【正文】 項目。3）入門廣場設(shè)有大型停車場合理解決較大的車流和人流集散問題；公共建筑和VIP會員會所相對分離，入口處有電瓶車服務(wù)，人、車、物相對分流設(shè)計，盡量減少人車相互干擾，充分考慮配套公建及商業(yè)環(huán)境和交通的影響。并在培訓(xùn)中心處規(guī)劃設(shè)計了可存放100條小艇的游艇干倉，為普通會員提供停泊、修理、管理服務(wù)?？傮w規(guī)劃布置：1）在原有林場地塊上建設(shè)俱樂部（海景洋房A座），從金龜島到寄養(yǎng)庫的水域設(shè)計成俱樂部游艇區(qū)，建設(shè)有水上房船區(qū)、游艇泊位區(qū)、公共游船碼頭區(qū)。3）在會員會所的布置方面，在規(guī)劃設(shè)計中，將突出每幢會所依山傍水的特點，把會所、碼頭、游艇、湖景有機(jī)的結(jié)合，作到一幢會所一處風(fēng)景的油彩畫效果，充分利用濱湖地勢，以達(dá)到會員會所區(qū)的最優(yōu)化設(shè)計。5）交通組織：入門廣場設(shè)有停車場，俱樂部景區(qū)內(nèi)設(shè)有電瓶車服務(wù)，有效減少大俱樂部區(qū)車流量；通往會所區(qū)的星光大道，只對VIP會員開放，限定車流量和車行速度，盡可能減少對VIP會所幽靜生活的影響。景觀設(shè)計：總平面布局利用獨特的地理優(yōu)勢，把通向俱樂部的原有水庫大壩，設(shè)計成全木制觀光長廊（風(fēng)雨橋造型）；在通往VIP會所的星光大道兩側(cè)擺放青銅器，形成青銅器文化長廊；泰禹海景洋房A座、B座的外觀突出西洋風(fēng)格；3個游艇泊位區(qū)各有特點：俱樂部游艇區(qū)突出房船和游船；VIP會所區(qū)突出豪華游艇、私家碼頭概念；培訓(xùn)中心游艇區(qū)突出維護(hù)、展示、存放小游艇的特點。消防車道均不小于4米。商場及各公共服務(wù)設(shè)施用房，均符合消防規(guī)范的要求。經(jīng)過了精心布局的俱樂部房間內(nèi)，從小巧的紙巾盒到別致的裝飾畫，每一個細(xì)節(jié)都演繹著俱樂部的文化主題。海景洋房A座擁有渤海廳、黃海廳、東海廳和南海廳四個多功能會議廳，配備電腦，多媒體投影儀等先進(jìn)設(shè)備，適合新聞發(fā)布、公司董事會、學(xué)術(shù)研討、產(chǎn)品推介展覽、時裝展示、周年慶典和婚宴等各種規(guī)模的會展。會議設(shè)施包括：電腦/多媒體投影儀/幻燈機(jī)/3M膠片投影儀/錄像機(jī)會議服務(wù)項目：錄音/快速復(fù)印/制作橫幅、會標(biāo)、背景板和指示牌/提供鮮花、果盤和茶點/攝像/攝影/展覽布置商務(wù)中心提供便捷的訂票和旅游代理等商務(wù)服務(wù)提供半天及全天會議廳包價海景洋房A座的餐飲設(shè)施齊全，設(shè)有中、西餐廳、宴會廳和各類大小餐廳12間，裝修典雅尊貴，富有濃郁的東南亞風(fēng)格。您盡可在這種輕松高雅的氣氛中盡享琳瑯滿目的珍饈美點,行云流水般的現(xiàn)場鋼琴獨奏更伴您一段悠然時光。海景洋房A座擁有舒適豪華客房（豪華海景套房、高級行政套房、海景蜜月套房、豪華海景房）等； 共有185間房間詳細(xì)情況:房 型牌 價普通園景房RMB 208普通海景房RMB 288豪華園景房RMB 298豪華海景房RMB 388高級行政套房RMB 720海景蜜月套房RMB 820豪華海景套房RMB 980海 景 房 船RMB 1180可同時為1000人提供服務(wù)。游艇培訓(xùn)中心擁有中小型游艇泊位、干船艙、維修車間、水上運動培訓(xùn)場地、職工洋房、海景洋房、游艇展覽中心。 寧鄉(xiāng)是已故國家主席劉少奇同志故鄉(xiāng)，山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內(nèi)，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠(yuǎn)播的旅游勝地。八、消費動機(jī)重新體會生命的意義，為繁忙的生活增添更豐富的色彩。項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量陸地總面積平方米487000水域面積平方公里5．3總建筑面積平方米112000海景洋房A座平方米21000泊位總面積平方米2635海景洋房B座平方米13500容積率0．23VIP會所平方米52500建筑密度12%附屬配套平方米16600陸地綠化率61%商業(yè)休閑區(qū)平方米8400分項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）項目數(shù)量單位海景洋房A座185間VIP會所175幢海景洋房B座300間海景房船30艘36英尺泊位100個60英尺泊位30個72英尺泊位5個2036干倉泊位100個停車位600個項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)匯總表指標(biāo)評價結(jié)果項目總投資（萬元）29455（不含征地費）項目總銷售收入（萬元）36536（俱樂部、會所、洋房銷售收入）項目銷售繳稅總額（萬元）1955項目年經(jīng)營收入總額（萬元）2855項目年經(jīng)營繳稅總額（萬元）558項目年經(jīng)營利潤總額（萬元）2297年投資利潤率25%回報期4年十、主要板塊功能水上碼頭泊位：停靠游艇，主要面向會員提供租賃服務(wù)；游艇俱樂部（海景洋房A座）：五星級標(biāo)準(zhǔn)，集合商務(wù)中心、餐飲、娛樂、會務(wù)功能；VIP會所：只提供給VIP會員度假使用，每幢會員會所配有專職保姆、管家、廚師等服務(wù)；培訓(xùn)中心（海景洋房B座）：面向社會開放式服務(wù)，會員購買后，可以委托俱樂部管理出租，配套有完整的游艇培訓(xùn)、娛樂、存放、上下水服務(wù)、維修、銷售等服務(wù)。 游艇俱樂部會員卡分級消費：分級消費內(nèi)容數(shù)量消費標(biāo)準(zhǔn)（萬元）VIP會員會所+60英尺泊位+36英尺以上豪華游艇30326（一次性）金卡會員俱樂部套房+36英尺泊位+2036英尺豪華游艇25156（一次性）銀卡會員洋房+36英尺泊位+2036英尺豪華游艇50116（一次性）高級會員俱樂部套房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費100年消費10萬元以上普通會員洋房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費400年消費510萬元注：VIP會所的銷售價格：4000元/平方米；俱樂部套房的銷售價格：3500元/平方米；洋房的銷售價格：3000元/平方米；游艇泊位的銷售價格：1000元/英尺；36英尺以上豪華游艇銷售價格：200萬元/艘；2036英尺豪華游艇銷售價格：100萬元/艘；VIP會所的銷售總收入：175*300平方米*4000元/平方米=21000萬元俱樂部套房的銷售總收入：185*150平方米*3500元/平方米=9710萬元洋房的銷售總收入：300*45平方米*3000元/平方米=4050萬元泊位的銷售總收入：5760英尺 *1000元/英尺=576萬元房船的銷售總收入（1200萬元）無動力房船 20艘*35萬=700萬90*2HP動力房船 10艘 50萬=500萬這些價格在全國同類產(chǎn)品中算是低的，比較容易在短期內(nèi)實現(xiàn)回籠資金36536 萬元，納稅總額1955萬元（外商企業(yè)享受國家3減2免優(yōu)惠政策，只收營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%））。長期服務(wù)增值就是經(jīng)營游艇俱樂部的收入，這個收入包括：泊位租賃或銷售，會籍銷售，游艇代理銷售，游艇的租賃，游艇的培訓(xùn)，俱樂部和VIP會員會所的服務(wù)和保留房地產(chǎn)的升值收入等是長期穩(wěn)定增長的。三、游艇俱樂部年經(jīng)營收入總額（2855萬元）四、游艇俱樂部年經(jīng)營收入納稅總額（558萬元）稅目稅率稅額（萬元）企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率15%405營業(yè)稅營業(yè)稅（5%）143城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%）10合計/558五、年投資收益率：25%六、回報期4年第五章 項目風(fēng)險任何項目投資都存在著風(fēng)險性，游艇俱樂部也不例外。W（劣勢分析）：l 整套項目投資規(guī)模大、產(chǎn)品多樣性。l 現(xiàn)有國內(nèi)游艇配套服務(wù)、管理幾乎空白。l 逐步完善艇配套服務(wù)，引進(jìn)國外先進(jìn)管理公司和培訓(xùn)理念，培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的管理團(tuán)隊。第六章 組織機(jī)構(gòu)（核心業(yè)務(wù)部門）管理部功能：提供吃、住、行、娛等服務(wù)，達(dá)到星級俱樂部標(biāo)準(zhǔn)，并提供大型會務(wù)服務(wù)游艇部功能：提供游艇銷售、游艇出租、泊位出租、碼頭管理、船舶維護(hù)、駕駛培訓(xùn)市場部功能：開辟會員市場，游艇俱樂部的宣傳策劃客戶服務(wù)部功能：定期組織客戶活動，處理客戶投訴，管理游艇俱樂部網(wǎng)站，編制會刊第七章項目進(jìn)度本項目投資巨額，建設(shè)規(guī)模龐大，配套多，進(jìn)度設(shè)計原則：論證、申報、籌備階段科學(xué)論證，周密實施；投資建設(shè)階段，分3步操作，邊建設(shè)，邊培訓(xùn)，邊經(jīng)營，邊發(fā)展，最大限度利用好各種資源，使該項目做的好，叫的響，為長沙地區(qū)休閑市場樹立一塊品牌。2007年6月青洋湖游艇俱樂部 試運營期主要工作：A、組織俱樂部、VIP會所、洋房銷售； B、引進(jìn)游艇俱樂部管理團(tuán)隊； C、購買50英尺高檔游艇1艘、28英尺豪華游艇1艘、房船1艘、韓國工作艇2艘、水上摩托艇8臺，讓意向客戶免費感受；D、員工培訓(xùn)、完善組織機(jī)構(gòu)和管理制度等等。2008年1月1日 進(jìn)入游艇俱樂部正常經(jīng)營管理期主要工作：碼頭泊位擴(kuò)建管理、會員發(fā)展、游艇駕駛培訓(xùn)、高端商務(wù)活動組織等。在游艇俱樂部的經(jīng)營過程中，堅決禁止在生產(chǎn)、倉儲場所內(nèi)混設(shè)宿舍。安全措施方案針對不同危險性因素的場所、范圍和危害程度，該項目提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）有與游艇俱樂部規(guī)模相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管理人員、值勤人員；（2）有固定的辦公場所和經(jīng)營設(shè)施；（3）有業(yè)務(wù)章程和管理制度；(4) 依照有關(guān)法律、法規(guī)和交通部有關(guān)港口安全作業(yè)的規(guī)定，加強(qiáng)碼頭泊位的安全生產(chǎn)管理，完善安全生產(chǎn)條件，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制等規(guī)章制度，確保安全生產(chǎn)。 第九章 環(huán)境保護(hù)本項目嚴(yán)格按《環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)要求執(zhí)行，船舶按規(guī)定配備相應(yīng)的防污染措施，采用國外先進(jìn)的防污設(shè)備和器材。游艇的污染物排放都嚴(yán)格按照國家的要求進(jìn)行。本項目爭創(chuàng)人居環(huán)境新優(yōu)勢。讓會員和游客對休閑度假環(huán)境感覺最滿意，是該項目的第一追求。主要表現(xiàn)在：銷售期可上繳稅金1955萬元，在進(jìn)入穩(wěn)定運營期后，每年繳稅558萬元。B、促進(jìn)休閑業(yè)的發(fā)展，增加社會效益該項目的實施，將會給長沙市民提供一個全新的休閑景點，根據(jù)長沙近幾年休閑度假業(yè)的發(fā)展，本項目每年將會吸引不少的客人，按30000人次計算，以每人次給本地區(qū)帶來的社會產(chǎn)值按500元效益測算。第十一章 研究結(jié)論與建議根據(jù)長沙市發(fā)展的