【正文】 人情、曉事故，在制訂相對于他們很人情味的廣告訴求的同時，在營銷方面給他們無微不至的關(guān)心和認(rèn)真細(xì)致、不厭其煩的服務(wù)，使他們在感情上得到充分的滿足。對于這類顧客，選擇本案有多方面的可能，包括區(qū)域概念，保值、升值，甚至是一種被動的要求。一種生活方式和概念的追求。他們追求外在的豐富表現(xiàn)，也不停地追求內(nèi)在有深度有涵養(yǎng)的存在。因此他們希望物業(yè)具備高安全性，為瑣事而操心的狀況少之又少的良好保證。采用按揭貸款的購房方式。因此購買者在地段確定后，選擇物業(yè)時“名牌效應(yīng)”的心態(tài)較嚴(yán)重，以開發(fā)商的知名度、樓盤在區(qū)域內(nèi)的影響力及日后的“升值”潛力為最基本的判斷，以此為基礎(chǔ)再進(jìn)行其它購買要素的考量。由以上分析可以看到，本案周邊的物業(yè)定位中檔水平，若本案項(xiàng)目定位趨同于周邊物業(yè)，形成同質(zhì)化，必然增加其市場的競爭難度，增大投資風(fēng)險，因此建議本案的市場定位策略走差異化開發(fā)策略，即在一般同質(zhì)化物業(yè)中，通過自身優(yōu)勢的提煉、機(jī)會點(diǎn)的把握，提升本案的差異化形象，如從最能體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)與形象的要素：外檐、園林入手，在不增加根本成本的情況下，提升物業(yè)差異化的品質(zhì)與形象，通過推廣、營銷、廣告等環(huán)節(jié)強(qiáng)化該形象，從而使產(chǎn)品形成一定市場影響力，并為物業(yè)價格建立市場認(rèn)可平臺。 威脅：◆瑞江花園等項(xiàng)目，工程進(jìn)度、房型、價位等具備一定的競爭力，將瓜分部分有效客戶◆慶達(dá)在灰堆的項(xiàng)目、龍都在薇山路的項(xiàng)目，這兩個潛在項(xiàng)目將爭奪一部分邊緣客戶。本案為地鐵一號線、津?yàn)I輕軌受益范圍之內(nèi)，潛在市場空間擴(kuò)大。 機(jī)會點(diǎn)：◆河西區(qū)物業(yè)整體價格較高，多數(shù)在4000元/平米左右，3000元/平米的項(xiàng)目較少，存在該層級消費(fèi)的市場空缺?！舯景钢苓叺纳钆涮追?wù)設(shè)施不完善。 ◆該區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，人氣淡薄?！舯景敢?guī)模較大，能形成市場影響力，有打造成名盤的可能?！舻乩砦恢脙?yōu)越，因河西區(qū)中環(huán)線以里可供開發(fā)的土地資源稀缺，使得該地塊尤顯珍貴。 ◆開發(fā)商為成熟公司，有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力，以建院設(shè)計(jì)實(shí)力為依托，為市場提供優(yōu)良的產(chǎn)品，為目標(biāo)人群建立了信心平臺。3. 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢：◆本案緊依黑牛城道，交通十分便捷。夢圓金海灣◆ 樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目規(guī)摸較大，房型多樣，距市區(qū)較遠(yuǎn)，定位中低檔。◆該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全?！粼摌潜P銷售業(yè)績突出，主要原因在于：臨近梅江生態(tài)居住區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境逐漸成熟，價格較低?！粼摌潜P銷售業(yè)績突出，主要原因在于：地理位置優(yōu)越，交通便利，人文素質(zhì)較高，房型多樣，價格相對合理。◆該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商品牌，及項(xiàng)目本身品質(zhì)。項(xiàng)目本身的品質(zhì)、品牌也間接的激發(fā)了潛在人群的購買預(yù)望，因此銷售活躍。為此，我們對順馳世紀(jì)城、匯文名邸、瑞江花園、名仕達(dá)花園、金海灣花園等樓盤作為專項(xiàng)研究和分析。圖—6 國美電器商城 圖—7 家樂超市圖—7 瀚金佰 圖—8 樂園 圖—9 天津斯波泰克現(xiàn)代技術(shù)學(xué)校 圖—10 二附屬醫(yī)院圖—11 伊蘭達(dá)商廈 圖—12 河西十四幼本案主入口位于太湖路，向北400米即是大沽南路，向西200米緊鄰解放南路，兩條主干線輻射小海地、尖山、友誼路、體院北、下瓦房、小白樓、中山門等地區(qū)，公交發(fā)達(dá)，公交路線多達(dá)13條，為出行提供了很大的方便。圖—3 三星電機(jī)有限公司圖—2 寶潔公司圖—4 天津市電機(jī)總廠圖—5 天津市冷軋薄板廠本案的大小市政配套基本齊全，與百姓生活有關(guān)的設(shè)施如：超市、學(xué)校、醫(yī)院等嚴(yán)重缺乏。以上41177按每平米成交價分2000元以下2000至4000 元4000元以上按每套房屋成交價分12萬元以上1312 至20萬元20萬元以上1997—2000年天津市商品房交易備案平均價格情況單位：元表—3年份和平河西南開河?xùn)|河北紅橋塘沽區(qū)縣全市1997469834822723256525452060243014762846199849323222271223292329201421322043257119994167331428692205232720212022180225342000447232342991235323732082199716082478 注：以市房管局商品房交易備案統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)（含期房） 項(xiàng)目地理環(huán)境調(diào)查 項(xiàng)目周邊區(qū)域俯瞰圖本案地處陳塘莊工業(yè)區(qū)內(nèi)，東鄰洪澤路，南鄰黑牛城道，西接太湖路，北鄰澧水道；呈長方形地塊。以上60至90 m178。雖然如此，市場的需求量仍然很大，另一方面市場的供給量也不小，而正真能滿足有效需求的供給量則較少，造成許多商品房的積壓。 隨著天津市開發(fā)量的逐漸增加，同時更由于投資商開發(fā)面積逐漸規(guī)模化，特別是目前河西區(qū)開發(fā)項(xiàng)目相繼上市（如名都新園、梅江小區(qū)、瑞江小區(qū)、半島藍(lán)灣），而且規(guī)模不斷加大，環(huán)境越做越精致，功能越來越完善，配套越來越齊全，增加了物業(yè)間的可比性，而同質(zhì)物業(yè)的相繼開發(fā)，使購買市場由比較、鑒別的過程逐步走向成熟購買的心態(tài)并引發(fā)持幣觀望，以求新一層級水準(zhǔn)的物業(yè)上市。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，%。%。 固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)業(yè)）。%。占17%；，%；，%。順利出臺了城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度，參加基本醫(yī)療保險的職工和退休人員人數(shù)共計(jì)268萬人。%。%，%，%，%。.%，%，%。%。天津市增速位于全國前列。天津市） 綜合論述國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)并非代表著都市的喧囂，它是城市人實(shí)現(xiàn)個人價值的領(lǐng)地，是產(chǎn)品全面素質(zhì)的表現(xiàn)，即：某一特性超前，但其“強(qiáng)化整體，弱化局部”，使產(chǎn)品的社會彈性效應(yīng)發(fā)揮至最大，避免銷售階段訴求的單一性，造成銷售障礙?！舡h(huán)境：居住環(huán)境國際化，生活環(huán)境健康化，人文環(huán)境高尚化。創(chuàng)造社區(qū)自然化，體現(xiàn)在家居方面，注重追求建筑風(fēng)格與家居布置的獨(dú)特；在園林綠化方面，追求自然（人造景觀）的貼近與回歸。21世紀(jì)的居住模式以追求個性與崇尚自然為核心，目前天津市由于自然景觀較少，借自然景觀打造的項(xiàng)目并不多，但開發(fā)商越來越注重社區(qū)自身環(huán)境的營造，目的同為趨于自然化心理需求。CH—003[項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)]項(xiàng)目將通過建筑設(shè)計(jì)、市場營銷、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)的組織、協(xié)調(diào)、發(fā)展成為天津市南中環(huán)新干線標(biāo)志性住宅社區(qū)。UPON建苑通過項(xiàng)目周邊市場調(diào)查報(bào)告取證，項(xiàng)目SWOT分析及潛在消費(fèi)群體的需求分析，本案力求打造屬于21世紀(jì)的家居產(chǎn)品及住宅模式，與周邊社區(qū)趨于同質(zhì)化的產(chǎn)品力及推廣模式，形成鮮明對比。本案由于開發(fā)規(guī)模較大，適合人造自然景觀的營造。 標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)要點(diǎn)：◆建筑：建筑空間尺度宜人，富有親和力，同時具備一定的超前性?！羯睿簞?chuàng)造一種與人為善，生態(tài)環(huán)保，崇尚自然的生活模式。1. 一般因素分析及專項(xiàng)調(diào)查（2001年按可比價格計(jì)算，比上年增長12%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的17993元增加到19986元，%。我市三類產(chǎn)業(yè)全面提速。第二產(chǎn)業(yè)仍是全市經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力量，%，%，%，%。2001年末全市共有189萬在職職工參加養(yǎng)老保險，養(yǎng)老保險社會發(fā)放率保持100%。我市就業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)發(fā)生變化，再就業(yè)工作取得新的進(jìn)展。一系列優(yōu)惠政策的全面落實(shí)為下崗職工拓寬了再就業(yè)渠道。綜上所述，我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍不盡合理，第三產(chǎn)業(yè)的比重有待進(jìn)一步提高；受外需減弱的影響，外貿(mào)增幅回落；城鎮(zhèn)就業(yè)壓力還比較大。房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展。%。隨著住房制度改革的推進(jìn)和人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)迅速增長，%%，個人購房比例提高，在商品房銷售中，個人購房面積的比重高達(dá)97%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，消費(fèi)者的成長周期在延長；而房地產(chǎn)周期經(jīng)過99年、2000年的波峰，也在開始調(diào)整。因此我們再開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)生產(chǎn)適銷對路、性能價格比合理的產(chǎn)品，才能在市場上立于不敗之地下列表格予以說明天津市近幾年來商品房銷售情況：19932000天津市各類商品房銷售許可證核發(fā)情況 單