【正文】 用的主要推廣手段 以活動營銷為主，其他推廣為輔 ? 推廣核心手段 推廣策略 ? 總體推廣戰(zhàn)略 以品牌促銷售，即品牌和市場雙占位的競爭策略； 購買 品牌 產(chǎn)品 客戶 塑造品牌 支撐品牌 放棄 猶豫 銷售完成 銷售終止 下一循環(huán) 操作流程 推廣策略 ? 擬定推廣思路 目標客群 全市居民 目標客群細分 穩(wěn)定推廣，針對傳達 節(jié)奏推廣，針對傳達 創(chuàng)知名、打品牌，樹形象 鞏固品牌，促進銷售 維護品牌，穩(wěn)定銷售 廣而告之，強行灌輸 時間推進 推廣策略 ? 擬定推廣思路 思路之一：先訴求形象，后訴求具體賣點 思路之二：前期高密度強勢推廣，后期穩(wěn)定推廣 入市形象最重要 形象公關(guān) 賣點促銷 維護形象并進行促銷 前期造勢 樹立形象和知名度 賺取利潤 推廣策略 ? 實施策略 啟動市場，鎖定目標受眾， 確立鮮明形象 刺激市場，引起反應(yīng) 復(fù)合式強勢推廣 針對性焦點出擊 進行培育 擴張 1 2 4 3 5 成熟 實施步驟 推廣策略 ? 實施手段 1. 新聞宣傳攻勢： 根據(jù)各個節(jié)點，制造新聞熱點，展開新聞宣傳攻勢； 2. 媒體軟性炒作： 建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價值與產(chǎn)品開發(fā)理念滲透； 3. 政府公共關(guān)系： 利用政府的重視支持，進行推廣； 4. 客戶通訊滲透： 生活文化在客戶層面的深入滲透；（中后期） 5. 企業(yè)人物包裝： 接受媒體專訪，發(fā)表各類有深刻思想的文章； 6. 營造業(yè)內(nèi)影響： 積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會、沙龍及權(quán)威性的專業(yè)評比； 7. 報紙平面廣告 ：項目形象相對直觀的展示； 籌備期（認購） 開盤強銷期 持續(xù)期 強銷期 4月 —— 7月 11月 —— 12月 10月 1月 —— 3月 本項目是小盤，總體來說 “ 短、平、快 ” 的策略是我們的整體方向。 ● 首先改變項目的歷史形象 ●其次樹立項目全新的形象；結(jié)合本案實際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起項目形象，從而可達到通過口碑相傳，最終實現(xiàn)項目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。 在現(xiàn)樓進行 入市時機 ? 開盤時機 ? 對于北方城市來說，四季較為分明，一般的銷售旺季有兩次，分別是 4月 6月和 9月 11月，也就是春秋季，而銷售最淡的季節(jié)是 12月 來年 3月，因此，最好不要在冬季開盤 根據(jù)本項目目前進展以及開發(fā)商的要求，建議 10月份開始認購， 11月初正式開盤銷售。 產(chǎn)品定位 ? 智能化設(shè)施 建議本項目設(shè)臵如下設(shè)施 ?可視樓宇對講系統(tǒng) ?公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) ?門禁（一卡通）控制系統(tǒng) ?寬帶接入系統(tǒng) ?衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng) ?電話系統(tǒng) ?建議增設(shè)煤氣報警系統(tǒng) ?地下停車場（一卡通）控制系統(tǒng) ?手機信號微蜂窩覆蓋系統(tǒng) ?裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)臵背景音樂系統(tǒng) 產(chǎn)品定位 ? 智能化設(shè)施 位臵設(shè)臵建議 ?有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)臵在客廳和臥室； ?寬帶接口可設(shè)臵在客廳和臥室； ?電話接口可設(shè)臵在客廳和臥室； ?可視對講系統(tǒng)設(shè)臵在門口（門磁、紅外、煙感）； ?門禁系統(tǒng)可設(shè)臵成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即安全又方便； ?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓服務(wù)臺，地下停車場。 終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進行記錄、備份與響應(yīng)； 住宅智能化的目標是向住宅的個性部分提供管理平臺。 智能化分為 小區(qū)智能化 與 住宅智能化 兩部分。 小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。 產(chǎn)品定位 ? 智能化設(shè)施 ?小區(qū)智能化 源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的 5A級智能大廈。 ?住宅智能化 側(cè)重于個體住宅 ， 為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境 ， 是家庭個性化生活的技術(shù)平臺 。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。 ?裝修原則 以輕裝修重裝飾為原則，細節(jié)處理一定要到位。 升值空間 5000元/平方米 產(chǎn)品定位 說明：由于本項目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補充。 以 5000元 /平方米計算 降低單價 提高單價 以 5200元 /平方米計算 以 5400元 /平方米計算 面積合計，約占總面積的 1/3 朝向分別為北、東、西 面積合計，約占總面積的 2/3 ① 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 戶型及位臵圖 價格定位 ? 價格定位 ? 通過大量的市場調(diào)查研究和對本項目深入分析以及戶型總價模擬分析，競爭項目的價格和銷售分析，我司認為本項目的整盤均價應(yīng)為： 5200元 /平方米 本價格除了考慮市場和自身因素外，還考慮了提高項目性價比，提升項目的競爭力，未來價單制定時要充分考慮戶型面積因素，進行總價控制，避免大戶型滯銷； 一旦定價過高，導(dǎo)致未來銷售時困難時，降價策略會對項目形象造成極大的影響。 老項目 戶型大總價高 認購時間過長，客戶流失 價格定位 ? 本項目戶型面積 說明：由于目前只有套內(nèi)面積，因此下表中建筑面積 1只考慮本樓層公攤，使用率接近 70%，建筑面積 2考慮了 本樓層公攤的同時，也考慮了其他公攤部分，暫時按照 65%使用率計算作為參考。 ?威脅分析 細節(jié)決定品質(zhì) 項目特性輸理 自身配套 戶型 景觀 精裝修 成本 大而全 功能明確 明廚 望海觀山 檔次高 相對低 硬件設(shè)施 高檔 彌補外部 配套不全 獨特優(yōu)勢 共享優(yōu)勢 提升品質(zhì) 價格空間大 提升品質(zhì) 具備塑造高檔項目形象的基礎(chǔ)條件 優(yōu)勢明顯，劣勢突出，風險與機會共存 市場定位 市場定位 項目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象 通過大量的市場調(diào)查研究和對本項目的深入分析，我司對本項目做如下定位： 市場定位闡釋 ? 城市中堅 ? 他們是本項目的目標客群，是追求生活品質(zhì)和個性化的新一代年輕高級白領(lǐng) ? 量身定做 ? 為了目標客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時體現(xiàn)出本項目產(chǎn)品的獨特性和稀缺性，并抬高了本項目的價值 市場定位闡釋 ? 舒適生活 ? 舒適生活包含兩點項目優(yōu)勢，一是本項目戶型格局好，與其他項目比居住更加舒適；二是本項目會所配套設(shè)施比較齊全，生活起來會更加方便舒適 ? 高檔 ? 這里的高檔指的是本項目跟周邊的項目相比較品質(zhì)更為高檔 ? 精品 ? 本項目跟目前市場上的其他項目相比，裝修更加精致，品味也更高 客戶定位 客群定位 ? 目標客群來源范圍 本地客戶 外地客戶 外商 客戶來源模擬示意圖 客戶來源：開發(fā)區(qū)客戶和在開發(fā)區(qū)工作的外地人為主，部分市內(nèi)客戶，少量外地人和少數(shù)外商 通過大量的市場調(diào)查研究以及對本項目的深入分析，我司認為本項目應(yīng)鎖定如下目標市場： 客群定位 ? 目標客群鎖定層次 低端客戶 中端客戶 高端客戶 本項目客群 重疊客群 競爭項目客群 本項目客戶群應(yīng)鎖定中高檔客戶群 客群定位 ? 目標客群主體特征 主體特征： ?年齡： 2538歲 ?學歷：一般為大學 ?家庭結(jié)構(gòu)：單身，兩口之家，三口小家庭為主 ?家庭月收入： 6000元以上 ?