【正文】 整合資源，抓住趨勢，透視項目的發(fā)展方向！ 地段歷史文化 客戶情感共鳴 自身立面新古典 江景樓盤變化： 江景到生活品位 社會生活時尚 以愛群為代表 30年代 及改革開放初的長堤繁華 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 82 它們在廣州人心目中代表著廣州一個又一個歷史時期的輝煌。 沿著海珠橋 人民橋之間的沿江長堤，發(fā)掘沉淀當中的歷史。 國慶五周年之際，修復后的原大新公司大樓，以 “ 南方大廈 ” 的新名字 從新營業(yè)，當年，囊中稍顯充裕的廣州人都以在南方大廈購物為榮。中國出口商品交易會，從 1957年起的首屆至第 10屆的開幕、閉幕酒會的接待、服務，均由 “ 愛群 ” 獨家承擔。房地產(chǎn) 81 歷史文化留給了我們什么？ 30年代 —— 愛群大廈的建成 舊時代的 “ 愛群 ” 是顯露權(quán)力和身份的場所 。房地產(chǎn) 79 配套： 周邊有著重點的中、小學（南武中學、鎮(zhèn)泰小學、五中） 便捷的農(nóng)貿(mào)市場 ——塹口市場 良好的交通系統(tǒng)（解放橋、海珠橋、人民橋） 極具濱江特色的交通工具 ——輪渡（塹口碼頭） 產(chǎn)品： 19世紀的經(jīng)典法式建筑立面 擁有酒店配套 外形與 “ 愛群 ” 相互呼應，成為城區(qū)江畔的視覺新焦點 濱江東 VS 濱江西 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 77 長堤：承載文化與輝煌 愛 群 大 廈 總 工 會 廣 交 會 舊 址 石 室 廣 州 賓 館 東 亞 大 酒 店 南 方 大 廈 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 75 市場產(chǎn)品與客戶需求的變化歷程 …… 江景 江景 +室內(nèi)硬件提升 +社區(qū)環(huán)境改變 提升生活品位，追求奢華 江景 江景 +硬件 高品位江景生活 樓盤變化趨勢 客戶的需求變化 90年代，海珠半島 中海錦苑 海琴灣 麗景灣 匯美景臺 中信君庭 凱旋會 金海灣 由改善居住和景觀進而到追求奢華生活與彰顯身份 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 74 濱江中，往西 依然還在賣 “ 江景 ” 華標 房地產(chǎn) 72 匯美景臺、金海灣 0405年，戶型、豪華的硬件配套！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 70 海珠半島 90年代末，開啟了江景，也僅僅有江景！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 68 “ 老廣州 ” 或深受廣州文化影響的人 對廣州的老城區(qū)特別是珠江有一種 “ 骨子里 ” 的情結(jié) 對稀有資源的擁有及身份的彰顯的心理 怎樣滿足客戶深層次的心理欲求？ 客戶特征總結(jié) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 66 ? 祖輩或自己曾經(jīng)有在廣州居住的經(jīng)歷 ? 在廣州地區(qū)從商或仍有直系親屬居住在廣州 ? 對江景項目有極高的認同感 ? 年齡在 40～ 60歲 ? 從事商業(yè)活動多年，有較強的事業(yè)基礎(chǔ) ? 家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ? 有二次及以上大陸臵業(yè)經(jīng)驗 ﹃客戶特征﹄ 港澳客戶 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 64 ? 有在 “ 河北 ” 居住的經(jīng)歷，對項目區(qū)域熟悉 ? 對江景項目有極高的認同感及心理向往 ? 有著就近換房居住的需要 ? 年齡在 35～ 50歲 ? 從事商業(yè)活動多年，有較強的事業(yè)基礎(chǔ) ? 家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ? 有二次及以上臵業(yè)經(jīng)驗 ﹃客戶特征﹄ 海珠區(qū)客戶 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 62 江景客戶是： ? 他們是 30~50歲的中青年； ? 他們主要來源于廣州的老城區(qū)、珠江三角洲、以及港澳臺等地區(qū)； ? 他們是私企業(yè)主、個體經(jīng)營主，為自駕車一族； ? 他們經(jīng)濟實力相當宏厚，見識多廣 ? 他們會選擇按揭購買 200~280平方米的三、四房單位； ? 他們對價格并太注重，但依然看重產(chǎn)品的性價比及抗跌能力； ? 他們喜歡江景，希望依水而居 合富輝煌 174。社區(qū)人員素質(zhì)位列第三，說明良好的社區(qū)人文環(huán)境也是客戶所追隨的一個因素。其次從地段、私密性、戶型設(shè)計等因素排列較前中可以看到，客戶對核心產(chǎn)品也相當重視。 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。但作為高端客戶購房的目的相對難以定位。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 58 客戶選擇面積分析（單位：平方米）2 0 0 2 3 040%2 3 0 2 8 034%3 0 0 以上5%2 0 0 以下21%主要的選擇面積集中在 200~280平方米這一區(qū)間內(nèi)。說明這部份的客戶雖在較強的經(jīng)濟接受能力，但對產(chǎn)品的價值或性價比相當重視，不會盲目捧高。房地產(chǎn) 57 客戶可接受的單價分析（單位：元/ 平方米）1 0 0 0 0 ~ 1 1 0 0036%1 4 0 0 1 以上6%1 3 0 0 1 ~ 1 4 0 0012%1 1 0 0 1 ~ 1 2 0 0046%46%的客戶認為可以接受江景項目的價格在 11000~12022元之間。其中三房占了 61%的多數(shù)。 合富輝煌 174。因而在項目規(guī)劃時應同時考慮車位數(shù)量。 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 53 客戶的年齡層次分析3 0 歲以下8%5 0 歲以上12%4 0 至5 0 歲38%3 0 至4 0 歲42%主力的購買客戶為 30~40歲這一區(qū)間內(nèi)。說明了線下活動及現(xiàn)場的包裝廣告對這些高端的客戶相對有效。這是由于高檔客戶“富人圈”作用而致。而在比例當中不可忽視的為珠三角地區(qū)的私企人員，占了整體的 11% 合富輝煌 174。其它成交客戶的分布相對平均。 有效訪問： 271人 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 49 客戶定位 尋找我們的客戶 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 47 保利康橋 地理位臵：濱江東路的西段 發(fā)展商：保利地產(chǎn) 規(guī)模：用地面積 10,869平方米，總建筑面積 101,400平方米 產(chǎn)品： 230~300㎡ 大戶型設(shè)計 預計推出時間： 2022年 10月 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 46 沿江一線未來土地供應 僑鑫項目凱旋新世界南區(qū)保利 的區(qū)間段 漢苑 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 43 漢苑 規(guī) 模：占地 ，總建筑面積 萬 m2，一幢 38層， 6層以上住宅，約 269套 發(fā) 展 商：廣州市漢源房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 在售均價： 11000元 /m2(帶 1000元裝修 ) (注：03年售價 ) 開盤時間： 2022年 配套設(shè)施：六星級空中會所，設(shè)恒溫泳池、健身室、壁球、高爾夫推桿、紅酒廊、環(huán)回天幕影視廳等，并特設(shè)兒童會所 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 41 建筑特色 總平面特征： 通過建筑的錯落布局，為項目創(chuàng)造最大的望江住宅比例，令大部分住宅均能擁有側(cè)望江的優(yōu)勢； 外立面特征： 現(xiàn)代建筑風格； 通過住宅平面的錯位拼接、建筑退縮，令立面產(chǎn)生退縮變化，令立面更具層次感； 凱萊閣 紫觀閣 君悅閣 朝暉閣 雍景閣 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 40 面積區(qū)間 (m2) 比例 250300 36% 300350 39% 350400 10% 400以上 16% 凱旋會供應戶型面積集中在 250~350 M178。設(shè)有網(wǎng)球場、乒乓球場、健身室、室內(nèi)外游泳池、會議室、酒吧、雪茄吧、餐廳等設(shè)施。 發(fā) 展 商：廣州凱旋房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 在售均價： 15000元 / ㎡ （毛坯房） 開盤時間： 2022年 7月 管 理 費： 4元 /M178。建筑密度為 35%，綠化及道路占 65%。房地產(chǎn) 38 沿江路段項目概況 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 37 光大 〃 榕岸 規(guī) 模：占地面積５萬平方米，總建筑面積約 19萬平方米。首期由五棟 32層高層的連體商住樓組成，共有 744套， 233個車位 項目定位：只享受極至，白鵝潭畔，國際上層建筑 江景優(yōu)勢：一線江景，規(guī)劃“ S” 形布局，戶戶望江 項目狀況：企業(yè)出現(xiàn)問題，遲遲未能出預售證，延誤銷售并令品牌受損 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 34 三期在售產(chǎn)品情況 ： ? 標準層：二梯四戶 ? 71~79m2二房二廳及 111~125m24房 2廳各占 50% ? 售價： 8000(毛坯 )(備注：實際成交均價 ) ? 銷售情況 銷售理想， 望江兩房單位已基本售馨，其次是望江的三房單位 北 79m2 西北向 望江 111m2 東南向 望江 125m2 71m2 朝向好、總價相對較低 江景優(yōu)勢 金碧灣 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 32 新濱江板塊項目概況 合富輝煌 174。的區(qū)間段。共 162套 開售時間： 2022年 12月 銷售價格 : 12022元 /平方米（毛坯） 管 理 費： /M2 配套設(shè)施： 13層商鋪、 4層會所、 康體中心等 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 30 個盤點評 —— 華標濤景灣二期 發(fā) 展 商：廣州華港房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模狀況：占地 5751M178。房地產(chǎn) 28 個盤點評 ——濱江明珠苑 總平面特征： 采用蝶式建筑臨江布臵，從而充分利用江景資源； 外立面特征 ： 現(xiàn)代建筑風格； 合富輝煌 174。的區(qū)間段。房地產(chǎn) 26 個盤點評 ——濱江明珠苑 發(fā) 展 商： 廣州華港房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模狀況： 占地 11425㎡ ，總建 ㎡ ,由 2棟29層的塔樓組成，共 200戶 開售時間： 202