【正文】 開發(fā)商實(shí)力及知名度是周邊項(xiàng)目無法具備的,拍賣土地性質(zhì)加強(qiáng)了客戶的信心。 2. 最具潛力的區(qū)域: “規(guī)劃互融 潛力無限”本案地處西安咸陽兩城之間,屬于新規(guī)劃/高起點(diǎn)的區(qū)域,隨著時(shí)間的推移,整個(gè)區(qū)域的互動(dòng),成為地區(qū)理想生活區(qū)域。迪克斯在《建筑和城市設(shè)計(jì)中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來。 P92采用“雙城記”案名主題廣告語： 城市運(yùn)動(dòng)領(lǐng)舞者 建筑與城市的空間理想 釋 義： 著名建筑設(shè)計(jì)大師山本理顯（現(xiàn)代SOHO城的建筑設(shè)計(jì)師）對(duì)建筑與城市如此評(píng)價(jià)： 建筑是記憶組成的，沒有人真正地去看建筑，建筑只被看作環(huán)境的一部分，建筑只是一個(gè)城市的細(xì)胞，而細(xì)胞是有再生能力的，標(biāo)志性建筑想要在黑暗中獨(dú)自發(fā)出耀眼的光芒，他認(rèn)為建筑自身即可達(dá)到完整。 銷售率按95%計(jì)算，余5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。 故將本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)定為： 2004年9月18日開始內(nèi)部認(rèn)購 2004年10月18日開始公開發(fā)售 P88三、銷售周期 本項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應(yīng)該緊密結(jié)合開發(fā)周期。 P85全程均價(jià)為（取整值）： 多 層：2100元/平方米 小、中高層：2480元/平方米 商 場(chǎng)：配套商業(yè)總體均價(jià) 7000元/平方米 4層鋼架商場(chǎng)總體均價(jià) 7800元/平方米 商業(yè)裙樓總體均價(jià) 6000元/平方米 酒店式公寓：2880元/平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營酒店，其價(jià)格制定見項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 P86（二）價(jià)格策略 把握宏觀市場(chǎng)脈搏，及本項(xiàng)目開發(fā)周期，其價(jià)格策略應(yīng)采用低開高走的方式，緩步上揚(yáng)，長線發(fā)展。 Ⅲ、關(guān)鍵問題： 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析，即類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目價(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析、項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。P84注意事項(xiàng)： Ⅰ、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 一、價(jià)格策略 （一）價(jià)格制定 原則和理性價(jià)格方法： (1) 原則： 以目標(biāo)消費(fèi)群體的承受力為原則，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向，以本項(xiàng)目成本加利潤為基礎(chǔ)制定價(jià)格體系。 三期開發(fā)——商業(yè)組團(tuán)5 通過圍墻建立封閉式小區(qū)。 一期開發(fā)——住宅組團(tuán)4，小區(qū)商業(yè)街2，學(xué)校、幼兒園； 施工工程道路2使用，入伙后，通過圍墻建立封閉式小區(qū)，避開工程干擾；綠化、學(xué)校、幼兒園、小區(qū)商業(yè)街正式啟用。 開發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開放,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套。 P82八、分期開發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動(dòng)，糧草先行。 準(zhǔn)備：前廣場(chǎng)建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車：4輛。 P81 七、賣場(chǎng)的規(guī)劃與設(shè)置 會(huì)所，即賣場(chǎng)。 物業(yè)管理：“先業(yè)主之憂而憂”，強(qiáng)強(qiáng)攜手，通過知名品牌物管提升項(xiàng)目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 記時(shí)托兒所：在家長購物或接待朋友時(shí)臨時(shí)寄托。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 占地面積：200平方米左右。 供暖系統(tǒng): 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個(gè)核心賣點(diǎn)，與西安市內(nèi)名校聯(lián)辦，無論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報(bào)警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 超大型會(huì)所 采用與綜合區(qū)商業(yè)帶風(fēng)格相近的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，在綠樹及水景的環(huán)繞下和中心園林有機(jī)配合。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀(jì)大道東西兩邊。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個(gè)景點(diǎn)巧妙地聯(lián)系起來，成為一個(gè)既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 景點(diǎn)命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 D、世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線 仿深圳著名雕塑群“深圳人的一天” ,以嬉戲的兒童,悠閑的老人等優(yōu)雅恬淡的生活場(chǎng)景相映成趣,逐一展現(xiàn)。 (圖略)P74四條主線: 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性,以四條婦孺皆知的絲綢之路歷史路線貫穿,雕塑小品、亭臺(tái)樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開, 景景交錯(cuò)，以景借景，互借生景,形成優(yōu)美畫卷。 P71 (二)平面布置華貴而不張揚(yáng)，提升空間品味 (樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖略） 周邊項(xiàng)目均為中大型社區(qū), ,最大限度滿足通風(fēng)采光及室內(nèi)各功能區(qū)的合理安排. 拿來主義 一到五層住宅送地下室:,建成半地下室,同時(shí)抬高了樓位 六層住宅送閣樓及露臺(tái) 增加難銷樓層對(duì)客戶的吸引力 P72四、景觀、綠化、道路、交通 景觀風(fēng)格：營造愜意生活氛圍，一種可識(shí)別的景觀 中西結(jié)合,形成“2大中心,4條主線,24個(gè)亮點(diǎn)”景觀體系 兩大中心: A、近水者得王者之氣 會(huì)所建筑造型示意 商業(yè)廣場(chǎng)(會(huì)所前)大型噴泉 會(huì)所：在噴泉環(huán)繞下，讓客戶一進(jìn)廣場(chǎng)即可憧憬未來生活， 不 由驚嘆其天成氣質(zhì)。 小、中高層 145－160㎡大四房 7％。 小、中高層: 135－150㎡ 中大型三房 小四房20％。 得意:浪漫情侶的甜蜜空間 多層: 110－125㎡ 三房 45％。 P70 三、戶型、面積比例、平面布置 (一)面積比例精準(zhǔn)定位，引導(dǎo)主流生活 容易:單身貴族的撒野地 多層：80－95㎡ 二房 20％。 P66 B、酒店建筑風(fēng)格 挺拔俊朗與鋼結(jié)構(gòu)商場(chǎng)氣質(zhì)天成 ：P67住宅 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔、理性、現(xiàn)代而不失詩意，將摩登孕育在明朗之中. 一個(gè)經(jīng)典 萬種風(fēng)情 多層住宅方案1: 鵝黃色為主色調(diào)，配以協(xié)調(diào)的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗……(圖略)P68小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊,在陽光燦爛的日子格外絢麗奪目。 休閑配套設(shè)施齊全。 內(nèi)部使用率高,容易吸引大型商家進(jìn)駐。 P61 備選方案 P62（二）建筑風(fēng)格： 商業(yè) A、鋼結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格： ：造型新穎、氣勢(shì)恢弘、線條簡(jiǎn)潔、色彩明快具備藝術(shù)氣質(zhì)。 C、“渾然天成，不著痕跡”： 通過小區(qū)配套設(shè)施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社區(qū)。 住宅區(qū)： 四個(gè)組團(tuán)；24個(gè)獨(dú)立院落: A、“四平八穩(wěn)、四通八達(dá)、四季平安”： 太極生兩儀，兩儀生四相，四相生八卦…… 古人把萬事萬物及人生哲理濃縮在一張四相圖中， 以中心景觀軸線分為東西兩儀， 住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線分為四相， 將吉祥如意蘊(yùn)涵其中 B、“24橋花落誰家”： 一年分24節(jié)氣，24節(jié)氣預(yù)示著風(fēng)調(diào)雨順。 住宅區(qū): P59 整體容積率： 簡(jiǎn)介:兩邊各一棟18層帶二層裙樓的商業(yè)樓,會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 P57 第四部分 規(guī)劃建議篇 法無定法，在開闊的空間中品味生活 一、總體規(guī)劃思路及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 （一）總體規(guī)劃思路： 點(diǎn)面結(jié)合 中心明確 東西平衡 南北貫通 整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一 （二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)部分 容積率:簡(jiǎn)介:兩邊各一棟28層帶五層裙樓的酒店，會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 英國著名作家查爾斯本項(xiàng)目見證了這一歷史，稱為“記”。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實(shí)行了“雙城記”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北京與天津等等。 語音平和，朗朗上口。 形成了品質(zhì)的概念和形象的意識(shí)，為推廣形成概念導(dǎo)向。 容易引起消費(fèi)者的共鳴。 彰顯本案的絲綢之路文化設(shè)計(jì)風(fēng)格，以人性化為主導(dǎo)的思想，親和力大。 案名利益： 突出體現(xiàn)了本案區(qū)域的位置，利用絲綢之路的文化影響力，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 案名和項(xiàng)目品質(zhì)： “花城”定義了本項(xiàng)目的環(huán)境，同時(shí)更貼切地展示本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 P54四、 樓盤命名及LOGO設(shè)計(jì) 突顯項(xiàng)目品質(zhì)，氣勢(shì)宏偉，朗朗上口，能讓客戶產(chǎn)生購房欲望,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生深刻印象 主推名 絲路花城 P55 案名釋義： 案名本身： 本項(xiàng)目位于絲綢之路，積淀了濃郁的歷史文化氛圍。 為父母購買晚年居所 時(shí)代在進(jìn)步, 但并不能將過去的一切全盤拋棄, 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德, 需要代代相傳! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源, 又可以?；丶铱纯? 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對(duì)子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。 業(yè)主專車是永不疲倦的心臟。 性價(jià)比是有力的拳頭。 身體(工程質(zhì)量)更加強(qiáng)健