暑期社會實(shí)踐報(bào)告之社會熱點(diǎn)問題調(diào)查-文庫吧資料
2025-01-27 17:27本頁面
【正文】 房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)市場的炒房、囤房行為也直接推高了房價(jià)，市場經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性使得房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合理范圍水平，房地產(chǎn)交易的流通環(huán)節(jié)及供求關(guān)系也促使了房價(jià)的高升?！ 「鶕?jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號)規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！ 「鶕?jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅?！ ?2土地增值稅采取四級超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 級數(shù)土地增值額稅率(%) 稅率% 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分 40 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分 50 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60 若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會要求對轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評估。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款?！ ?1法定的扣除額 (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金。不僅有土地出讓金，同時(shí)還應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，例如：出讓方 根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號)第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益?？墒菍τ诮?jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。土地出讓金不是簡單的地價(jià)。 從以上的資料數(shù)據(jù)可以看出，房價(jià)的實(shí)際構(gòu)成中，土地費(fèi)用、相關(guān)稅和費(fèi)占到的比重其實(shí)很大，蕪雜的稅、租、費(fèi)可以占到房價(jià)構(gòu)成40﹪—60﹪左右，可以說政府的稅費(fèi)是導(dǎo)致房價(jià)高的一個(gè)重要原因。 從實(shí)踐看，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤占房價(jià)的比重水平存在較大差異，高與低要視開發(fā)的時(shí)間和項(xiàng)目的情況而定，開發(fā)時(shí)間短或低層建筑則高（在目前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)需求受到暫時(shí)抑制，而前期成本項(xiàng)不變或加大的條件下，開發(fā)商利潤水平通常壓縮到10%左右）。市價(jià)（1995）12五、項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)用： 包括項(xiàng)目前期工作階段的規(guī)劃、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用、建設(shè)期的管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、項(xiàng)目貸款利息、銷售廣告費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。 、臨時(shí)占用費(fèi)：3元/噸，市工商字（93）58號。 ：50元/平方米（住宅）（石人常（94）16號） ：民用建筑5元/平方米（（冀價(jià)經(jīng)費(fèi)（2006）10號）。 （住宅）（冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字（2002）29號）；目前相關(guān)稅費(fèi)占房價(jià)構(gòu)成的比重在1015%左右。配套設(shè)施費(fèi)在目前房價(jià)構(gòu)成中的比重約為1520%左右。 按照建筑單位提供的數(shù)據(jù)，按照今年的市場狀況多層的建筑成本就在1200元/平米，高層的建筑成本約為1700/平米左右。 建安工程費(fèi)用： 是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費(fèi)用，通常又稱為房屋建安造價(jià)。 收費(fèi)依據(jù)： 冀土字[1992]24號、中發(fā)辦[1993]10號、冀價(jià)涉費(fèi)字[1993]189號、冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字[2001]33號 。 征收標(biāo)準(zhǔn)： ％，其中住房建設(shè)按原標(biāo)準(zhǔn)的70％征收 。 征收標(biāo)準(zhǔn)：5—40元/平方米。 征收標(biāo)準(zhǔn)：各市縣人民政府根據(jù)土地的地理位置、交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等條件具體制定，報(bào)省財(cái)政廳備案。近年來伴隨著熟地出讓和招拍掛政策的逐步實(shí)施，根據(jù)容積率及產(chǎn)品不同土地費(fèi)用不同，土地費(fèi)用占房價(jià)的比重約為2550%左右。下面結(jié)合河北省的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)制定房價(jià)時(shí)的構(gòu)成因素總結(jié)如下： 土地費(fèi)用：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。房價(jià)是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)用、企業(yè)利潤六部分構(gòu)成的。根據(jù)我國實(shí)際情況，房價(jià)收入比保持在6—7屬于合理范圍，但近幾年卻不甚合理。房價(jià)收入比=住宅價(jià)格/居民的有效購買力盡管房價(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。關(guān)于房價(jià)是否合理的一個(gè)重要衡量標(biāo)準(zhǔn)即房價(jià)收入比。在中國文化中，買一套固定的房產(chǎn)，不僅僅是為了使用，更是為了營造一種穩(wěn)定的家庭生活的需要，所以中國人更喜歡一個(gè)較為穩(wěn)定的住所。房價(jià)居高不下，人們的工資水平并未獲得同等程度
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