【正文】 壁畫租賃 各種珍藏展品活動 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 33 服務(wù)感受超前融入 為使客戶從售樓前期接觸開始即能感受九鼎尚城尊貴生活品質(zhì)，同時(shí)感受與樓盤同質(zhì)的禮遇，特設(shè)禮賓部與售樓部進(jìn)行快速對接專車接送，禮賓司負(fù)責(zé)開啟客戶的車門及引路等，專人陪同指引，專人接受反饋，將物業(yè)管理的高生活品質(zhì)溶入于售樓過程中。如同有一位特別助理或私家侍從一般，專線接聽業(yè)戶的服務(wù)電話、專人專心為業(yè)戶打理生活瑣事?? 提供全程“五”心級服務(wù)： ◇ 住得舒心：物業(yè)服務(wù)中心 24 小時(shí)服務(wù)，隨時(shí)恭候業(yè)戶； ◇ 服務(wù)細(xì)心：業(yè)戶生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)都是服務(wù)中心關(guān)注的重點(diǎn)； ◇ 生活開心：服務(wù)中心在第一時(shí)間對業(yè)主的要求做出反應(yīng)； ◇ 辦事誠心：誠懇專心，服務(wù)中心為業(yè)戶提供全新服務(wù)； 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 30 ◇ 感知盡心：進(jìn)行 全方位一體化管理，對業(yè)戶生活的一點(diǎn)一滴無 不盡心以待。 服務(wù)宗旨 在合理合法的前提下，在滿足客人基本要求的基礎(chǔ)上，令客人喜出望外。 “ 100＋ 1”服務(wù)內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)制定的服務(wù)項(xiàng)目，也包含個(gè)性化服務(wù)，其個(gè)性化服務(wù)分為有償和無償?shù)膬深悺? 居家和居住標(biāo)準(zhǔn)的高端化，對物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范化的管理、個(gè)性化的服務(wù)、專業(yè)型打理、人性化的呵護(hù)，是高端化物業(yè)管理的最佳演 繹。 物業(yè)服務(wù)不是具體的體現(xiàn)常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容，而是策劃與樓盤定位相符合的高品質(zhì)服務(wù)，本項(xiàng)目將通過人性化的服務(wù)體現(xiàn)業(yè)主的 “ 高尚風(fēng)范，上品名門 ” 的尊貴地位，并從服務(wù)中感受到高素質(zhì)的生活體驗(yàn)。 ? 社區(qū)診所： 處理日常小疾病。但不能簡單處理為門面街鋪，應(yīng) 力求 營 造出一個(gè)風(fēng)情濃郁的商業(yè)空間，沿街的商鋪 柱廊 、多樣的商業(yè) 形態(tài) ， 各種小品及裝飾 ，共同組合出一個(gè)豐富的空間。 風(fēng)情商業(yè)街 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 28 作為一個(gè)大型社區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)布局顯得尤為重要，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的人氣。由于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的工作壓力大，活動時(shí)間少，更需要健身、娛樂器材來加強(qiáng)鍛煉和放松。 設(shè)置多類運(yùn)動空間： 在園區(qū)內(nèi)分散設(shè)置一定的戶外運(yùn)動設(shè)施，提高居住者的活動空間，滿足不同年齡層的需要： ? 兒童天地： 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 27 兒童天地包括以下區(qū)域： ? 成長天地：引進(jìn)樂普森等國際知名企業(yè)生產(chǎn)的 組合性兒童動動器械； ? 戲水區(qū)：鍛煉體能，親近水的樂園； ? 游樂場：秋千、滑梯、沙池任孩子玩?zhèn)€夠； ? 逍遙天地（針對中老年人） 在園林內(nèi)分散穿插地分布運(yùn)動量較小的項(xiàng)目，如：健身徑，按摩徑、緩跑徑、太極島等調(diào)節(jié)性場所。 本項(xiàng)目景觀規(guī)劃設(shè)置建議以主入口為景觀軸線起點(diǎn)，形成一條縱向景觀軸線。我司建議配合項(xiàng)目現(xiàn)代建筑形式，以歐式浮雕為主題造型，羅馬建筑回廊為陪襯。例如設(shè)置湖畔茶座，供住戶休息、觀賞之用。 ? 利用人工造景，有意識地在園區(qū)每個(gè)組團(tuán)內(nèi)塑造適當(dāng)?shù)乃盎蛘叩袼茏鳛辄c(diǎn)睛之筆。故我司建議：中央園景及主景觀可廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 26 設(shè)計(jì)湖景及小型的溪流，但不宜大范圍、大工程建造水景。但由于本項(xiàng)目缺乏天然水景，如果大規(guī)模的營造水系，就意味著高成本的投入，同時(shí)后期的維護(hù)也會相對較大，并且維護(hù)難度也大；且水域范圍過大和過 于分散，不利于居者的交流和融合。 ? 適當(dāng)?shù)脑谛^(qū)內(nèi)設(shè)置一些休閑區(qū)域，供業(yè)主日常的休息、娛樂；（注：休閑椅應(yīng)當(dāng)設(shè)置在較大的植物底下或者陽光篷下，這樣有利于在太陽下或者雨天使用。 ? 適當(dāng)?shù)臄[放一些景觀指示牌、園林的植物標(biāo)示牌，讓業(yè)主休閑娛樂的同時(shí)增加更多的日常知識。 ? 針對小區(qū)景觀適當(dāng)?shù)脑黾右恍┚哂邢宸?dāng)?shù)靥厣男∑?，（如：小型雕塑）更能突出小區(qū)的文化氛圍。在對植物的選擇上，喬木、灌木、草坪相互搭配，使之既有層次感、舒適感，又適宜于襄樊的氣候變化?！耙痪耙幻Q，一景一特色！” 以中央園景為領(lǐng)袖、各組團(tuán)相映成輝。 2） 整體規(guī)劃、分組布局，一個(gè)組團(tuán)一個(gè)中心景觀； 在小區(qū)主入口處，須設(shè)置一個(gè)中心景觀園林，而各組團(tuán)也有各不相同的小中心景觀。它正吻合了人們對現(xiàn)代人居環(huán)境和生活方式的一種追求：追求自然的純美，追求熱情奔放的個(gè)性，以及獨(dú)立休閑的空間感。 園林設(shè)計(jì)建議： 1） 風(fēng)格建議：東南亞園林 我司建議采用目前南方城市較多運(yùn)用的東南亞藝術(shù)園林風(fēng)格（現(xiàn)在在北方也有多個(gè)項(xiàng)目采用）。 ? 樂趣的載體 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 24 園林景觀給予人們的是居住的樂趣，住在本項(xiàng)目，所有人住戶都找到享受環(huán)境、享受生命的場所。 園林環(huán)境是住戶所接觸的環(huán)境體系中最重要的一環(huán)。在所有休閑環(huán)境中，莫過于恬靜的自然環(huán)境。 三、 園林景觀設(shè)計(jì)建議 對于本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)，在體現(xiàn)園林風(fēng)格的同時(shí)，要突出 “別致” ，通過一種與眾不同的園林特色，達(dá)到?jīng)_擊市場的效果。 建 筑材料選擇建議 我司建議項(xiàng)目在選材用材當(dāng)中，在不增加投資成本的前提下，盡量選用材質(zhì)較好的環(huán)保材料，以此提高產(chǎn)品品質(zhì)和居住者的生活質(zhì)量。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 23 陽臺的形式與色彩搭配 形式： 采用磚墻與不銹鋼欄桿，使之觀景效果好，外立面的感覺更為清爽。 窗框及玻璃色彩為白色系。 建議屋頂色彩為藍(lán)色系，與天空的背景形成一體，如此設(shè)計(jì)含蓄穩(wěn)定，使屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 在外墻的選材方面，建議貼外墻磚，這樣整體感覺比較高檔，同時(shí)外墻磚與墻漆相比較，成本雖然有所增加，但是其抗污能力強(qiáng)，容易清潔，使用壽命也長，可以減少后期的維護(hù)費(fèi)用。故，我司建議項(xiàng)目以小 高層為主。建議各組團(tuán)以圍合式建筑，保持各自相對獨(dú)立和私密性，并與園林景觀相輔相成；同時(shí)又須注重項(xiàng)目整體風(fēng)格的和諧與統(tǒng)一。 項(xiàng)目分階段、分組團(tuán)建設(shè)。雖然現(xiàn)在在一線城市如北京、上海、廣州慢慢開始興起一股民族和 復(fù)古的建筑風(fēng)格，那是因?yàn)檫@些大城市的歐風(fēng)已經(jīng)泛濫，市場需要有新的東西進(jìn)行沖擊。 襄樊地區(qū) ? 市區(qū)內(nèi)收入層次較高，渴望改善居住條件的中、高收入階層 ? 公務(wù)員、企事業(yè)單位人員 ? 個(gè) 體私營業(yè)主 ? 老城區(qū)居民 ? 部分外來人口 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入且向往優(yōu)質(zhì)生活的人員（特別是有車一族） （注：本項(xiàng)分析還須經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查） 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 21 第四章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目的定位如同一篇文章的中心思想，項(xiàng)目的規(guī)劃布局、推廣策略、營銷管理都是文章中的不同段落，雖然各自表達(dá)不同的方面，但所表達(dá)中心思想必須是一致的。 主要以家庭型為主。 （ 3）高端市場： 總價(jià) 30萬元以上 二次置業(yè)或多次置業(yè)； 以實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活為目標(biāo)； 以高端產(chǎn)品為主，包括超大戶型單位等。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 19 三級目標(biāo)消費(fèi)群分析 （ 1）低端市場 ： 總價(jià) 15萬元左右 首次置業(yè)； 以滿足基本居住功能為主； 以中小戶型為主（包括二房和小三房），主力面積在 80— 90m2。 ? 120 平方米（三房二廳） 120 1600＝ 萬，按照 7 成 15 年按揭，首付 萬，月供 1040元左右。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 18 尚： 我們突出一個(gè)“尚”字，意在表明項(xiàng)目的一種品位 ，體現(xiàn)項(xiàng)目高尚、時(shí)尚的形象，以及尚品的人生和向尚的追求！ 城： “城”字則說明了項(xiàng)目的規(guī)模和現(xiàn)代集合群體的體驗(yàn)趨勢！ 四、目標(biāo)消費(fèi)群定位 目標(biāo)消費(fèi)群總體分布態(tài)勢： 本項(xiàng)目主要是以開發(fā)區(qū)、樊城等周邊客戶占主導(dǎo)。 我們所要做到的是：以超前的規(guī)劃，合理的戶型，藝術(shù)性的建筑，過硬的質(zhì)量，環(huán)保的建材，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ，公園式的環(huán)境，人性化的社區(qū)管理等各方面 ， 將 品質(zhì)觀念貫穿于 本項(xiàng)目的 每一個(gè) 細(xì) 節(jié)，創(chuàng)造符合理想人居的全新生活方式 ，打造居住者的金質(zhì)人生。本項(xiàng)目賦予居住者的就是一種高質(zhì)量的生活方式、生活觀念和生活模式，一種高尚的生活態(tài)度。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 16 二、項(xiàng)目形象定位 高尚風(fēng)范，上品名門 理由： 襄樊市的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的發(fā)展，但就住宅產(chǎn)品而言，襄樊現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善，無論從建筑設(shè)計(jì)的理念，到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi) 部的環(huán)境建設(shè)都處于一個(gè)發(fā)展階段，與武漢、等二線城市存在一定的差距。 通過“品質(zhì)地產(chǎn)”給項(xiàng)目定位，與周邊項(xiàng)目拉開差距，有利于從眾多的競爭對手中突圍而出，實(shí)現(xiàn)銷售最大化，掀起襄樊一場品質(zhì)住宅的革命。賦予居住者崇高的居住文化和生活修養(yǎng)，進(jìn)一步體現(xiàn)居住者的生活品質(zhì)以及生活理念。 因此，本項(xiàng)目市場應(yīng)定位為 ——— 襄 樊 品 質(zhì) 地 產(chǎn) 領(lǐng) 銜 之 作 品質(zhì)地產(chǎn) 即超越產(chǎn)品質(zhì)量之上，全面提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì) 。要突出重圍，搶占市場就必須獨(dú)樹一幟：走品牌之路！走精品之路！ ? 從打造項(xiàng)目的品質(zhì)開始 —— 提高產(chǎn)品的市場高度！ 品質(zhì)不僅體現(xiàn)在硬件上，更重要是軟件上的突破！ 從推廣產(chǎn)品 —— 到推廣生活的理念！ 從體會產(chǎn)品，到體會生活！ 從提高產(chǎn)品的品質(zhì)，到提升居住者的生活素質(zhì)！ 從打造產(chǎn)品品牌 —— 到塑造一個(gè)企業(yè)的品牌！ 單個(gè)產(chǎn)品的推廣到位固然能使一個(gè)產(chǎn)品廣受歡迎。那么本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體必然要覆蓋襄樊市其它區(qū)域，甚至周邊城市的中高收入人士。從這個(gè)層次來講，如果我們能打造出高品質(zhì)大盤，實(shí)際上我們就超越了低層次的惡性競爭，在高層次的競爭領(lǐng)域，我們沒有對手。對居住生活需求也是一種尊重和滿足。它超越了襄樊現(xiàn)有的物業(yè)管理和基本的物業(yè)服務(wù) 。 品質(zhì)地產(chǎn)包括如下幾個(gè)方面： 硬件： 包括建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，園林品質(zhì)、配套品質(zhì)、裝修品質(zhì)等，與襄樊住宅水準(zhǔn)相比，可以講是一個(gè)跨越式的革命。 品質(zhì)地產(chǎn)指的不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)，它還包括服務(wù)品質(zhì)、居住品質(zhì)。 本項(xiàng)目現(xiàn)正處于十面埋伏之中，如要從重重包圍中突圍而出，就必須尋找新的突破點(diǎn)。戶性布局上也停留在福利分房階段，尺度、采光、通風(fēng)效果很難滿足使用要求，更不用談舒適 性 、人性化 。 規(guī)模 化 、主題 化 、系列化的園林 景觀 尚未 真正 出現(xiàn)。一條穿城而過的漢江實(shí)現(xiàn)少數(shù)人臨水而居夢想，沿江兩岸成為襄樊豪宅的集散地。 建筑設(shè)計(jì) ： 襄樊的房地產(chǎn)開發(fā)比二線城市慢 “ 半拍 ” ，設(shè)計(jì)風(fēng)格延續(xù)了武漢流行風(fēng)格，從早期都市花園的歐式建筑到現(xiàn)代風(fēng)格，基本上是武漢、深圳流行什么就抄襲什么，沒有體現(xiàn)鄂西北民居風(fēng)格 的建筑（襄城區(qū)北街除外）。 配套： 開發(fā)區(qū)內(nèi)在建、在銷樓盤面臨同樣的難題 —— 社會配套設(shè)施的滯后建設(shè)。在襄樊可以稱得上名副其實(shí)的大盤，其配套、廣告推廣優(yōu)勢 不言而喻 。但是本項(xiàng)目所擁有的地理優(yōu)勢同時(shí)也被周邊樓盤所共享，也就沒有地段優(yōu)勢所 言。 地段： 項(xiàng)目位于樊城東風(fēng)開發(fā)區(qū)中心地帶，北靠風(fēng)神汽車公司，廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 11 南臨新建的 13 號公路，東臨奔馳大道，與著名的連山風(fēng)景區(qū)緊鄰。 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目總占地約 272 畝，規(guī)劃總 建設(shè)面積約為： 萬平方米，容積率： ，綠地率： %，預(yù)計(jì)居住人數(shù)： 7300 人左右，規(guī)劃居住戶數(shù)： 2100 戶。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 10 第二章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目位置： 北靠風(fēng)神汽車公司，南臨新建的 13 號公路，東臨奔馳大道，與著名的連山風(fēng)景區(qū)緊鄰。則極有可能形成，項(xiàng)目的推廣鬧得紅紅火火，項(xiàng)目的銷售卻是死氣沉沉，而低價(jià)競爭樓盤沒有投放廣告卻漁翁得利。 區(qū)域內(nèi)外競爭激烈 本項(xiàng)目的情況可謂“兵臨城下”，同時(shí)既有內(nèi)憂又有外患： a) 面臨著襄樊市城區(qū)樓盤爭奪區(qū)域客戶資源 b) 與區(qū)域內(nèi)部各競爭樓盤爭奪內(nèi)部客戶資源 由于區(qū)域內(nèi)部競爭樓盤的同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重、目標(biāo)群體定位重疊，自然景觀、公共配套資源的共享性，本項(xiàng)目必然面臨激烈的同質(zhì)化競爭。 另一方面，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量持續(xù)增加，新開發(fā)的項(xiàng)目不斷增加，造成明顯的供大于求的失衡局面。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有市民基本上剛剛完成一次置業(yè)，還沒有到二次置業(yè)的時(shí)候。而本區(qū)域值得關(guān)注的二手房租賃市場（一套 2 房 2 廳的月租金高達(dá) 700~800 元）、倉儲市場、乃至于小型生產(chǎn)用房卻被開發(fā)商所忽視。 市場潛力未被挖掘 襄樊市場上雖已有高檔樓盤，但從大體上看具有高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)不多；能吸引中、高端客戶購買的產(chǎn)品不多。汽車開發(fā)區(qū)的面貌正在逐步改變。 開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)，市政配套正在逐步完善。作為老工業(yè)基地，襄樊有著較為深厚的基礎(chǔ)，城市化進(jìn)程加快；居民收入水平逐年增長， 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7550 元，比上年增長 7％。 三、機(jī)會點(diǎn) 襄樊政治、經(jīng)濟(jì)地位不斷提高，居民收入和消費(fèi)水平有所增長 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 8 近幾年，我國宏觀國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。具體表現(xiàn)在樓盤的包裝、媒體投放費(fèi)用迅速提高，