【正文】 。王婷、周肖肖、金宇建12月27日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的天匯房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的藍(lán)色港灣進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的信息，小組討論；編寫日記并上交。 時(shí)間安排房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間安排（細(xì)化）姓名時(shí)間工作內(nèi)容備注王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤12月25日設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷；通過(guò)上網(wǎng)、報(bào)刊的查詢了解二道區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)信息；編寫日記并上交。 調(diào)查目的；，豐富專業(yè)知識(shí)；，了解二道區(qū)在長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位；；。、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：二道區(qū)正處于邊緣城區(qū)向中心城區(qū)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)，未來(lái)五年，二道區(qū)將用“一業(yè)三區(qū)”戰(zhàn)略引領(lǐng)新的征程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由多業(yè)并舉向一業(yè)強(qiáng)區(qū)轉(zhuǎn)型，將發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。目前，二道區(qū)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具特色，以薩滿歡樂園為龍頭的長(zhǎng)春東部休閑旅游區(qū)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展已初現(xiàn)端倪，以林田遠(yuǎn)達(dá)形集團(tuán)為代表的標(biāo)識(shí)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到了跨國(guó)集團(tuán)的認(rèn)定，以古塵集團(tuán)為代表的藝術(shù)已經(jīng)邁入新階段。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為7038元/平方米，近半年來(lái)持平。 二道區(qū)土地供應(yīng)狀況截止到12月26日為止，長(zhǎng)春地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共195個(gè)，二道區(qū)本月交易套數(shù)為34套，㎡。㎡，㎡，㎡?？偝山唤?jīng)營(yíng)性土地103幅，148宗，㎡，㎡，㎡，㎡；總成交工業(yè)用地121宗，㎡。從歷年成交結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域供求量增長(zhǎng)較快，本區(qū)域是一個(gè)剛需型的板塊。在2011年二道區(qū)土地成交量已占長(zhǎng)春市的近一半。水資源比較豐富，主要有霧開河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。57′36″之間。27′12″，北緯43176。地理坐標(biāo)為東經(jīng)125176。總?cè)丝?9萬(wàn)人（2006年）。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。進(jìn)入2012年，長(zhǎng)春市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但從數(shù)據(jù)走向和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房?jī)r(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶決定，而長(zhǎng)春作為三線城市，剛性購(gòu)房者占主流地位，城市軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速發(fā)展期，城市未來(lái)仍存在較大的發(fā)展?jié)摿?。同比增長(zhǎng)45%。進(jìn)入2012年，長(zhǎng)春市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但從數(shù)據(jù)走向和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房?jī)r(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶決定，而長(zhǎng)春作為三線城市，剛性購(gòu)房者占主流地位，城市軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速發(fā)展期，城市未來(lái)仍存在較大的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)。由于長(zhǎng)春市處于二三線城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房?jī)r(jià)始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線主要城市。第三部分 長(zhǎng)春市二道區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 商品房總體情況 2011年，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開工量呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。　　“如何服務(wù)文化產(chǎn)業(yè)，如何結(jié)合區(qū)域文化特色促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)新課題。目前，二道區(qū)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具特色，以薩滿歡樂園為龍頭的長(zhǎng)春東部休閑旅游區(qū)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展已初現(xiàn)端倪，以林田遠(yuǎn)達(dá)形集團(tuán)為代表的標(biāo)識(shí)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到了跨國(guó)集團(tuán)的認(rèn)定，以古塵集團(tuán)為代表的藝術(shù)已經(jīng)邁入新階段。開展了市容市貌、五小行業(yè)和廢品收購(gòu)站的專項(xiàng)集中清理整頓，升值潛力無(wú)限。加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)保潔隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)施了大小保合并，實(shí)現(xiàn)了主要街路機(jī)械化清掃和除塵。新建、改造綠地34塊，%，提前完成“十一五”規(guī)劃的綠化任務(wù)。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)完成棚戶區(qū)拆遷面積76萬(wàn)平方米，改造開發(fā)占地面積116萬(wàn)平方米，建設(shè)回遷房 ，年末可安置回遷居民6800戶，實(shí)現(xiàn)100%當(dāng)期回遷。區(qū)內(nèi)土質(zhì)肥沃，自然資源豐富，有金、鐵、煤、稀土、石材、礦泉水等多種資源，有耕地面積14375公頃、山林面積9360公頃，有2萬(wàn)公頃荒山和100公頃淡水養(yǎng)殖面積。第二部分 微觀環(huán)境 位置優(yōu)勢(shì) 二道區(qū)位于長(zhǎng)春市東部，東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。（4）總結(jié)板塊內(nèi)項(xiàng)目以品牌開發(fā)商為主，區(qū)域具有良好的居住環(huán)境和便捷的交通路網(wǎng)，目前生活配套匱乏。中心商貿(mào)區(qū)的建東商廈、萬(wàn)盛商城、鴻石國(guó)際、太古廣場(chǎng)等項(xiàng)目均開工建設(shè)，商業(yè)氛圍日趨濃厚。“三橫兩縱”，省送變電、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、嘉路喜廢油再提煉等35個(gè)千萬(wàn)元以上項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)?！按笫袌?chǎng)群”概念得到市委、市政府充分肯定，規(guī)劃、選址已經(jīng)確定。水資源比較豐富，主要有霧開河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。57′36″之間。27′12″，北緯43176。地理坐標(biāo)為東經(jīng)125176?？?cè)丝?9萬(wàn)人（2006年）。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。2011年，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。自2011年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國(guó)八條”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居15個(gè)副省級(jí)城市前列。1800年正式設(shè)治，1932年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都，1948年解放，1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。樂觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見大等等。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。%，創(chuàng)三年來(lái)新高。 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)