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物業(yè)管理服務費定價與收費-文庫吧資料

2025-01-24 08:55本頁面
  

【正文】 最后催款書 ” 發(fā)出 15天仍未收到款項 ,管理部將到法院申請支付令 、 提起小額訴訟追討欠款 、 滯納金及一切有關費用 。 26 十五、平均單位面積二次供水服務運行成本(元 /平方米 ) 30=12247。 12月 電費單價 ?電梯功率 電梯銘牌上標注 ?功率因素 電梯銘牌上標注 ?電梯有效利用系數 根據實際經驗,從同類型物業(yè)實際運行中統(tǒng)計獲得 ? 365天 24小時 電梯每年運行開啟時間 ? 12月 表明是計算每月電梯運行費用 ?電費單價 供電部門所收取的每度用電的單價 2022/2/8 12 綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等 不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費 ?綠化工具費 ?勞保用品費 ?綠化用水費 ?農藥化肥種子費 ?雜草清運費 ?園林景觀再造費,包括補苗、花卉盆景布置等 2022/2/8 13 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等 ?清潔工具購置費 ?勞保用品費 ?清潔機械材料費,包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等 ?化糞池清理費 ?垃圾清運費 ?水池清洗、檢驗費 ?其它費用 2022/2/8 14 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等 其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備 ?保安系統(tǒng)日常運行及維修保養(yǎng)費 ?日常保安器材費,包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費 ?保安人員人身保險費 意外傷害保險 ?保安用房和保安人員住房租金 2022/2/8 15 、共用設施設備及公眾責任保險費用 物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準 ?火災保險、機械損壞險等財產保險 ?公眾責任保險 ?雇主責任保險 ?社會保險(一般包含在人工費中,特別注意不能重復計算) 2022/2/8 16 辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用 ?交通費 ?通信費 ?低值易耗文具、辦公用品費 ?書報費 ?宣傳廣告和市場推廣費 ?法律費用 ?節(jié)日裝飾費 ?辦公用房租金 ?業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公費 2022/2/8 17 管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下,為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用 ?物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項目所支出的服務費用分攤 ?物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本的分攤 2022/2/8 18 固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額 物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產 固定資產殘值率按 3%— 5%計算,個別固定資產殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率 以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務的固定資產為范圍 ?交通工具,如業(yè)主樓巴汽車 ?通訊設備,如電話機、手機、傳真機等 ?辦公設備,如桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等 ?工程維修設備,如管道疏通機、電焊機等 ?其它設備 2022/2/8 19 經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用 ?業(yè)主委員會委員津貼 ?經業(yè)主同意,是指業(yè)主大會決議同意,并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定 ?業(yè)主大會決議同意,按照 《 物權法 》 第七十六條規(guī)定, 決定 “ 有關共有和共同管理權利的其他重大事項 ” , “ 應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意 ” 2022/2/8 20 物業(yè)服務成本支出情況: 項 目 行次及關系 上報數 核增數 核減數 核定數 一、人員費用(元) 1=Σ(2: 4) (一 )工資 2 (二 )社會保障費 3 (三 )其它支出 4 二、共用部分運行維護費 (元 ) 5 其中 (一 )電梯日常運行維護費 6=Σ(7: 11) 電費 7 維護費 8 設備保險費 9 年安檢費 10 其它支出 11 (二 )二次供水設施運行維修費 12 =Σ(13: 15) 電費 13 日常維護費 14 其它支出 15 2022/2/8 21 項 目 行次及關系 上報數 核增數 核減數 核定數 三、綠化養(yǎng)護費(元) 16 四、清潔衛(wèi)生費(元) 17 五、秩序維護費(元) 18 六、共用部分保險費(元) 19 七、辦公費(元) 20 八、管理費分攤(元) 21 九、固定資產折舊費(元) 22 十、業(yè)主同意其他費用(元) 23 十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務運行總成本(元) 24 =1+5+Σ (16: 23)612 十二、服務小區(qū)應收費面積(平方米) 25 其中: (一 )配有電梯物業(yè)應收費面積 26 (二 )配有二次供水設施物業(yè)應收費面積 27 2022/2/8 22 項 目 行次及關系 上報數 核增數 核減數 核定數 十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務成本(元 /平方米 ) 28=24247。12月= 2022/2/8 10 、共用設施設備的日常運行、維護費用 物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用 不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用 ?維修費 ?保養(yǎng)費 ?日常運行費,主要是能源消耗 ?裝修費 ?康樂設施費 ?低值易耗品耗費、雜項費用 2022/2/8 11 電梯運行費用計算: ?主要是電梯電費 ?電梯電費 = 電梯功率 247。月計薪天數 小時工資: ?月工資收入 247。( 250天 8小時)= 2022/2/8 9 日工資、小時工資數的折算: ?按照《勞動法》第五十一條的規(guī)定,法定節(jié)假日用人單位應當依法支付工資 。12月= /月 工作小時數的計算: ?以月、季、年的工作日乘以每日的 8小時。 2022/2/8 1 物業(yè)管理費的定價方式 : 2022年 1月 1日實施 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 之前 ?政府定價 ?政府指導價 ?市場調節(jié)價 2022年 1月 1日實施 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 之后 ?政府指導價 ?市場調節(jié)價 ?從 2022年 1月 1日起針對物業(yè)管理費用收取標準,政府物價不再審批、不再備案 2022/2/8 2 目的:強化物業(yè)服務合同意識 物業(yè)服務收費標準確定: 政府指導價 …… 合同約定 市場調節(jié)價 …… 合同約定 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 從 2022年 1月 1日的實施 …… 政府物價不再審批、不再備案 政府物價部門對物業(yè)服務收費審批、備案屬于違法行為?。?! 違反 《 中華人民共和國價格法 》 以及 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以 《 物業(yè)服務合同 》 約定為準 2022/2/8 3 以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端 : ? 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量 ? 制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權 ? 因定價標準不客觀產生了大量矛盾 ? 政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展 ? 違反 《 中華人民共和國價格法 》 以及 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 的法律、法規(guī)規(guī)定 物業(yè)服務費用定價核心 合同約定 物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協商確定,協商的基礎在于大家業(yè)主共同決策 2022/2/8 4 所有權人決策權的變化: %%%同意 反對或棄權 不參加%%同意 反對或棄權? 業(yè)主共同決定的事項, 《 物權法 》 使與原 《 物業(yè)管理條例 》 中雙過半決策方法發(fā)生根本變化: ? 原 《 條例 》 的“雙過半”: ? 《 物權法 》 的“新雙過半”: %%同意 反對或棄權為了給以后的司法審判保留有效證據, 雙過半投票權決策應該實行實名制 2022/2/8 5 物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務收費標準 ? 物業(yè)服務收費標準是物業(yè)服務合同的核心內容 ? 改變物業(yè)服務收費標準本質上就是改變物業(yè)服務合同的核心內容 ? 改變物業(yè)服務收費標準應該首先進行收費標準的核算,并按照 《 物權法 》 規(guī)定:“ 經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意 ” ,在此基礎上,以物業(yè)服務合同中書面明確約定 2022/2/8 6 《 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 》 國家發(fā)展改革委、建設部 2022年 9月 10日頒布 “發(fā)改價格[ 2022] 2285號” 適用對象:政府指導價確定物業(yè)服務收費標準,即物業(yè)服務社會平均成本 負責:政府價格主管部門組織實施,房地產主管部門配合 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審原則: 合法性原則 相關性原則 對應性原則 合理性原則 202
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