“人氣旺 ”，這樣做則財(cái)氣更旺 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是來形容未來商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營，“人氣”講的是購買者的多少，“財(cái)旺”指商業(yè)的利益，意思是說，市場上只要購買人多 —— 旺，其商業(yè)的利潤就大。 這樣，客戶如果認(rèn)為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購風(fēng)險(xiǎn)。 歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點(diǎn)上，同時(shí)也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大的商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商，如一個(gè) 50 萬元的鋪位，如果正常交易的話，客戶首期需支付 20 萬，另 30 萬按揭，但發(fā)展商把起價(jià)如果提到 50 萬的話，客戶只需 支付首期 8 萬，另外 42 萬按揭。 這就是目前的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn) 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個(gè)例子，這樣本來就占據(jù)商機(jī)的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 的路。 但是經(jīng)得起市場考驗(yàn)的不是開發(fā)的問題， 而是如何經(jīng)營的 概念和模式 。 五、深圳商業(yè)競爭狀況及結(jié)論 一、深圳商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 深圳的房地產(chǎn)市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最大、利潤最多的項(xiàng)目。但對于整個(gè)南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有 25%的南山人到華強(qiáng)北和東門購物。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東 門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。它們是新中心區(qū) 城市購物公園商圈 、市府對面 城市廣場商圈 、 八卦嶺 — 筍崗片區(qū)大型物流商圈 、南山的 南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈 （ 在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)?將是南山重要的、不可動(dòng)搖的商圈）、以及東部的 沙頭角商圈 等。而 山姆會(huì)員店 在理論歸屬上叫作倉儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對外授權(quán)特許加盟經(jīng)營的行為。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。其以統(tǒng)一進(jìn)貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價(jià)格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務(wù)、物美價(jià)廉為主要特征，主要經(jīng)營與百姓日常生活消費(fèi)息息相關(guān)的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市 。由于商場知名度高，一般商品進(jìn)入門檻也較高。 品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費(fèi)認(rèn)知度較強(qiáng)，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標(biāo)，也可能對某一品牌商品實(shí)施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的 友誼商場、免稅商場 ，以自營為主，獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，幾乎不對外招租，常進(jìn)駐大型知名商城。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營，也對外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷售的互動(dòng)局面。前者捆綁在一起，而后 者是自負(fù)盈虧的。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。 以 順電家居廣場 為例說明情 況。 當(dāng)然，不同的主題商場各自經(jīng)營特點(diǎn)也各不相同，如 女兒國是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。此商場風(fēng)格獨(dú)特，統(tǒng)一經(jīng)營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每 15 平米幾千到一萬不等，管理費(fèi) 200 元 /月，水電另計(jì)，業(yè)主自負(fù)盈虧。 女人世界 除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目。