【正文】 分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： ? （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； ? （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； ? （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； ? （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ? （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 ? 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： ? （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； ? （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； ? （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； ? （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ? ２、劃撥 ? 第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 ? 第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 ? 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 ? —— 案例分析：相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別 ? （三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（結(jié)合 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定） ? 《 物權(quán)法 》 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： ? （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； ? （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； ? （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 ? （二）房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)（結(jié)合 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定） ? 《 物權(quán)法 》 第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn) ,以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。 ? 第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交 ? 付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 ? 第二十三條 經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（三）、（四）、（六）、（八）項(xiàng)規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告、處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。 ? （三） 《 經(jīng)紀(jì)人管理辦法 》 ? 第二十一條 經(jīng)紀(jì)人有下列行為，由工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處 1萬元以下罰款： ? （一）在經(jīng)紀(jì)合同中未附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)合同業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名； ? （二）未按本辦法第十三條規(guī)定將聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的情況在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示； ? （三）向工商行政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料。 ? 第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 ? （二） 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 ? 第二十四條 違反本規(guī)定，有下列行為之一的，直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰： ? （一）未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并可以處１萬元以上３萬元以下的罰款； ? （二）違反規(guī)定第九條第一款規(guī)定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可以處１萬元以下的罰款； ? （三）違反本規(guī)定第二十一條規(guī)定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以１萬元以上３萬元以下的罰款； ? （四）超過營(yíng)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的，處以１萬元以上３萬元以下的罰款。 ? 第十三條 經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)將所聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示。 ? ? ２、公開原則 ? 《 經(jīng)紀(jì)人管理辦法 》 ? 第十一條 經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為“經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目。 ? 第十二條 經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或解聘之日起 20日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。法律、行政法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得資格。 ? 第九條 符合 《 中華人民共和國(guó)公司法 》 規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立經(jīng)紀(jì)公司。 ? 第七條 符合 《 中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法 》 規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立個(gè)人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)企業(yè)。 ? 第十八條 經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為： ? （一）未經(jīng)登記注冊(cè)擅自開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)； ? （二）超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)； ? （三）對(duì)委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重要事項(xiàng)； ? （四）偽造、涂改交易文件和憑證； ? （五）違反約定或者違反委托人有關(guān)保守商業(yè)秘密的要求，泄露委托人的商業(yè)秘密； ? （六）利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)； ? （七）采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益； ? （八）通過詆毀其他經(jīng)紀(jì)人或者支付介紹費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)； ? （九）對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳； ? （十）參與倒賣國(guó)家禁止或者限制自由買賣的物資、物品； ? （十一）法律法規(guī)禁止的其他行為。 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，由市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)審定。 ? （三）三級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于３０萬元；持有 《 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證 》 的人員不得少于３人。 ? （三）專業(yè)勝任能力要求 ? 《 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法 》 第七條： ? 第七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按其自有流動(dòng)資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件分為三級(jí)： ? （一）一級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于１００萬元；持有 《 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證 》 的人員不得少于１０人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于２年；有從事中介活動(dòng)的相應(yīng)業(yè)績(jī)。 第二章 房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德與法律責(zé)任 一、房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德 ? （一）誠(chéng)實(shí)信用原則 ? （二）獨(dú)立、客觀、公正的原則 ? 第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。 ? 房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的０．５－２．５％計(jì)收。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 土地價(jià)格評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家計(jì)委、國(guó)家土地局 《 關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知 》 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定。普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)３００－１０００元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的０．５％。 ? 口頭咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可應(yīng)委托人要求，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)等咨詢服務(wù)，收取房地產(chǎn)咨詢費(fèi)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。