【正文】 本部分內(nèi)容是建立在第一部分——項目定位的基礎(chǔ)上，通過對項目核心價值體系的建立、項目客戶群定位與分析、項目開發(fā)主題定位及形象定位、產(chǎn)品策略建議、推廣方式五部分的論述提出本案的項目定位。與本案的比較低層生態(tài)社區(qū)；對本案豪宅部分具有較大的威脅；本案應通過創(chuàng)新理念來趨利避害。德式建筑。本案應塑造完善的酒店式服務(wù)來弱化環(huán)境劣勢。與本案的比較純住宅社區(qū)。獨特的住宅形式。本案應塑造完善的酒店式服務(wù)來弱化環(huán)境劣勢。與本案的比較純住宅社區(qū)。獨特的住宅形式。本案應突顯地位的優(yōu)越與繁華來突出項目賣點。與本案的比較純住宅社區(qū)。獨特的會館設(shè)計。本案應塑造開發(fā)商品牌效應、項目形象造市等方面來扭轉(zhuǎn)不利的局面。與本案的比較純住宅社區(qū)。酒店式物業(yè)管理。針對豪宅的可競爭項目，主要從區(qū)域內(nèi)的在建項目，如等項目進行了重點調(diào)查。 嘉利中心地理位置天津市和平區(qū)南京路與衛(wèi)津路、新興路交匯處概況高度重視建筑的景觀、環(huán)境和人對休閑與交流的需求，特別設(shè)計了獨具特色的文化廣場，文化廣場占地面積1200余平方米，配有噴泉、雕塑、休閑、園林等設(shè)施，33層，118米高層建筑投資商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司 開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司銷售商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理天津開發(fā)區(qū)南華物業(yè)有限公司配套設(shè)施設(shè)有火災自動報警、廣播及自動噴淋滅火系統(tǒng)、雙電源、變頻恒壓供水，集中供熱，衛(wèi)星、有線預留系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)數(shù)據(jù)接口、中央空調(diào)配套標準一至五層：大型商業(yè)用房，每層面積3000平方米，七至二十五層：商住兩用房，二十六至三十層：高檔外銷公寓，設(shè)有三居室、二居室、一居室三種戶型組合戶型面積辦公樓每層1300平方米，戶型由112—230平方米不等租售價格售價：每平方米5000元按揭銀行及年限工行提供八成三十年貸款租售率45%車位租金地下一層每月400元，地下二層每月300元，共200個車位主要客戶臺灣極玖企業(yè)集團綜合評價：因此項目距離峰匯廣場較遠，二者定位檔次均不同，沒有可比性重要結(jié)論天津市寫字樓市場發(fā)展比較緩慢，目前在售的項目基本上是在2000年以前投入使用的，在規(guī)劃、設(shè)計、配套、房型等方面相對老化。配套標準美國江森樓宇自控系統(tǒng)，中央空調(diào)，23部美國DOVER電梯，日本能美消防監(jiān)控系統(tǒng)。概況總建筑面積81000平米，高68米，主樓40層，大廈整體造型恢弘雄偉，氣宇非凡。配套標準智能化5A標準戶型面積70254平米租售價格按揭銀行及年限無租售率95%車位租金車位52個 500元/平米主要客戶工商銀行（天津）分行綜合評價：該物業(yè)只租不售，主要為定向客戶工行本身，物業(yè)管理一般，可供選擇面積已不多。概況總建筑面積42000平米，地上36層，地下2層，純寫字樓設(shè)計，該物業(yè)外觀雄偉壯觀。綜合評價：客戶成分單一，主要為自用物業(yè)。配套標準美國霍尼威爾5000系列樓宇自控系統(tǒng)，dnn網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部辦公設(shè)施齊全，緊鄰圍地道主干線及佟樓商業(yè)區(qū)。天按揭銀行及年限無租售率10%車位租金277個 800元/月主要客戶由于入住率太少，暫無法確切統(tǒng)計綜合評價：位置優(yōu)越，交通便利，人流量大，緊鄰商業(yè)中心，但由于該寫字樓部分尚未正式完工，且租金較高，短期內(nèi)不易吸引大的企業(yè)進駐。投資商新加坡政府投資公司香港興業(yè)銀行澳大利亞怡保集團開發(fā)商天津鑫萬房地產(chǎn)有限公司銷售商第一太平洋戴維斯物業(yè)管理新加坡物業(yè)配套設(shè)施六層設(shè)3500平米健身中心配套標準9部三菱電梯，兩管制冷暖系統(tǒng)，16層、24層為避難層，衛(wèi)星電視系統(tǒng)。概況總建筑面積19萬平米，地上38層，地下3層，集高檔寫字樓、酒店、購物中心于一體。戶型面積每層1100平方米，最小面積110平方米租售價格售：6300元/平米 租：貸款銀行及年限工、農(nóng)、建行，七成20年租售率70%車位租金共計150個車位，租 500元/月主要客戶國內(nèi)中、小公司為主要客戶綜合評價：交通方便，租金較低，物業(yè)水平一般，但配套設(shè)施簡單，不具備競爭力。1至4層寫字間，5層以上為公寓式辦公樓，外觀設(shè)計歐式風格。 合眾大廈地理位置位于友誼北路中段，地處天津商業(yè)、金融區(qū)，是連接中環(huán)線與市中心的紐帶。投資商天津津港亞房地產(chǎn)開發(fā)商天津津港亞房地產(chǎn)銷售商天津津港亞房地產(chǎn)物業(yè)管理香港怡高物業(yè)配套設(shè)施6層設(shè)有游泳館，7層配備多功能會議廳采用同聲傳譯系統(tǒng)。地理位置位于我市CBD較集中的南京路南段，緊鄰小白樓商業(yè)區(qū)，地鐵及公交路線遍布周邊，交通極其便利。概況以高188米，共47層，和24K純金鍍膜玻璃幕墻華貴外檐實現(xiàn)了360度全悉俯瞰津城美景，靈活的辦公空間分割，高科技5a智能，是我市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)場所之一。但租金高，大堂與新物業(yè)比較略顯陳舊。法國巴黎銀行、埃索公司、光大永明等。戶型面積每層1100平方米，最小面積 24平方米租售價格租：1美元/平米投資商香港泰升集團開發(fā)商香港泰升集團銷售商國際大廈管理集團物業(yè)管理香港怡高物業(yè)管理公司配套設(shè)施六部專用電梯，中央空調(diào)采用分區(qū)式冷暖系統(tǒng)，可靈活延長冷暖氣供應時間，24小時自動化保安系統(tǒng)，設(shè)閉路電視，監(jiān)管系統(tǒng)，大堂入口設(shè)數(shù)碼鎖系統(tǒng)。概況總建筑面積52000平方米，共計37層，外型宏偉出眾氣派超凡。 天津濱江大酒店地理位置河西區(qū)建設(shè)路和南京路交接處概況占地面積4000 M2，建筑面積65000 M2，總層數(shù)50層，投資商濱江集團開發(fā)商和平房建銷售商無物業(yè)管理濱江集團自身管理配套設(shè)施一層：大堂酒吧、二層：西餐廳、三層：韓餐廳、四五層：中餐廳、六層：娛樂（桑拿、健身中心、綠地）、八層：國際會議中心配套標準中央空調(diào)、三菱電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警、聯(lián)動系統(tǒng)、電子煙感、濕感報警噴淋、寬帶網(wǎng)、24小時熱水戶型面積單位租用面積60—180 M2不等， M2租售價格普通寫字間（10F——14F）：高檔寫字間（16F——21F）：按揭銀行、貸款年限只租不售租售率普通寫字間出租率60%，高檔寫字間尚未正式招租車位租金地下主要客戶中美史克、日本住友、羽西綜合評價：該物業(yè)采用酒店式物業(yè)管理、大廈內(nèi)部人員形象素質(zhì)俱佳，物業(yè)管理嚴格，服務(wù)水平屬天津市一流水準，如遇上下班高峰交通不便利 華盛廣場地理位置位處天津市繁盛的住宅及商業(yè)區(qū)，聳立在河西區(qū)中環(huán)線圍堤道四號路交匯處，三面臨街概況融合歐美建筑，設(shè)計藝術(shù)精粹，外形雄偉，時尚獨特，集甲級商業(yè)大廈、豪華公寓及高級購物商場于一身，發(fā)展組合完善，設(shè)有大型停車場，方便辦公投資商中國保利集團、香港華人置業(yè)集團、香港百富勤集團、中國國際信托投資公司、新?？岛綐I(yè)投資有限公司開發(fā)商天津華盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售商天津華盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理僑樂物業(yè)服務(wù)（中國）有限公司配套設(shè)施一、二層包括中國銀行、酒樓、日式酒吧、員工餐廳配套標準兩層商業(yè)裙樓，附設(shè)自動扶梯，商住樓設(shè)三部電梯，寫字樓設(shè)四部電梯，中央空調(diào)，集中供熱，安裝IDD國際電話線暗線、雙備用電源，增設(shè)噴淋系統(tǒng)戶型面積公寓樓高28層，單元面積120—230 M2，寫字樓單元面積130—230 M2租售價格租：，售：每平方米4300元按揭銀行、貸款年限工行提供五成十年貸款租售率90%車位租金地上：70個，每月150元；地下：80個，每月200元主要客戶TCL天津銷售中心、海爾銷售及售后服務(wù)中心綜合評價：此項目與峰匯廣場距離很近，其開盤時銷售價格接近于每平方米9000元，但目前售價僅為每平方米4300元。 天星河畔廣場地理位置河東區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口概況占地面積8000 M2，建筑面積60000 M2，總層數(shù)35層，總高度138米投資商新加坡集團投資開發(fā)商天津天星置地發(fā)展有限公司銷售商天津天星置地發(fā)展有限公司物業(yè)管理香港戴德梁行配套設(shè)施一至五層：有東方之珠娛樂超市、大型餐飲娛樂中心、健身房配套標準中央空調(diào)、集中供熱、雙備用電源、增設(shè)噴淋系統(tǒng)、安裝IDD國際電話機暗線戶型面積每層1300 M2，每間60—300 M2，每層1300 M2，可自由分割租售價格租： 售：每平方米9700元—11000元按揭銀行、貸款年限無租售率90%車位租金地下：100多個車位，每月600元地上：70多個車位，每月300元主要客戶日本三菱、韓國大宇綜合評價：物業(yè)管理比較規(guī)范、周邊景致很好、大廈內(nèi)部人員素質(zhì)較高 北方金融大廈地理位置河西區(qū)中環(huán)線與友誼路交口概況占地面積5800 M2，建筑面積42000 M2，總層數(shù)28層，總高度99米投資商開發(fā)區(qū)信托投資公司開發(fā)商天津開信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售商天津國信物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理天津國信物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施專設(shè)旁邊的平安寫字樓為餐飲、娛樂區(qū)域、大廈內(nèi)部不設(shè)商務(wù)會所配套標準中央空調(diào)、集中供熱、雙備用電源、增設(shè)噴淋系統(tǒng)戶型面積每層1300 M2，每間100—300 M2租售價格租：每平方米每天2——按揭銀行、貸款年限只租不售租售率93%——94%車位租金車位：100個，租金：每月200元主要客戶平安保險、順馳置業(yè)、北方信托、奇勝電器、北方物流綜合評價：此項目距峰匯廣場很近，其物業(yè)以誠信、專業(yè)、可靠的服務(wù)來贏得客戶的信任，但由于此項目只租不售，不會對本案寫字樓部分造成沖擊。具體情況如下: 河川大廈地理位置和平區(qū)南京路，距離電報大樓100米概況29層，占地面積5000M2，總建筑面積50000 M2，分成公寓及寫字樓兩個組團投資商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港俊豪物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施一至五層：良子健身、日式酒吧，商務(wù)、辦公、復印地點配套標準中央空調(diào)、自動噴淋防火系統(tǒng)、三部三菱電梯、每單元2個獨立衛(wèi)生間戶型面積每層900 M2，可自由分割，公寓100—180 M2租售價格出售率40%（公寓）、出租率50%按揭銀行