【正文】 多為只租不買，不是主要購買鋪位對(duì)象，因經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，因而有一定進(jìn)貨渠道，對(duì)客戶及利潤(rùn)把握空間了如指掌。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動(dòng)，樹立本商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的形象；（3） 網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)：商場(chǎng)建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系； 單位定點(diǎn)采購地：由數(shù)碼會(huì)主動(dòng)與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場(chǎng)作為各單位選擇同類產(chǎn)品時(shí)的定點(diǎn)首選商場(chǎng)。（1） 企業(yè)孵化器貼身理財(cái)大管家計(jì)劃：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營(yíng)業(yè)主產(chǎn)品一對(duì)一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品牌或人員，同時(shí)，直接輸入產(chǎn)品價(jià)格信息，并形成價(jià)格共享計(jì)劃。 針對(duì)消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場(chǎng)購物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。本項(xiàng)目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼某、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)；也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具——分析本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營(yíng)造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營(yíng)或創(chuàng)業(yè)。對(duì)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。二、 總體策略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。項(xiàng)目總體狀況歸納：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟硰埖旰诵纳虡I(yè)黃金走廊；本區(qū)域?qū)僬谖磥韼啄陜?nèi)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同時(shí)未來自然流動(dòng)人口旺盛；區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具有較強(qiáng)的購買能力和投資能力；針對(duì)本主題類商場(chǎng)，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境；九、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（一） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 具有政策優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； 政府對(duì)此區(qū)域的發(fā)展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ龋?品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心； 絕佳地段，新舊商圈疊加地帶； 區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對(duì)本項(xiàng)目是重大利好； 本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)； 本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時(shí)，潛在的目標(biāo)客戶群較多； 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道； 區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮；1 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)；1 未來高素質(zhì)管理人才的引進(jìn)，使整體商城發(fā)展起步高。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿某主要交通干道運(yùn)行，并穿過某主要的核心商圈和人流聚居地。共青團(tuán)西路以金地為代表的百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽為代表的電腦市場(chǎng)組團(tuán)。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個(gè)主題商業(yè)組團(tuán)。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。 步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低的情況下，市場(chǎng)仍然是有價(jià)無市。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。（二） 步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。兩側(cè)建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點(diǎn)； 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化品位 增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項(xiàng)目位于某市中心城區(qū)張店區(qū)四路北段。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是某市政府為了更好地對(duì)某城市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)某旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的。3. 周邊道路狀況項(xiàng)目北臨的共青團(tuán)西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬某東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。9,專業(yè)市場(chǎng)“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).某數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況1. 位置描述本項(xiàng)目位于某張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是某主要交通干道共青團(tuán)西路和某市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。7,大型項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實(shí)力的公司,集團(tuán)與內(nèi)部財(cái)團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場(chǎng)王府井廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力. 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象,未來一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈’2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大,一定程度造成銷售面積偏大,總價(jià)過高,影響銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進(jìn)深長(zhǎng),不臨街, 不臨路商業(yè)房售價(jià),租價(jià)相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年的商業(yè)沉淀,將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對(duì)其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 某市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心。 集中經(jīng)營(yíng),品牌服務(wù)。隨著本商圈內(nèi)的生勢(shì)將越來越壯大。購物空間和環(huán)境較為休閑。共青團(tuán)路商業(yè)圈 經(jīng)過金帝購物廣場(chǎng),富麗商城與王府井廣場(chǎng)和銀座的落成構(gòu)成了共青團(tuán)路商業(yè)圈。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主。餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求。優(yōu)惠:60元/ m178。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費(fèi)：178。 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司。 交付時(shí)間:2004年秋均價(jià)：3480元/ m178。 目前優(yōu)惠90元/ m178。.月。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；某天鴻置業(yè)公司均價(jià)：5200元/ m178。.月。攤位；區(qū)間面積：99，130 m178。（一，二層聯(lián)體）中國(guó)財(cái)富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價(jià)：2100元/ m178。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢(shì)展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺?？傊?，某在售樓盤的價(jià)格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當(dāng)然這種增長(zhǎng)是與市場(chǎng)的成熟度有關(guān)，也與開發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m178。容積率低,樓間距寬,基本達(dá)到1:。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng)錯(cuò)層,躍層戶型市場(chǎng)份額較少,但錯(cuò)層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高,一般來說它的售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50元/m178。178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在某很多戶型均為陽臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這可能是受某的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)；（3） 底層，頂層設(shè)計(jì)某大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。三房占主導(dǎo)地位，說明了某住宅市場(chǎng)的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。三房占了很大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中在105140m178。 張店區(qū)多層住宅市場(chǎng)特點(diǎn)（1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。三房供求基本平衡。1） 樓盤信息明細(xì)表圖表一市場(chǎng)抽樣戶型統(tǒng)計(jì)比例圖表二問卷調(diào)研中居民對(duì)戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對(duì)過大，處供過于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)某當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問題，對(duì)復(fù)式樓有一定抗性。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向發(fā)展。同時(shí)，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強(qiáng)管理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤(rùn)。目前，某市的住宅價(jià)格與開發(fā)成本基本相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。從某種意義上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)?！　?）誠信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。　　6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。某市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國(guó)有和集體企業(yè)還有41家。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和發(fā)展，必須具備強(qiáng)大的資金實(shí)力?！　?）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將加快發(fā)育。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營(yíng)銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)適用住房將是我市面向大眾的消費(fèi)熱點(diǎn)。目前，某市的消費(fèi)水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向，對(duì)于戶型、環(huán)境、會(huì)所、教育、配套等方面的要求進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。　　2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。目前某市的城市化水平達(dá)到41%，比全省平均高出5個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹啵鲜兰o(jì)八十年代，美國(guó)的城市化率就達(dá)到了87%、日本達(dá)到了65%。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購房改善居住條件。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi)者購房心理不成熟及自我保護(hù)意識(shí)仍弱。某整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。區(qū)縣級(jí)開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個(gè)專門管理人員，個(gè)別區(qū)縣只設(shè)一個(gè)兼職管理人員?！　》康禺a(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)計(jì)劃組織實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可與房屋銷(預(yù))售許可管理脫節(jié)?！　》康禺a(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為?！　C(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個(gè)別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。致使市場(chǎng)形成不平等競(jìng)爭(zhēng)，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。缺少年度開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的控制。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開工后，才到有關(guān)部門補(bǔ)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。一方面說明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加?！　€(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有的區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際號(hào)脈不透，“形象工程”、“政績(jī)工程”意積仍在作怪。 （4）某市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問題　　　由于某組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、差異較大。因地域性和消費(fèi)習(xí)慣原因，樓層以4—6層為主，客戶對(duì)高層建筑接受程度低；建筑風(fēng)格仍以簡(jiǎn)單模仿歐陸風(fēng)格為主。2. 由于城市發(fā)展的要求，某中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。全市商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，年增長(zhǎng)在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，住宅市場(chǎng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。　 （2）某市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。