【正文】 ” 舊 《 辦法 》 只是規(guī)定了 “ 維修基金不敷使用時，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌 ” 解讀： 細(xì)化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責(zé)任和使用權(quán)限，同時明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白 2022/2/8 94 ■ 挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任 新 《 辦法 》 第 35條至 40條規(guī)定： 一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款 二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額 2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書 三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細(xì)規(guī)定 舊 《 辦法 》 在第 18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任，并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。 ” 解讀： 住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān) 2022/2/8 92 ■ 未繳維修資金，不得將房屋交付購買人 新 《 辦法 》 第 13條規(guī)定： “ 未按本辦法規(guī)定繳付首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人 ” 舊 《 辦法 》 中，缺少相應(yīng)的條款 解讀： 規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，可以進(jìn)一步約束開發(fā)建設(shè)單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無空可鉆 2022/2/8 93 ■ 續(xù)繳時間：余額不足首期繳存額 30%時 新 《 辦法 》 的第 12條和第 15條，分別對房屋維修資金的使用管理作了詳細(xì)的規(guī)定：一是業(yè)主大會成立前的使用程序，二是業(yè)主大會成立以后維修資金的使用程序。 ■ 公有住房維修資金：繳存期限得到明確 新 《 辦法 》 第 12條規(guī)定，已售公有住房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到房款之日起 30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項維修資金專戶 而在此之前，并沒有明確的規(guī)定 新 《 辦法 》 更有利于開展對房改房、公有住房維修資金的歸集 解讀： 使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對公有住房的財政依賴 2022/2/8 90 ■ 有利于業(yè)主大會發(fā)揮作用 新 《 辦法 》 中，從交付到法律責(zé)任，都有關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的明確規(guī)定 條款規(guī)定了業(yè)主委員會的監(jiān)管責(zé)任 解讀： 對于維修資金的使用、監(jiān)管，代表業(yè)主的業(yè)主大會和業(yè)主委員會有非常重要的責(zé)任，業(yè)主大會只有真正發(fā)揮其作用，才能實現(xiàn)業(yè)主的共同意愿，保障業(yè)主的權(quán)益 有助于民主、公正，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會發(fā)揮作用、履行職責(zé)提供依據(jù) 2022/2/8 91 ■ 住宅維修資金：可購買國債增值 新 《 辦法 》 第 27條規(guī)定： “ 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（一）住宅專項維修資金的存儲利息；（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。 也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)” 2022/2/8 67 不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成 不動產(chǎn)所有權(quán) 土地 所有權(quán) 建筑物 區(qū)分所有權(quán) 居住權(quán) 相鄰權(quán) 2022/2/8 68 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有部分 所有權(quán) 共用部分 持分權(quán) 業(yè)主大會 組織的成員權(quán) 2022/2/8 69 《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理條例 》 的區(qū)別 %%贊成 反對或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原 《 物業(yè)管理條例 》 的區(qū)別： ? 原 《 條例 》 的 2/3投票權(quán)： ? 《 物權(quán)法 》 的雙 2/3： %%贊成 反對或棄權(quán)%%贊成 反對或棄權(quán) 2022/2/8 70 《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理條例 》 的區(qū)別 %%%同意 反對或棄權(quán) 不參加%%同意 反對或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原 《 物業(yè)管理條例 》 的區(qū)別： ? 原 《 條例 》 的“雙過半”： ? 《 物權(quán)法 》 的“新雙過半”： %%同意 反對或棄權(quán) 2022/2/8 71 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系 專有部分 建筑物 物權(quán)關(guān)系 共用部分（共有部分） 所有權(quán) 基地 使用權(quán)（地上權(quán)、租賃權(quán)等） 業(yè)主大會（區(qū)分所有權(quán)人集會） 建筑物區(qū)分所有權(quán) 管理人 業(yè)主委員會 管理組織 業(yè)主、物業(yè)使用人 管理服務(wù)人（物業(yè)管理公司） 《 物權(quán)法 》 國家基本法律 《 物業(yè)管理條例 》 國家行政法規(guī) 規(guī)范基礎(chǔ) 管理規(guī)約（業(yè)主公約 ) 業(yè)主大會決議、決定 2022/2/8 72 管理人 業(yè)主 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 政府主管部門及相關(guān)部門 管理服務(wù)人 物業(yè)管理公司 管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者 2022/2/8 73 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主 …… 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人 …… 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定的房屋所有權(quán)人 非業(yè)主使用人 …… 物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動產(chǎn)所有權(quán) …… 按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn) 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書 …… 簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和 《 中華人民共和國婚姻法 》 界定 2022/2/8 74 業(yè)主總?cè)藬?shù) 產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士 已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn) 已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn) 夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者 夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者 未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實際交付者 2022/2/8 75 辦理了產(chǎn)權(quán)登記 業(yè)主 業(yè)主身份類別 沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。 俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)” ?專有部分以外的共有部分享有共有權(quán) 。 第一百九十四條 人民法院收到債務(wù)人提出的書面異議后，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序，支付令自行失效，債權(quán)人可以起訴。 債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到支付令之日起十五日內(nèi)清償債務(wù)，或者向人民法院提出書面異議。 2022/2/8 62 第一百九十二條 債權(quán)人提出申請后，人民法院應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)通知債權(quán)人是否受理。 2022/2/8 61 《 中華人民共和國民事訴訟法 》對支付令的法律規(guī)定 第十七章 督促程序 第一百九十一條 債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令： （一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的； （二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。 事務(wù)部編制 “ 第二次催款通知書 ” 款項中根據(jù)管理公約加收滯納金 ， 由事務(wù)助理發(fā)給有關(guān)的業(yè)主或租戶并要求其簽名確認(rèn) ， 同時將“ 第二次催款通知書 ” 復(fù)印給業(yè)主委員會存檔；（ 警告 ） ?④ 如 “ 第二次催款通知書 ” 發(fā)出后 7天未收到款項 ， 管理部指示律師事務(wù)所編制 “ 最后催款書 ” 以寄掛號信的方式發(fā)給住戶； （ 通過法律的途徑 ） ?⑤ 如 “