【正文】 可以增加300個就業(yè)機會，每個就業(yè)機會按5000元/年的邊際效益計算。 第十章 經(jīng)濟和社會效益評估一、經(jīng)濟效益：該俱樂部項目彌補了長沙缺少“水上娛樂休閑”的功能，隨著俱樂部游艇項目的運營，大大增加休閑度假的樂趣。把環(huán)境指標置于與經(jīng)濟增長同等重要的位置，走高科技、高產(chǎn)出、低消耗、低排放的道路。本項目按國家規(guī)定將污染物、廢棄物和壓載水、船舶垃圾及其他有害物質(zhì)均做相應的排棄排污處理。其中，60英尺以上的游艇以防止油污為標準，每船要有詳盡的油類記錄、防止船上油污應急措施，設置油水分離器、殘油艙；總長36英尺或以上的游艇張貼垃圾公告牌等；游艇泊位、碼頭都設置與生活污水產(chǎn)生量相適應的處理裝置或者貯存容器。制定本項目的危險事故應急預案、重大生產(chǎn)安全事故的人員緊急疏散和救援預案以及預防自然災害預案，并保障組織實施。電氣設備和電氣線路，嚴格按電氣安全規(guī)范對間距、屏護、絕緣、安全電壓、保護接地、保護接零、漏電保護、電氣防爆、臨時用電等的安全防護要求。第八章 安全措施危害因素和危害程度分析在游艇俱樂部的建設過程中，生產(chǎn)、經(jīng)營場所的建筑物、構筑物講究布局合理，堅固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通風調(diào)溫、降噪等安全衛(wèi)生標準，通道和緊急疏散出口必須保持暢通。2007年7月—2007年12月 全面投資建設二期主要工作：碼頭泊位建設、俱樂部（泰禹洋房A座）、VIP會所建設，游艇代理、碼頭設施建設及配套環(huán)境綠化等。初步計劃如下：2006年6月項目報批；2006年7月完成項目設計；2006年8月12月前期籌備工作；2007年1月2007年5月完成40%俱樂部、30幢VIP會所、洋房B座和20%的泊位（容納28艘游艇）建設工程。O（機會分析）：l 本項目將給長沙帶來標志性形象，擴大長沙的國內(nèi)外知名度和提高城市檔次；應是政府大力扶持的項目；l 帶來地產(chǎn)業(yè)消費的新概念，填補長沙本地游艇消費的空白；l 營造生活環(huán)境和商務環(huán)境，吸引強大企業(yè)投資，拉動本地區(qū)整體經(jīng)濟；T（威脅分析）：l 建設和經(jīng)營周期長，對項目管理要求高；l 游艇屬于高檔休閑消費，目標客戶群自然是金字塔尖端的消費群，層面相比狹窄，市場營銷的難度大； l 目前國內(nèi)游艇消費還處于初級階段，項目發(fā)展對政策的依賴性大，市場的需求還有待培養(yǎng)。克服劣勢辦法：l 整套項目投資分兩期，并做好充足的前期項目論證和試運行工作l 游艇娛樂項目提供教練和培訓服務。 l 游艇娛樂項目需要更多的海洋技術性成份，客戶消費習慣需要培養(yǎng)。S（優(yōu)勢分析）：l 建成后規(guī)模將是中國中部最大的游艇俱樂部；l 投資商具有深遠的政府背景和成功企業(yè)的豐富資源；l 該項目有非常好的市場成長優(yōu)勢；l 游艇與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是國外游艇俱樂部的一種成功發(fā)展模式；l 該項目處于庫區(qū)，無風浪，水上活動長年可以開展，休閑度假可經(jīng)營天數(shù)長，資源稀缺；l 該項目有非常好的消費環(huán)境，周邊有灰湯溫泉、密印寺，旅游景點云集，商務活動頻繁，休閑度假者源源不斷。該項目全部建成后平均每年的收入估計如下：VIP會所租賃：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元計算，收入 840萬俱樂部套房租賃：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元計算，收入388萬VIP會所租賃：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元計算，收入 162萬泊位租賃：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元計算，收入115萬會籍銷售：3萬/人，按每年100人計算，收入300萬游艇代理：平均1萬/艘，按每年50艘計算，收入50萬游艇租賃：400萬游艇培訓：100萬俱樂部和VIP會員會所服務500萬特別是泊位的需求是逐年成倍增長的；例如，蘇州水星游艇俱樂部2005年144個泊位已經(jīng)全部租賃完畢，深圳浪騎游艇俱樂部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱樂部和VIP會員會所的服務是休閑消費的熱點，該項目在經(jīng)營上會面向社會服務，把該項目的俱樂部辦成高檔的商務中心，把VIP會員會所辦成高檔的私密休閑度假區(qū)。鉆石卡、金卡、銀卡銷售，可以把部分會所、俱樂部套房、洋房、泊位變現(xiàn)，來沖兌項目的部分投入；在經(jīng)營上該項目向業(yè)主提供分時度假、長期包租、買VIP會所、俱樂部套房送泊位、送游艇等多種形式的合作服務。第四章 投資估算一、項目總投資（29455萬元，征地費用另算）項目投入按陸地部分和水上部分計算：陸地投入（28110萬元）（1）總建筑面積：112000平方米，按每平方米2300元核算，投入需要25760萬元（2）綠化和景觀設計面積：112000*61%，按每平方米300元核算，投入需要2050萬元（3）停車場和輔助設施：300萬元泊位投入（445萬元）（1）定位樁需要250根，按每根成本加施工費2000元核算，投入需要50萬元（2）碼頭泊位135個5760英尺，施工面積2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395萬元房船投入（900萬元）（1） 無動力房船 20艘 固定在俱樂部游艇碼頭 25萬（2） 90*2HP動力房船 10艘 40萬二、項目物業(yè)銷售收入36536（萬元）游艇俱樂部的經(jīng)營模式很多，結(jié)合香港深灣游艇俱樂部和新西蘭奧克蘭碼頭地產(chǎn)的經(jīng)驗，該項目的經(jīng)營思路是：“短期銷售持平和長期服務增值”。九、主要技術經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃設計要點的要求和對市場的調(diào)查與分析，擬建青洋湖游艇俱樂部及配套設施。本項目消費群定位為：1）以長沙、株州、湘潭市的外籍人士和港澳臺商為主；2）博覽會期間的外賓；3）追求游艇時尚生活的國內(nèi)的成功人士；4）商務會議的與會者；5）體驗游艇生活的白領。房 型牌 價園景會所RMB 1980海景會所RMB 2980園景洋房RMB 158海景洋房RMB 2582036英尺游艇RMB 300（小時）3650英尺游艇RMB 700（小時）5072英尺游船RMB 500（小時）青洋湖游艇俱樂部總平圖 VIP會所總平圖游艇碼頭海景洋房A座七、消費群定位：該項目位于寧鄉(xiāng)縣境內(nèi)，隸屬長沙，地處湘中東北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是長沙通往湘中、湘北之要沖，總面積2906平方公里，人口130萬，屬亞熱帶季風性濕潤氣候，平均相對濕度81%。VIP會所配有專車行駛的星光大道、專用游艇泊位和停車場，充分體現(xiàn)VIP會員的價值和環(huán)境的私密性。 以湘菜式為主，匯聚南北風味的海景中餐廳擁有一批金牌廚師和“湖南名菜”，例如極富盛名的“海景一品堡”、“金榜題名”經(jīng)典正宗的“剁椒魚頭”、“ 寧鄉(xiāng)口味蛇”等，都給來過這里的客人留下了深刻的印象。位于俱樂部二樓的海景西餐廳，寬敞明亮，充滿異域情調(diào)，廳外綠樹環(huán)繞，景色優(yōu)美，讓您心曠神怡。一流的設施設備，“會議專職秘書”為您度身設計的個性化會議方案，關注每一個細節(jié)的專業(yè)服務，將令各種類型的會議及宴會圓滿、成功。俱樂部提供了各種溫馨的個性化服務，每天進行的客房清潔、洗衣、送餐等服務，不僅照顧所有的生活細節(jié)，而且24小時響應賓客的所有要求；同時客房內(nèi)的寬帶上網(wǎng)設備，讓您的商務之旅更從容。六、功能設施及配套規(guī)劃海景洋房A座擁有300間東南亞裝飾風格的標準房間和套房，大多數(shù)房間可鳥瞰青洋湖及周遍景觀。洋房設計滿足消防樓梯和間距的要求。消防設計：總平面布局中，考慮到建筑多為多層建筑。將公共對外開放建筑集中放置在半邊溪一端，并設停車場，有效的減少外部人流，車流對俱樂部和VIP會所區(qū)的影響。4）在游艇培訓中心板塊的設計中,結(jié)合現(xiàn)階段國內(nèi)游艇俱樂部的發(fā)展形式和借鑒國際游艇俱樂部的先進經(jīng)驗及本地區(qū)的遠景發(fā)展目標，主要建筑為聯(lián)體洋房（海景洋房B座），配套設計有游艇展覽中心、游艇碼頭、商業(yè)街等，既強調(diào)普通會員的尊貴地位又滿足社會不同層次對游艇游樂的需要。2）在翠竹灣周遍建設VIP會所，翠竹灣水域建設獨立游艇碼頭泊位，將現(xiàn)有的小路拓寬成星光大道，大道兩旁每隔100米設計有一尊大型青銅器仿制品布置，以增加會所區(qū)的地域文化氛圍。5）充分完善會議、商業(yè)、運動、服務等配套設施，實現(xiàn)會議、度假、購物、休閑一體化服務。4）泊船位集中布置在俱樂部、會所、培訓中心3處，放便管理，并充分考慮盡可能減少波浪對泊位的沖擊。 2）主要建筑物為入口廣場（停車場）、大壩觀光長廊、游艇俱樂部（海景洋房A座）、俱樂部游艇碼頭、VIP會所（翠竹灣別墅區(qū)）、VIP游艇碼頭、VIP星光大道（青銅器文化長廊）、游艇培訓中心（海景洋房B座）、商業(yè)街、游艇展覽中心等配套建筑物。建設規(guī)模：，設計可容納船長2036英尺的游艇100艘，船長3650英尺的游艇30艘，船長5072英尺的游船5艘，工作艇15艘以及碼頭水、電、油等配套供給設施和維護設施。臨堤遠眺，青山倒映，碧波千頃，湖天一色；登上游艇，則濺水成霧，擊旅飛魚，歡情快意，環(huán)湖萬畝林場，郁郁匆匆，幽靜中散落著幾處民居，項目完全處于原生態(tài)環(huán)境。主壩為心墻土壩，頂寬6米，為我國三大土壩工程之一。1965年5月，水庫樞紐工程竣工。是一座以灌溉為主，防洪、發(fā)電為輔，兼養(yǎng)殖、提供工業(yè)和居民用水的綜合用途水庫。三、項目位置本項目位于湖南省長沙市黃材鎮(zhèn)青洋湖四、投資者基本情況五、總體規(guī)劃地塊歷史及現(xiàn)狀：2006年申報游艇俱樂部性質(zhì)的項目將會突破100家。俱樂部目前擁有各類世界名艇，以供銷售、租賃、觀光之使用，擁有游艇停泊位，并有專業(yè)技師為您提供一整套完整的售后服務。⑧、南京銀河游艇俱樂部集餐飲、休閑娛樂、游艇綜合服務于一體，其主體建筑長80m寬12m，有效建筑使用面積2400m2共設四層，它外觀豪華氣派，內(nèi)飾典雅溫馨，是一所高品味、高享受的休閑會館。預計項目總投資約為3億美金。項目的工程造價預計超過人民幣15億元。該項目應先完成游艇碼頭建設，再建設俱樂部、商務辦公、商業(yè)及其他配套設施。港池內(nèi)設有約450個游艇泊位。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動區(qū)。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、俱樂部及其他。陸域設有俱樂部會所、游艇駕駛培訓學校、健身會館、不同風格的俱樂部、賓館、歌廳、咖啡廳、酒吧、釣魚場、美