【正文】 林設計； 層高 1— 3層大型商業(yè)娛樂用房， 421層商務辦公標準層。 項目名稱 永和國際廣場 項目類型 主題定制型 建筑類型 高層（ ） 總層數(shù) 地上 21層 入市價格 9000 目前價格 12022；樓層差價 50元，水平差價 100元 標準層面積 5832 主力戶型面積 811607 產品定位 集商業(yè)、休閑、辦公、五星級酒店和觀光旅游等多功能為一體的綜合性建筑 產品規(guī)劃 酒店、寫字樓、商務配套 項目設計 中國泛華集團 商務配套 三層商務配套 ，五星級酒店 ；高檔中西餐廳，多功能會議廳， SPA、健身房 電梯 22部通力原裝電梯；每層 6個電梯侯梯間； 停車位 地下三層， 1520個；地下倉儲式智能車庫 4項中原空白 超體量：獨棟 15萬平方；雄偉大堂： 1800平方雙大堂設計， 10米跳高； 雙廣場：南北 20畝商務廣場；電梯數(shù)量： 22部高速電梯 建筑設計 東西 147米，南北 51米，高 85米，“工”行設計； 建筑外立面：實墻面，經典垂直條窗； 270176。 ? 6月中旬開盤，預計銷售價格 900010000元 /㎡ ? 建業(yè)所打造的是低密度寫字樓，這點區(qū)別于 CBD的高樓大廈，水泥森林。 ? 中油臵業(yè)一直在與部分戰(zhàn)略合作伙伴談團購，目前很多細節(jié)一直沒有敲定。 戶室 1 2 3 4 5 6 7 樓層 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 19層 27216 27216 27116 337,23 27116 27516 27616 27516 14層 24716 24616 24616 24616 25016 25116 25116 13層 24666 24576 24566 24566 24966 25066 25066 7層 23166 23176 23066 23066 23066 23466 23566 6層 22866 22876 22766 22766 22766 23466 23266 戶室 8 9 10 11 12 13 14 樓層 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 建筑面積 單價 19層 27616 27416 27016 27116 27116 22216 0 0 14層 25116 24916 24516 24516 24616 24616 19716 13層 25066 24866 24466 24466 24566 24566 19666 7層 23466 23566 23366 22966 22966 23066 23066 6層 23166 23266 23066 22666 22666 22766 22766 ?絕對的稀缺資源 【 水景、 CBD核心區(qū)域 】 。 ?項目總推售面積為： 13027M2，總銷售均價為 24332元 /M2。 19層整層售罄，剩余樓層剩余不到 4套。 板塊分區(qū) 特征 價值排序 價值點 CBD 核心純商務板塊 1 1：形象高 2：純度高 3：入駐企業(yè)知名度高 4：開發(fā)企業(yè)品牌高 5：聚集成熟度高 金水路 /CGD 行政區(qū)域 2 1：復合型強（住宅 +商業(yè) +商務） 2：商務氣氛不濃 3：帶狀分布不具有聚合力 高鐵商圈 TBD 交通導向性 3 1：剛起步階段，價值顯現(xiàn)需要時間 2：人流決定其以商業(yè)為主 副 CBD核心 未來發(fā)展區(qū)域 4 1：剛出規(guī)劃，尚未實際開始行動 2：需要更長的時間才能形成商務氛圍 區(qū)域價值分析 板塊價值總結 ?CBD具有“五高”特點， 具有絕對的不可臵疑的稀缺性 ?CBD能跳出鄭東新區(qū)商務格局，具有無可比擬的競爭力 ?CBD具有定價權的資本，有獨立市場行情的能力！ 對比結論 ！ SOHO新干線 6000元 /㎡ 上東國際 8000元 /㎡ 王鼎國際大廈 8500元 /㎡ 綠地原盛國際 8000元 /㎡ 建業(yè)總部港 預計 900010000元 /㎡ 景峰國際 （精裝公寓） 15000元 /㎡ 綠地新客瑪 升龍廣場 永和國際廣場 12022元 /㎡ 千璽廣場 30000元 /㎡ 區(qū)域價值分析 板塊項目分析 區(qū)域內代表個案項目情況分析 項目名稱 千璽廣場 項目類型 區(qū)域標志型 建筑類型 高層（ 280米） 總層數(shù) 地上 60層 入市價格 25000 目前價格 25000 標準層面積 25042826 主力戶型面積 62346 產品定位 集商業(yè)、休閑、辦公、五星級酒店和觀光旅游等多功能為一體的綜合性建筑 產品規(guī)劃 項目由主樓和裙樓兩部分組成，建筑總面積約為 24萬平方米，地上 1~4層為商業(yè)用房， 5~30層為超甲級 5A寫字樓， 31層以上為五星級酒店，地下 3層以停車為主 電梯：日本原裝進口三菱電梯 采暖：四管制冷暖離心機組 項目設計 美國 SOM設計事務所與上海華東建筑設計研究院 商務配套 4萬多平方米的國際名品商業(yè)區(qū) ，超五星級萬豪酒店 電梯 28部，其中辦公 14部 停車位 地下三層， 約 1000個 區(qū)域價值分析 標桿項目分析 CBD商圈項目 —— 綠地 千璽廣場項目 ?項目 5月 8日開盤，首期推出 5層散售，前期排號 134組，當天成交 33套。 2. 政府重點扶持區(qū)域，未來發(fā)展前景樂觀。 區(qū)域價值分析 政府重點規(guī)劃，資金政策扶持；未來發(fā)展方向，尚未成型 核心商務區(qū) 1. 片區(qū)主體規(guī)劃并非純粹商務板塊，其中辦公區(qū)域僅限于核心商務區(qū)，周邊均為科教文化用地、文化用地，行政用地等。 行政區(qū)域，機關單位居多；商業(yè)發(fā)展迅速，商務氛圍缺失 副 CBD價值點 第一階段 第二階段 …… 09年政府提出龍子湖副 CBD規(guī)劃 核心驅動力： CBD規(guī)劃、資源環(huán)境、品牌開發(fā)商運作 核心驅動力： 資源環(huán)境、品牌開發(fā)商的造城運動 核心驅動力： 城市化 第三階段 。 4. 本地企業(yè)及大中型企業(yè)客戶看中區(qū)域配套，中小投資客戶看中區(qū)域前景。全部建成之后，將成為以高速鐵路為核心，集城市地鐵、城際輕軌、公路客運、公交和出租等多種交通方式為一體的大型現(xiàn)代化綜合交通樞紐，多種交通方式在該站實現(xiàn)“零換乘”。 城市 BRT通道 城鄉(xiāng)公交 高鐵來臨 五站合一：高鐵鄭州客站；公交總站，長途客運站；城際輕軌站；城市地鐵。 城市極 商務極 高鐵 TBD商圈 規(guī)劃起步期，尚不成型；主要是商業(yè) +商務，非純粹商務區(qū) 《 鄭州市地下空間規(guī)劃 》 地下空間建設將圍繞三個中心分別展開，老城區(qū)、鄭東新區(qū)ＣＢＤ和高鐵客運站。 ?作為大鄭州的東大門，商務核心區(qū)域已經開始呈現(xiàn)出商務外溢現(xiàn)象。首先是物業(yè)價值的提升，其次是品牌價值的提升，最后是信息價值的提升。 2. 判斷 CBD時代是否到來的第二個標準就是 總部經濟或者大企業(yè)的入駐數(shù)量以及他們的帶動效用。 4. 龍子湖新 CBD副中心的位臵被提高，此區(qū)域將成為未來發(fā)展的主要方向 區(qū)域價值分析 板塊分區(qū)總述 副 CBD ８年歷程（時間與規(guī)模）；知名企業(yè)入住（強勢硬資源金融）， 標桿項目存在；寫字樓存量少，價格有地無天； CBD自 2022年開建，已進入第８年；各大知名企業(yè)相繼入駐；目前 CBD已經開始進入了成型階段，存量減少的驅使下開始日漸稀缺。 宏觀背景分析 城市層面總結 CBD版塊競爭力 分析 CBD 80009000元 /㎡ 鄭汴東路 50005500元 /㎡ 鄭東新區(qū)商務商業(yè)板塊可劃分為 4個區(qū)域 1. 主城區(qū)商務強勢板塊集中在金水路東段，目前無后續(xù)土地供應商務用地有限； 2. 鄭東新區(qū)為全省乃至全國矚目的新區(qū)， CBD區(qū)域已經成熟，商務氛圍成熟。 2：鄭州隨著第三產業(yè)的迅速發(fā)展，綜合競爭力提高， 作為省會城市的聚集效應彰顯，寫字樓市場需求將繼續(xù)擴大。 ?從城市屬性來看：鄭州處于多中心城市群向成熟大城市群過渡階段 ?從城市化進程來看： 鄭州城鎮(zhèn)化進程不斷加速，未來寫字樓市場需求旺盛。 ?從 GDP產值來看： 鄭州 2022年買入 3000億元俱樂部 ，房地產進入高速發(fā)展階段，寫字樓市場需求量將會明顯增大。 城市化進程 宏觀背景分析 城市競爭力與城市房價、寫字樓需求程度緊密相關，城市化競爭力越強，商務需求越旺盛，寫字樓空臵率越低。 ?鄭州寫字樓市場正在邁向中高體量需求的時代。城鎮(zhèn)化增速保持在 1%左右。 城市屬性：鄭州處于多中心城市群向成熟大城市群過渡階段 城市屬性分析 宏觀背景分析 % % % % % % 1% % 1% % %%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022城市化水平 歷年增速 20222022年鄭州城市化進程示意 鄭州市城市化水平在 63%，即將迎來第二拐點 美國城市地理學家 “納瑟姆曲線”，這個曲線表明：發(fā)達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程，這個過程包括兩個拐點：當城市化水平在30％以下，代表經濟發(fā)展勢頭較為緩慢的準備階段，這個國家尚處于農業(yè)社會；當城市化水平超過 30％時，第一個拐點出現(xiàn)，代表經濟發(fā)展勢頭極為迅猛的高速階段，這個國家進入工業(yè)社會；城市化水平繼續(xù)提高到超過 70％之后，出現(xiàn)第二個拐點，代表經濟發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段，這時，這個國家也就基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化，進入后工業(yè)社會。 過渡階段 ?根據鄭州第三產業(yè)的發(fā)展情況，結合鄭州作為中原城市群的積極推動作用， 聯(lián)系省政府所提出的大鄭州計劃，可以明顯看出鄭州目前正在由多中心的城市群轉型到城市的大城市群階段，將會出現(xiàn)大量消費需求，對于商務需求也會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。 ?屬于國家的核心區(qū)域，具有國際交往樞紐的作用 。 ?有聯(lián)系方便的交通走廊把核心城市連接起來，各都市區(qū)之間沒有間隔，且聯(lián)系密切。 ?人口規(guī)模在 2022萬左右，聚集度丌斷加強。 ?為一個單一的全國中心和強大的外圍次中心。 ?城市中心不外圍之間交通連接丌暢。 ?為一個簡單強大的中心和發(fā)展滯緩的廣大外圍次中心。 鄭州 2022年第三產業(yè)有所增加，寫字樓市場進入中高體量需求 城市三產結構 宏觀背景分析 階段分類 城市獨立發(fā)展 （前工業(yè)經濟期） 單中心成熟群 （工業(yè)化初期） 多中心城市群 （工業(yè)成熟期） 成熟的大城市群 （大量消費期） 特征 ?沒有系統(tǒng)獨立的地方中心。第二產業(yè)支撐過大，第三產業(yè)同比有所增幅，仍有很大的發(fā)展空間。 ? 2022年中國城市國際化排名中，鄭州位列第 22位，處于中等位臵，其國際化程度依然較差。 GDP產值：鄭州 2022年進入 3000億元俱樂部，房地產進入高速發(fā)展階段 城市 GDP分析 宏觀背景分析 ? 2022年中國區(qū)域中心城市排名中，以鄭州武漢為代表的中部經濟區(qū)位列第七。 ?按照人均 GDP與房地產關系的判斷，鄭州的房地產發(fā)展還處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 ?按照房地產預警系統(tǒng)的判斷，鄭州房地產處于高速發(fā)展階段。 中原城市群競爭力不斷提升，鄭州首位度提升，中心效應明顯 城市層面分析 宏觀背景分析 2022 2022 2022 2022 2022人均 GDP 23171 27798 33169 40617 44000增幅 % 14% % %%%%%%%05000