【正文】 習(xí)慣。對(duì)手，可以讓你時(shí)刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。 ? 習(xí)慣 1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí) 一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過， “對(duì)手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。 ? 習(xí)慣 廢除拖延 對(duì)于一名高效能人士來 説 ，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。蓋茨所 説 ： “通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 ? 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo) 者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 28 以下附件為贈(zèng)品，祝你事業(yè)有成！ 高效能人士的 50 個(gè)習(xí)慣 ? 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。 第六章 結(jié) 論 根據(jù)以上各章節(jié)論述， xxxx 蘇州星海大廈項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)較好，符合俱樂部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。 二．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 蘇州市星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目作為 xxxx 在華北地區(qū)的第 一家店，肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的華東 xx 市場(chǎng)，面臨著較低的年費(fèi)收入、挑剔精明的消費(fèi)者，俱樂部如何通過降低總體運(yùn)營(yíng)成本，擴(kuò)大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)能力等，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的 27 華東 xx 市場(chǎng)立足，是俱樂部未來經(jīng)營(yíng)將要面臨的問題。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。 二．內(nèi)部收益率 取 I1=35% 得 NPV1= 取 I2=40% 得 NPV2= 內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =% 由以上計(jì)算可知，項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為 %。 一． 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2 3 4 5 6 710 10 年 現(xiàn)金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =+* （ P/F,10,2） +*（ P/F,10,3）+* （ P/F,10,4） +*（ P/F,10,5） +*（ P/F,10,6） + *（ F/A,10,7） (P/F,10,10) = （萬元） 由以上計(jì)算可知， NPV＞ 0。本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》 五、折舊與攤銷估算 折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。 二、會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 通過對(duì)蘇州市已開設(shè)的中高檔次 xx 俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對(duì) xx 俱樂部需求狀況，以及 xx 俱樂部的競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì)星海 xx 會(huì)所價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定如下： 分類 費(fèi)用 使用范圍 半年卡 2600 本俱樂部 一年銀卡 3800 本市通用，全國(guó)短期 兩年金卡 6800 全球通用 蘇州市星海大廈所處地段良好，項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，在價(jià)格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的 檔次。持續(xù)的推廣計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、電話營(yíng)銷跟蹤）以及俱樂部?jī)?nèi)部促銷。 23 xxxxxx 俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和 廣告商的聯(lián)系。 隨著 xx 俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會(huì)員將來自現(xiàn)有會(huì)員 的 介紹。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到 xx 運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來的益處。 很多人都喜歡健美操表演， xxxxxx 俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng)中推廣 xx 操課程，通過表演，俱樂部的 xx 操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為 xxxxxx 俱樂部的 會(huì)員。 xxxxxx 俱樂部 將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來俱樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)將提高 xxxx 俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會(huì)員推薦非會(huì)員入會(huì)， xxxxxx 俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會(huì)員能夠參加社區(qū)活動(dòng)，有選擇性的贊助 和宣傳活動(dòng)進(jìn)一步提高 xxxxxx 俱樂部的品牌知名度。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計(jì)的健康課程和 xx 課程以供到場(chǎng)或不到場(chǎng)的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到 xxxxxx 俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。 三、其他銷售戰(zhàn)略 21 我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。 二、開業(yè)活動(dòng) 開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。 第四節(jié) 銷售和推廣計(jì)劃 一、預(yù)銷售 預(yù)銷售階段的目的是為在俱 樂部開業(yè)前建立起約 1500 人的預(yù)期 會(huì)員基數(shù)，在這個(gè)時(shí)期， xx 俱樂部的知名度及人們對(duì)它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。 xxxx 俱樂部有限公司將定期對(duì)本項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè) xx 教練、會(huì)籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。 三、項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃 依據(jù) xxxxxx 俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì) 蘇州市星海大廈 xx 會(huì)館 18 的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)： 四層建筑面積 1594 平方米，使用面積 1198 平方米 五層建筑面積 1684 平方米，使用面積 1266 平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五 層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859 小操房 200 前臺(tái) 50 水吧 80 會(huì)籍顧問辦公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 80 四 層 xx 操房 433 力量器械區(qū) 255 動(dòng)感單車 Spinning 80 運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 30 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 50 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 19 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道 80 第三節(jié) 項(xiàng)目 管理和營(yíng)銷體系 一、項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位： 作為 xxxxxx 俱樂部華東地區(qū)的合作店 ,xxxxxx 俱樂部星海大廈店將按照 xxxxxx 俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理 ,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔 xx 俱樂部的高端品牌 ,形成 xxxx 高質(zhì)量、高品質(zhì)的 xx 俱樂部形象，進(jìn)一步拓展 xxxx 品牌在華東地區(qū)的影響力。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng) xx 區(qū)域通過 在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx 圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。 由于項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。 項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。 2021 年度企業(yè)總數(shù) 205 家，總?cè)藬?shù) 3078 人 16 第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量 xx 及健美操課程為主，與國(guó)際流行 xx 方式接軌，盡量減少針對(duì)少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。 從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來看，都比較 注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物 。根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查， 1996 年到 2021 年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅 平均為 22％到 27％，普通管理和技術(shù)人員為 15％到 20％，一般工人為 5％到 10％。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了 10 萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6 萬人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。 第四節(jié) 目標(biāo)市 場(chǎng)分析與定位 蘇州市 “ 人口東移 ” 的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸 xx 會(huì)館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到 500 米。俱樂部于 2021 年 10 月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈 2021 平方米 ，此 俱樂部星海大廈的距離 500 米左右。 蘇州英派斯 xx 俱樂部位于蘇州市體育中心，從 xx 俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。 完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD 的星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。 此外， 總投資 10 億元、總建筑面積約 10 萬平方米 位于 F 城商業(yè)街 的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。 園區(qū)中的 國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 萬平方米，總體設(shè)計(jì)建筑面積 25 萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積 12 萬平方米，會(huì)議設(shè)施面積 萬平方米。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集， 文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。 以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在 5000 元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈 現(xiàn)旺勢(shì)。 高爾夫花園 共開出 320210 平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300 套公寓 。占地約 公頃。 玲瓏灣 是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地 公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而 建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。 此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。 都市花園共分五期項(xiàng)目， 首期 ——“蘭華苑 ”， 二期 ——“茗華苑 ”， 三期——“菁華苑 ”， 四期 ——“英華苑 ”， 五期 ——“銀色貴族 ”。 2. 高檔住宅小區(qū) 星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園 環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶 。 南北兩個(gè)科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保 10 產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營(yíng)科技園為主體的 一區(qū)多園 的發(fā)展格局。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的 高新技術(shù) 企業(yè)有 近 200 多 家，其中包括屬世界 500 強(qiáng)企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū) 首期的 30 多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個(gè)功能區(qū)。 特殊的政策優(yōu)勢(shì) 、 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 、 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 、 優(yōu)越的生活環(huán)境 、 充足的人力資源 以及 優(yōu)惠的稅收政策 使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞， 到 2021 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200 億元，實(shí)際利用外資 1 億美元， 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過 40％。 蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海， 位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計(jì)劃吸引各 類投資 1000 億美元。 2021 年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售 億元，同比增長(zhǎng) 倍，可見，體育 xx 市場(chǎng)潛力巨大。 步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費(fèi)的需求擴(kuò)大。就長(zhǎng)江三角洲來 15 個(gè)城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來看都在這 15 個(gè)城市中名列三甲。