【正文】 十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價 預(yù)售價 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn) 均價 是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出 起價也叫起步價 ，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的“便宜”。內(nèi)部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開高走”的營銷原則，內(nèi)部認購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時段價”，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。在 1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 、 、 凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高－樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫“凈高” Page 41 進深、開間 進深： 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度；根據(jù) 《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI100－ 87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 米、 、 、 、 、 、 米、 、 、 、 開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。其前后沿的高度大于 ，面積不足底層的二分之一的部分。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定 房屋預(yù)測面積 指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù) 房屋實測面積 商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。 ? (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 ? (4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 ? (2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在 60厘米以內(nèi)的鋼梯。 ? (13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 ? (12)建筑物的陽臺均按其水平投影面積的 1/2計算。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 ? (9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 ? (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用 )，層高超過 的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 ? (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 ，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 ? (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺 Page 28 使用面積、使用率 使用面積 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯 (按投影面積 )、陽臺 、 斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于 使用率 = 套內(nèi)使用面積 / 總建筑面積 板樓： 80%(大約 )；塔樓 75%(大約 )；寫字樓 70%(大約 )；商場 65%(大約 ) Page 29 實用面積、實用率 實用面積即地磚面積 它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額 實用率 是套內(nèi)面積和建筑面積之比，大于使用率 實用率 =套內(nèi)面積 /套內(nèi)面積 +分?jǐn)偯娣e 這是開發(fā)商用來混淆視聽的一種說法 Page 30 建筑面積 ?建筑面積 指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上 (含 )的永久性建筑 ?建筑面積 =使用面積 +墻柱面積 +公攤面積 ?建筑面積 ≠ 產(chǎn)權(quán)面積 Page 31 計算建筑面積的范圍上 ? (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。始于 1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 ? ，存在灰色空間 ?優(yōu)點 ? ，房價較低 ? ，宜于改造 ? ，抗震性好 ? ，視野開闊 Page 27 TOWNHOUSE、商住、會所、酒店式服務(wù)公寓 TOWNHOUSE： 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋 商住住宅： 是 SOHO（居家辦公） 住宅觀念的一種延伸。居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。這樣的房子，采光較好，但通風(fēng)不如板式樓好，同等面積，一層樓可以四戶甚至更多。板樓戶型取決于兩個因素：進深和面寬，一般板樓是通過加大進深來增加銷售面積的，如果進深大了，戶內(nèi)采光就差了。 ? 板樓戶型比較方正，朝南戶型比較多，南北通風(fēng)條件好，使用率較高。 ? 板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上， Page 22 躍層、復(fù)式、錯層住宅的區(qū)別 ? 如果上下兩層完全分隔，稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅 ? 復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致；而錯層式兩個 (或三個）引樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開 ? 錯層式住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上 Page 23 塔樓和板樓 ? 住宅樓從樓房的平面圖可分為塔樓和板樓。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重 ? 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋 ? 現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等 ? 私房 也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。 ?由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定 Page 12 集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減