廣州龍灣廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃建議書(shū)-文庫(kù)吧資料
2025-01-25 06:02本頁(yè)面
【正文】 的500元實(shí)實(shí)在在的價(jià)差比較）；但對(duì)于外區(qū)新客，“平”是一對(duì)相對(duì)的概念，如一個(gè)荔灣區(qū)中心地段的買(mǎi)家，在當(dāng)?shù)匦枰冻?000元/方的價(jià)錢(qián)才可買(mǎi)到可能是單體高層住宅，而這里，他只要付出3000多元左右的代價(jià)就能買(mǎi)到日思夜想的小區(qū)生活（這種生活無(wú)須住到外地），于他而言，3000—3500元間并無(wú)太大區(qū)別，最重要的是從新生活中獲取平時(shí)沒(méi)法得到的喜悅。他們對(duì)環(huán)境有要求之余，對(duì)價(jià)錢(qián)考慮的角度是量入為出，要求“既平又靚”是這些群體的共同特點(diǎn)。此群體以選擇城市邊緣或郊區(qū)樓為主，選擇的范圍無(wú)固定，看實(shí)際情況決定l 外地來(lái)穗打工的中薪收入人士此群體現(xiàn)時(shí)并無(wú)自有物業(yè)，所住寓所為租用，居于廣州市已有一段時(shí)期，有意在作廣州長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展l 芳村區(qū)、荔灣區(qū)內(nèi)獲房改房?jī)?yōu)惠欲購(gòu)買(mǎi)新樓者此群體為國(guó)營(yíng)職工，年齡一般在40歲以上，現(xiàn)居住條件較差，極想通過(guò)房改獲取資金改善生活環(huán)境l 在廣佛上經(jīng)商的本地或南海地區(qū)的個(gè)體工商、私營(yíng)業(yè)主出于經(jīng)商關(guān)系，適應(yīng)了本地的生活環(huán)境，出于該區(qū)商業(yè)價(jià)值的考慮，欲在此置業(yè)以適應(yīng)事業(yè)的發(fā)展l 當(dāng)?shù)負(fù)碛凶约彝恋?，已蓋房建樓的農(nóng)民此群體土地不缺，房屋不缺，自蓋的房子多數(shù)用作自住或以低宜的價(jià)格出租，客源比例估計(jì)：本地買(mǎi)家：75%其中芳村區(qū)占25%，黃歧占15%，荔灣占35%外區(qū)買(mǎi)家：25% 購(gòu)房者的關(guān)注點(diǎn)及因應(yīng)對(duì)策一般情況下，可以把本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體簡(jiǎn)單分為二大類(lèi)：一類(lèi)是不熟悉該地區(qū)的外來(lái)新買(mǎi)家另一類(lèi)是熟悉本地之買(mǎi)家 無(wú)論何類(lèi)型的買(mǎi)家，他們中絕大部分非十分富裕的人士。本項(xiàng)目之占地僅為1萬(wàn)多平方米，后花園占地也不過(guò)3000多平方米，難以營(yíng)造大型綠化，利用現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)美的環(huán)境去迎合買(mǎi)家。對(duì)于一個(gè)位于市區(qū)邊緣，并不宜休閑型定位的樓盤(pán)，很難吸引到真正富豪一族的垂青；因此，根據(jù)實(shí)際情況，發(fā)展一個(gè)以中檔次的樓盤(pán)較為相宜l 特色是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言。因此，發(fā)展中檔、有特色的精品型住宅該會(huì)是一個(gè)比較好的路向。70——90M2，占1%； 90M2以上，占99%。總套數(shù)403套373套71套戶(hù)型百分比一房一廳25套，%； 二房一廳211套，%； 三房二廳167套，41。一、 戶(hù)型面積偏大，選擇較少；二、 規(guī)劃面積過(guò)大、消容期長(zhǎng)；三、 價(jià)格偏高； 四、 付款方式單一。一、地理位置優(yōu)越； 二、交通方便； 三、區(qū)設(shè)施完善； 四、戶(hù)型設(shè)計(jì)理想選擇較多。占地30萬(wàn)平方米，一期現(xiàn)樓，二期今年十月收樓，三期未規(guī)劃。位于有廣州中山九路之稱(chēng)的黃金走廊，是廣佛一路首個(gè)大型豪宅社區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)銀海花園中南花園宏威中心發(fā)展商南海市南礦集團(tuán)實(shí)業(yè)公司南海市中南房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 廣東嘉華地產(chǎn)有限公司南海宏威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置位于廣佛路一號(hào)、珠江大橋南側(cè)，與荔灣區(qū)相連，更接駁芳村大道與芳村融為一體。首先，大型樓盤(pán)一般位于較遠(yuǎn)的地方，交通不便；其次是日常開(kāi)支費(fèi)用較高（尤其是非廣州市內(nèi)樓盤(pán)），造成中低收入住戶(hù)經(jīng)濟(jì)壓力。仔細(xì)觀察南海地區(qū)銷(xiāo)售情況較好的樓盤(pán)，不難發(fā)現(xiàn)它們都共存以下共通之處：規(guī)模大，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境靚，價(jià)相宜 它們向廣州人提供城市里難得一見(jiàn)的休閑居住環(huán)境，其必殺技是“長(zhǎng)期大量的廣告+現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝”，他們對(duì)廣州不同的群體這樣說(shuō)話(huà)：對(duì)以休閑為購(gòu)買(mǎi)目的的買(mǎi)家——都市無(wú)法擁有的生活方式對(duì)以常住為主帶休閑目的的買(mǎi)家——交通+環(huán)境+價(jià)錢(qián)這些特點(diǎn)，已構(gòu)成它們銷(xiāo)售推廣的主流路線。但規(guī)劃也同時(shí)帶來(lái)一定的消極影響，一是令到南海與廣州市的關(guān)系更加密切，增強(qiáng)南海房地產(chǎn)與廣州樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)；二是珠橋的擴(kuò)寬，也必令大坦沙、大坦尾地區(qū)的房地產(chǎn)更具投資價(jià)值，威脅到項(xiàng)目的銷(xiāo)售。這些項(xiàng)目的投建，以本區(qū)域的發(fā)展無(wú)疑裨益良多。而黃歧近年房地產(chǎn)主要針對(duì)之買(mǎi)家對(duì)象除本地居民外，更針對(duì)廣州市居民及省內(nèi)外到穗打工的白領(lǐng)高薪一族人士，由于價(jià)廉，頗受歡迎。l 南海黃歧處于傳統(tǒng)的廣佛走廊上，個(gè)體工商發(fā)達(dá)。l 荔灣區(qū)是傳統(tǒng)的居民區(qū)和商業(yè)區(qū)，居民收入?yún)⒉钶^大，從事各行各業(yè)工作，但總體說(shuō)，老的一輩（40歲以上）對(duì)老區(qū)的依戀較大，而新生代則無(wú)此偏向。廣佛公路是廣州重要的出入口，十多年來(lái)，南海、佛山甚至于江門(mén)、陽(yáng)江都要經(jīng)此入廣州；廣州市出入主干道的位置使到廣佛公里沿線附生許多“搭便車(chē)”的城鎮(zhèn)，形成狹長(zhǎng)的帶狀經(jīng)濟(jì)區(qū)域，如鹽步十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。l 龍灣以北是珠江大橋，以前著名的羊城八景之一的“雙橋煙雨”正位于此；過(guò)珠江大橋，是廣州老區(qū)荔灣區(qū)南岸地段，該段有西郊客運(yùn)站及中山八路、黃沙等多個(gè)汽車(chē)總站，是接駁市內(nèi)外的重要樞紐帶。l 從地理位置看，龍灣以東是芳村區(qū)核心地段，已形成一個(gè)以區(qū)政府為中心的中低檔密集型居民 生活區(qū)；區(qū)政府再往東是花地灣，由于地鐵概念及過(guò)江邃道的貫通，使該段房地產(chǎn)發(fā)展較好， 而且樓盤(pán)的檔次也較高，成為芳村區(qū)中高檔商品房集中的地段。地庫(kù)網(wǎng)— 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話(huà)：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591
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