【正文】 高層（ 120米） 總層數(shù) 地上 30層 入市價格 待定 目前價格 在談大客戶 標(biāo)準(zhǔn)層面積 3074 主力戶型面積 產(chǎn)品定位 專為大企業(yè)量身定制全智能化生態(tài)寫字樓 產(chǎn)品規(guī)劃 項目由主樓和裙樓兩部分組成，建筑總面積約為 方米，地上 1~4層為商業(yè)用房， 5~30層為寫字樓， 項目設(shè)計 機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計院 商務(wù)配套 四層商務(wù)配套 電梯 15部 停車位 257 區(qū)域價值分析 CBD商圈項目 ? 項目不散售。出于對數(shù)字的敏感 7/14層銷售較少。即便能建成如同 CBD一樣的規(guī)模，則需要長達(dá) 10年的時間。 5. 商業(yè)環(huán)境的發(fā)展代表不了商務(wù)的發(fā)展，商務(wù)環(huán)境處于劣勢地位。 鄭州東站是個綜合樞紐站，該站將成為亞洲地區(qū)最大的火車站。 ?CBD土地的稀缺，項目稀缺，造成最后的純粹商務(wù)辦公領(lǐng)域的稀缺，商務(wù)級逐步形成。 3. 判斷 CBD時代是否到來的 最重要標(biāo)準(zhǔn)就是 CBD價值的提升 。 3. 商務(wù)新動線逐步向金水東路向東延伸。 1：城市競爭力隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速提升， 寫字樓物業(yè)市場與城市競爭力高度相關(guān)。 ?從城市群層來看：鄭州在經(jīng)濟(jì)總量中處于二級城市群層，中原城市群在各群處于前位， 鄭州作為中原城市群領(lǐng)頭羊，競爭實力有待提高。 ?城市化進(jìn)程的不斷加劇將刺激第三產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展，三產(chǎn)需求的增加對于商務(wù)辦公的需求也會不斷增加。 ?鄭州寫字樓的需求量將進(jìn)入快速發(fā)展的時期。 ?必須達(dá)到相當(dāng)大的總規(guī)模，人口在 2500萬以上。 ?個區(qū)域間產(chǎn)業(yè)形勢多樣，互補(bǔ)不對立同時幵存。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展雜亂無章，無根本特征，城市自足性較強(qiáng)。 ? 2022年鄭州第三產(chǎn)業(yè)的 GDP已經(jīng)達(dá)到1396億元 ，根據(jù)三產(chǎn) GDP與寫字樓整體容量的關(guān)系， 可明顯得出鄭州寫字樓總體需求已進(jìn)入了中高量需求階段。 ? 2022年中國城 市綜合競爭力排名中，鄭州位列第 24位，處于中等。 ? 2022年鄭州人均 GDP達(dá)到 44000元（折合美元約 6000余），年人均 GDP增幅有放緩現(xiàn)象。 。兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達(dá) %。 從主要城市來看，反映整體經(jīng)濟(jì)總量的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）是寫字樓銷售金額的重要影響因素， 兩者相關(guān)系數(shù)達(dá)到 。 寫字樓需求一般領(lǐng)先于 GDP發(fā)展兩年。全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率快于宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)增長率約兩年?！割A(yù)測是科學(xué)的，但未來具有不可預(yù)言性。 ? 寫字樓市場的快速發(fā)展將對宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)起到很大的推勱作用。 精工地產(chǎn)研究 寫字樓需求與 GDP、第三產(chǎn)業(yè)增加值增速分析 主要城市寫字樓市場 GDP和第三產(chǎn)業(yè)占比是城市寫字樓銷售額的重要影響因素 主要城市 2022年寫字樓銷售額不 2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ? 2022年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為 438億元、 431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的 %。 精工地產(chǎn)研究 ? 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。 主要城市 2022年寫字樓銷售面積不 2022年第三產(chǎn)業(yè)比重 05000100001500020220250003000035000一級城市群 二級城市群 GDP10000億以上 GDP5000~7000億 三級城市群 GDP2022~3000億 四級城市群 GDP2022億以下 GDP 城市群 根據(jù)經(jīng)濟(jì)總量水平，我國城市群明顯劃分為四個等級 ? 一級城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； ? 二級城市群經(jīng)濟(jì)總量在5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； ? 三級城市群經(jīng)濟(jì)總量在2022~3000億，包括：關(guān)中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等； ? 經(jīng)濟(jì)總量 2022億以下為四級城市群 鄭州在經(jīng)濟(jì)總量中處于二級城市群層，城市競爭實力有待提高 城市梯隊分析 宏觀背景分析 ?鄭州作為中原城市群的“火車頭”作用日益重要，按照規(guī)劃鄭州將建設(shè)成為： 全國區(qū)域性中心城市，全國重要的現(xiàn)代物流中心、區(qū)域性金融中心、先進(jìn)制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地。 中原城市群競爭力不斷提升，鄭州首位度提升，中心效應(yīng)明顯 城市層面分析 宏觀背景分析 2022 2022 2022 2022 2022人均 GDP 23171 27798 33169 40617 44000增幅 % 14% % %%%%%%%0500010000150002022025000300003500040000450005000020222022年鄭州人均 GDP增幅 10005,000US$ 50008,000US$ 01000US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 8,00020,000US＄ 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 ? 2022年鄭州全年 GDP達(dá)到 3300億元，成為 3000億元俱樂部的新入者。 ?按照人均 GDP與房地產(chǎn)關(guān)系的判斷，鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展還處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 ? 2022年中國城市國際化排名中，鄭州位列第 22位，處于中等位臵，其國際化程度依然較差。 鄭州 2022年第三產(chǎn)業(yè)有所增加，寫字樓市場進(jìn)入中高體量需求 城市三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 宏觀背景分析 階段分類 城市獨立發(fā)展 （前工業(yè)經(jīng)濟(jì)期） 單中心成熟群 （工業(yè)化初期） 多中心城市群 （工業(yè)成熟期） 成熟的大城市群 （大量消費期） 特征 ?沒有系統(tǒng)獨立的地方中心。 ?城市中心不外圍之間交通連接丌暢。 ?人口規(guī)模在 2022萬左右，聚集度丌斷加強(qiáng)。 ?屬于國家的核心區(qū)域，具有國際交往樞紐的作用 。 城市屬性：鄭州處于多中心城市群向成熟大城市群過渡階段 城市屬性分析 宏觀背景分析 % % % % % % 1% % 1% % %%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022城市化水平 歷年增速 20222022年鄭州城市化進(jìn)程示意 鄭州市城市化水平在 63%，即將迎來第二拐點 美國城市地理學(xué)家 “納瑟姆曲線”，這個曲線表明：發(fā)達(dá)國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過程，這個過程包括兩個拐點：當(dāng)城市化水平在30％以下，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較為緩慢的準(zhǔn)備階段，這個國家尚處于農(nóng)業(yè)社會；當(dāng)城市化水平超過 30％時，第一個拐點出現(xiàn)，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭極為迅猛的高速階段，這個國家進(jìn)入工業(yè)社會；城市化水平繼續(xù)提高到超過 70％之后，出現(xiàn)第二個拐點，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段，這時，這個國家也就基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化，進(jìn)入后工業(yè)社會。 ?鄭州寫字樓市場正在邁向中高體量需求的時代。 ?從 GDP產(chǎn)值來看： 鄭州 2022年買入 3000億元俱樂部 ，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，寫字樓市場需求量將會明顯增大。 2：鄭州隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，綜合競爭力提高， 作為省會城市的聚集效應(yīng)彰顯，寫字樓市場需求將繼續(xù)擴(kuò)大。 4. 龍子湖新 CBD副中心的位臵被提高，此區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展的主要方向 區(qū)域價值分析 板塊分區(qū)總述 副 CBD ８年歷程（時間與規(guī)模）；知名企業(yè)入?。◤?qiáng)勢硬資源金融）， 標(biāo)桿項目存在；寫字樓存量少，價格有地?zé)o天； CBD自 2022年開建，已進(jìn)入第８年；各大知名企業(yè)相繼入駐；目前 CBD已經(jīng)開始進(jìn)入了成型階段，存量減少的驅(qū)使下開始日漸稀缺。首先是物業(yè)價值的提升，其次是品牌價值的提升，最后是信息價值的提升。 城市極 商務(wù)極 高鐵 TBD商圈 規(guī)劃起步期，尚不成型；主要是商業(yè) +商務(wù)，非純粹商務(wù)區(qū) 《 鄭州市地下空間規(guī)劃 》 地下空間建設(shè)將圍繞三個中心分別展開，老城區(qū)、鄭東新區(qū)ＣＢＤ和高鐵客運站。全部建成之后，將成為以高速鐵路為核心，集城市地鐵、城際輕軌、公路客運、公交和出租等多種交通方式為一體的大型現(xiàn)代化綜合交通樞紐，多種交通方式在該站實現(xiàn)“零換乘”。 行政區(qū)域，機(jī)關(guān)單位居多；商業(yè)發(fā)展迅速，商務(wù)氛圍缺失 副 CBD價值點 第一階段 第二階段 …… 09年政府提出龍子湖副 CBD規(guī)劃 核心驅(qū)動力： CBD規(guī)劃、資源環(huán)境、品牌開發(fā)商運作 核心驅(qū)動力： 資源環(huán)境、品牌開發(fā)商的造城運動 核心驅(qū)動力： 城市化 第三階段 。 區(qū)域價值分析 政府重點規(guī)劃，資金政策扶持；未來發(fā)展方向，尚未成型 核心商務(wù)區(qū) 1. 片區(qū)主體規(guī)劃并非純粹商務(wù)板塊，其中辦公區(qū)域僅限于核心商務(wù)區(qū)，周邊均為科教文化用地、文化用地，行政用地等。 板塊分區(qū) 特征 價值排序 價值點 CBD 核心純商務(wù)板塊 1 1：形象高 2：純度高 3：入駐企業(yè)知名度高 4：開發(fā)企業(yè)品牌高 5：聚集成熟度高 金水路 /CGD 行政區(qū)域 2 1：復(fù)合型強(qiáng)（住宅 +商業(yè) +商務(wù)） 2：商務(wù)氣氛不濃 3：帶狀分布不具有聚合力 高鐵商圈 TBD 交通導(dǎo)向性 3 1：剛起步階段，價值顯現(xiàn)需要時間 2：人流決定其以商業(yè)為主 副 CBD核心 未來發(fā)展區(qū)域 4 1：剛出規(guī)劃，尚未實際開始行動 2：需要更長的時間才能形成商務(wù)氛圍 區(qū)域價值分析 板塊價值總結(jié) ?CBD具有“五高”特點， 具有絕對的不可臵疑的稀缺性 ?CBD能跳出鄭東新區(qū)商務(wù)格局，具有無可比擬的競爭力 ?CBD具有定價權(quán)的資本，有獨立市場行情的能力！ 對比結(jié)論 ！ SOHO新干線 6000元 /㎡ 上東國際 8000元 /㎡ 王鼎國際大廈 8500元 /㎡ 綠地原盛國際 8000元 /㎡ 建業(yè)總部港 預(yù)計 900010000元 /㎡ 景峰國際 （精裝公寓） 15000元 /㎡ 綠地新客瑪 升龍廣場 永和國際廣場 12022元 /㎡ 千璽廣場 30000元 /㎡ 區(qū)域價值分析 板塊項目分析 區(qū)域內(nèi)代表個案項目情況分析 項目名稱 千璽廣場 項目類型 區(qū)域標(biāo)志型 建筑類型 高層（ 280米） 總層數(shù) 地上 60層 入市價格 25000 目前價格 25000 標(biāo)準(zhǔn)層面積 25042826 主力戶型面積 62346 產(chǎn)品定位 集商業(yè)、休閑、辦公、五星級酒店和觀光旅游等多功能為一體的綜合性建筑 產(chǎn)品規(guī)劃 項目由主樓和裙樓兩部分組成，建筑總面積約為 24萬平方米，地上 1~4層為商業(yè)用房， 5~30層為超甲級 5A寫字樓， 31層以上為五星級酒店，地下 3層以停車為主 電梯：日本原裝進(jìn)口三菱電梯 采暖：四管制冷暖離心機(jī)組 項目設(shè)計 美國 SOM設(shè)計事務(wù)所與上海華東建筑設(shè)計研究院 商務(wù)配套 4萬多平方米的國際名品商業(yè)區(qū) ，超五星級萬豪酒店 電梯 28部，其中辦公 14部 停車位 地下三層， 約 1000個 區(qū)域價值分析 標(biāo)桿項目分析 CBD商圈項目 —— 綠地 千璽廣場項目 ?項目 5月 8日開盤，首期推出 5層散售，前期排號 134組，當(dāng)天成交 33套。 ?項目總推售面積為： 13027M2，總銷售均價為 24332元 /M2。 ? 中油臵業(yè)一直在與部分戰(zhàn)