【正文】 經理下達的工作任務完成對招商經理的日常工作的協(xié)助向公司提出招商思路的建設性建議與方案。 招商總監(jiān)工作職責： 完成公司各上級下達工作任務 完成直接上級日常工作的協(xié)助 對招商人員的階段性專業(yè)培訓 向公司提出招商思路的建設性建議與方案 協(xié)助銷售對大客戶進行談判216?，F(xiàn)場招商在一定程度上更能直觀的表達出項目的實際效果；在招商說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實地考察。在項目推廣的前期，由于來訪人員不多，可以在現(xiàn)場選擇一個集中的、獨立的辦公室，并對辦公室進行一定的海報布置，使商務部辦公空間營造一種項目未來的氛圍，增強個別來訪人員的思想傾向。根據(jù)公司目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術人員由工程部提供相關資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來項目的強推期應該進一步增加，尤其是項目的招商推廣人員，必須具備一定的房地產知識和較強的語言表達能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與該項目后期物業(yè)管理設計方案，為招商宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務宣傳提供可信說服力。招商人員的構成。露天停車場屬于本商業(yè)的配套，為了吸引更多的消費者，我建議本項目目前不收停車費。具體面積需要根據(jù)招商效果和租金的進一步準確預測來確定。一般年限在１年、３年、５年、10年、20年，但考慮到我項目返租期為５年，因此本項目的招商租約主要設定為１年、3年、5年三種。項目的具體租金價格根據(jù)目標客戶的具體要求和具體位置進行一定比例的調整。月。四、項目招商的組價策劃單體建筑租金細化：在前面所分析的租金定位當中，基本上確定的項目的一層首年租金平均水平在２０元/平方米因為第三年市場幾乎成熟，第四、五年租金在第三年的基礎上遞增１２％。月）１６二樓租均價（元/㎡月）２８一樓租均價（元/㎡ 價格驗證：按照商業(yè)地產年投資回收期、假設面積為200㎡的鋪面租金為Z元/㎡/月則租金Z=（3888X200）/（200XZX12月）=15則Z=㎡/月（15年平均租金）（２、）以某某地珠江南路為例：招商制定租金價格為40—50元/平方，但實際商家入駐時的租金價格大多為30元/平方，而且有半年至一年的免租期，盡管如此，有30%的商家還是覺得經營成本高，投資風險大，生意難做，有的鋪面在幾個月時間內已經幾易其主，最大的原因在于租金成本高！以此為例，在新區(qū)商業(yè)環(huán)境未形成之前，建議以這樣的租金價格執(zhí)行本項目?。ǎ场ⅲ┳鳛樯虡I(yè)樓盤，租金基數(shù)太低，租金要在一定時間內漲到固定額度，有相當難度。 其他各代表樓盤的均價根據(jù)該項目目前市場銷售價格為基準，該價格經過市場驗證，已被市場接受，因此，使用其作為參照，具有市場參考價值。 采用房地產評估中的房產定價方法——市場比較法進行價格定位，通過對遂寧市目前正在銷售的與本項目檔次相當，客戶群體定位相仿的幾個代表性樓盤的價格修正來確定本項目的市場價值。 各樓盤的評分依據(jù)該樓盤的各項決定因素加權所得，對各樓盤具有相同的參考價值。６、　該項目前期定位于以健康為經營理念的大型藥品集散地，宣傳推廣都以藥業(yè)為主，給后期的綜合業(yè)態(tài)招商帶來不小的難度！三、本項目的租金預期：（１）針對商業(yè)地產項目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對項目進行租金發(fā)展預測，從而設計出一套合理的租賃方案；在對價格定位之前主要先參照同類物業(yè)的參數(shù)進行比較來定論，建議我項目租金依照前面市調數(shù)據(jù)采用市場比較法來確定價格檔次以及價位方法（市場比較法）介紹：使用中高檔商業(yè)樓盤的綜合評分為參照，選取與本項目競爭較為激烈，有可比性的代表性項目作為參照，以各樓盤之間的各項因素加權評分作為修正標準，按照影響大小程度計算各樓盤價格對本項目價格的影響程度，綜合各項得出我項目市場比較價格。　　一層樓周邊全是自營的業(yè)主，比例不大，但有可能會對項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的實質性招商工作中大型商家的引進有所影響?。?、　某某地現(xiàn)在有多個商業(yè)項目即將開始招商（現(xiàn)在都是籌備階段），商家資源競爭激烈。２２、　某某地現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域，業(yè)態(tài)趨于飽和，給新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來機遇!B、劣勢／威脅：　　該項目離某某地現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)中心較遠，屬于在建的某某地新城區(qū)（項目分三期開發(fā)），人流量在短期內達不到需求。７、整個某某地的第三產業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，說明休閑、娛樂、餐飲業(yè)的發(fā)展空間相對較大，此業(yè)種對地段、口岸要求沒那么特別高的要求。項目周邊（洛龍新區(qū)）現(xiàn)有人口已經接近40萬人，新區(qū)規(guī)劃建設完以后，該區(qū)域將容納近百萬人口，龐大的消費群體給該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了人流保障。在原康城位于某某地新區(qū)王城大道和開元大道以及牡丹大道交匯處，交通發(fā)達，距離某某地市政府僅百米，與大學城和體育中心僅一路之隔，屬于洛南新區(qū)的中心地帶。該項目被河南省列為醫(yī)藥物流首選扶持企業(yè)，是河南省食品藥品監(jiān)督管理局特批的超大型醫(yī)藥物流企業(yè)。國家正在計劃扶持建立數(shù)家面向國內外市場，多元化經營，年銷售額50億元以上的特大型醫(yī)藥流通企業(yè)。某某地新區(qū)隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各行政機關、寫字樓、酒店等商務、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，將成為區(qū)域CBD中心；綜合對比：區(qū)域經濟的前景分析以新區(qū)開發(fā)的理念和政策扶持的優(yōu)勢，輔以高檔住宅房產氛圍的日益成熟，加上位于的交通優(yōu)勢，該區(qū)域發(fā)展的速度將進一步提高；很有前途發(fā)展成為某某地新的商業(yè)、政治、文化領袖聚集地。㎡的；縱向對比：同類商業(yè)樓盤的歷程對比。㎡以內；（）以休閑、娛樂為主的服務性質業(yè)態(tài)租金在40元/月業(yè)態(tài)地點面積（平方米）租金（元/平方）備注洗浴、KTV、休閑南昌路周山路交叉口1000150030—35美容、美體、休閑娛樂、生活會館南昌路100—200200040501525餐飲牡丹廣場503003040租金包含物業(yè)管理費網(wǎng)吧、餐飲、藥業(yè)定鼎路606003545服裝、通訊人民東路、西路（百貨樓商圈）50200一樓1二樓75服飾、餐飲、網(wǎng)吧、休閑（健身）時代購物廣場501000臨街門面：90餐飲（廣場二層）40網(wǎng)吧（廣場二層）30休閑（廣場三層）30經營狀況一般，餐飲錦繡江南120042（年租金60萬）化妝品玻璃廠路550250左右美容、服飾中州中路305040左右餐飲麗春路10204050以鋪面為單位出租餐飲、休閑、網(wǎng)吧珠江路10010004048綜合業(yè)態(tài)九都春天（上海步行街）3040100130新房招商餐飲西苑路1007003035服飾長江路30506070新房（舊房40—50元/平）從上面調查可以清楚看出（上面調查的地段均屬于繁華、成熟、較成熟，人流量很大的地段）：（）以服飾為主的零售業(yè)租金最高，也僅130元/月租金主要受到氛圍和同類項目水平的影響，因此本項目的租金按照參照定價的原則進行定位。對客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢，爭取客戶的手段等。商場每年都可能會喪失若干老客戶，因此要采取計劃性客戶儲備與拓展。七、招商后期管理客戶足以影響整個商業(yè)樓盤的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在此經營，經營管理公司必須努力經營，獲取客戶的信賴。數(shù)據(jù)報表的填寫，拜訪記錄填寫；招商周報，日報及總結；重點客戶的會談紀要報告；預簽協(xié)議客戶操縱要求及通報客戶的維護和跟進：協(xié)議的簽訂；客戶爭議的處理、收款的協(xié)助。電話拜訪和面訪。市場調研和競爭對手研究、目標、潛力。招商員每日上報招商情況，分析、總結、交流、招商經驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調整招商策略。策劃一些主題活動或大型公關活動，擴大影響，提高商場知名度。充分認識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商手冊及相關宣傳資料。收行業(yè)的相關資料，進行分類、分區(qū)整理。 協(xié)調各租戶與工商稅務、公安、衛(wèi)生等管理機構的關系，爭取政府政策支持。 營銷管理提升商城的客流量和銷售額，包括對各店鋪進行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動。四、招商服務與支撐 物業(yè)管理為入租店鋪和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境，包括整個商業(yè)內部的環(huán)境、設備的保護、安全保衛(wèi)、管理等。 強化項目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢，良好的交通物流組織優(yōu)勢。三、招商策略 優(yōu)秀的經營管理方案打動客戶：統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理“雙時段經營、魚和熊掌皆得”經營方案，此方案將提高商戶的經營時間和商戶租賃利益最大化的體現(xiàn)，并創(chuàng)造兩個消費高峰。 目標客戶：全國各地醫(yī)藥制造商、醫(yī)藥全國/區(qū)域總代理、健康食品經銷商、健康/運動/休閑產業(yè)二、招商難點及對策分析難點一：地段位置將成為客戶考慮的重要因素對策：需要大力推廣宣傳項目交通優(yōu)勢、產品優(yōu)勢等，以及我們新穎的定位，全新的主題來引導客戶正確認識項目價值。在招商過程中突出宣傳本項目“量身定制”的特點。三、 做成區(qū)域樣板工程不管是某個商業(yè)樓盤也好，產業(yè)基地也罷