【正文】 需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問(wèn)題 價(jià)格研判綜述 核心策略分析 價(jià)格策略評(píng)述 推售策略 核心策略分析 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整策略 明年 5月份的市場(chǎng)核心均價(jià)： 具體到本項(xiàng)目，受到以下方面的制約 核心策略分析 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整策略 ? 產(chǎn)權(quán) ? 南面采光 ? 地標(biāo)性問(wèn)題 ? 精裝修問(wèn)題 。 （ 1）價(jià)值實(shí)現(xiàn)： 加強(qiáng)展示，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化 ,有效引導(dǎo)客戶； （ 2）策略執(zhí)行： 策劃與銷售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行； （ 3）價(jià)格控制： 關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注客戶，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。 價(jià)格流量分析 精工代理案例 東區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分化，客戶購(gòu)買力強(qiáng)。 從鄭東新區(qū)近四年來(lái)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r可以看到，該區(qū)域商務(wù)辦公需求已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。 預(yù)計(jì) 2022年區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求在 3040萬(wàn)㎡之間，一季度已經(jīng)銷售 15萬(wàn)㎡，月均銷售 5萬(wàn)㎡。 銷售均價(jià) 900010000元 /㎡ 之間成交面積 ㎡ ，月均銷售面積 ㎡ 。 銷售均價(jià) 70008000元 /㎡ 之間成交面積 ㎡ ，月均銷售面積 ㎡ 。 整體市場(chǎng)價(jià)格增幅及未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月銷售面積 14517 23115 29356 26768 27663 30428 38685 50977 60704 38885 14666 26395月銷售均價(jià) 3591 3992 4314 4889 4631 4932 5239 5134 4854 6137 6137 65003591 3992 4314 4889 4631 4932 5239 5134 4854 6137 6137 6500 01000202230004000500060007000010000202203000040000500006000070000單位：平方米 2022年鄭東新區(qū)月銷售面積及銷售均價(jià) ? 鄭東新區(qū)寫字樓價(jià)格月均增幅 3591 （ 1+a） 11=6500 a=6% 預(yù)測(cè) 鄭東新區(qū)寫字樓銷售價(jià)格 10000元 /㎡ 需要的時(shí)間點(diǎn)：公式 :6500 （ 1+6%） b=10000 b=8 按照理論預(yù)測(cè)，鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格 在 2022年 8月份達(dá)到10000元 /㎡ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12系列 1 33035 5225 5072 6307 21645 15874 15557 15625 16538 10539 28059 19183系列 2 5952 6138 4737 7804 4077 9385 5892 4361 4007 5945 3990 444201000202230004000500060007000800090001000005000100001500020220250003000035000坐標(biāo)軸標(biāo)題 鄭東新區(qū) 2022年寫字樓銷售走勢(shì)圖 價(jià)格流量分析 鄭東新區(qū)分析 典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格與流量分析 王鼎國(guó)際大廈： 銷售均價(jià) 50006000元 /㎡ 之間成交面積 ㎡ ，月均銷售面積 ㎡ 。 整體市場(chǎng)價(jià)格與流量分析 價(jià)格處于相對(duì)平穩(wěn)期 價(jià)格處于激烈勱蕩期 價(jià)格處于穩(wěn)步回升期 銷售面積總體處于增長(zhǎng)期 銷售面積低位徘徊期 銷售面積開(kāi)始回升 價(jià)格流量分析 鄭東新區(qū)分析 近三年來(lái)鄭東新區(qū)寫字樓整體銷售均價(jià) 50006000元 /㎡ ，月均銷售面積 ㎡ 。 ? 從鄭東新區(qū)近四年來(lái)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r可以看到，該區(qū)域商務(wù)辦公需求已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。 建議：一次性 97折 按揭（ 5成 10年） 98折 預(yù)計(jì)：一次性付款占 20％ 按揭（ 6成 10年）付款占 80％ 付款方式折扣＝ 20％＋ 80％＝ 0。 現(xiàn)場(chǎng)展示及營(yíng)銷配合到位方能確保一定量的前期解籌率。 需要足夠的蓄客量，現(xiàn)場(chǎng)展示及營(yíng)銷配合到位方能確保一定量的前期解籌率。 比較冒險(xiǎn)，銷售期長(zhǎng)，較難實(shí)現(xiàn)較高銷售率。 實(shí)現(xiàn)價(jià)值低好房子先賣，中后期銷售壓力大。 ?根據(jù)寫字樓銷售價(jià)格做參考依據(jù)： 二手房市場(chǎng)情況： 商務(wù)外環(huán)商務(wù)西七街 1260㎡ ，價(jià)格 8730元 / ㎡ 綜合以上推斷方法所 得出的結(jié)論： 未來(lái)年值 11500/平方米 現(xiàn)在值 9000/平方米 10000 9000 8500 8000 核心均價(jià)形成 ?核心均價(jià)目標(biāo)：整體實(shí)現(xiàn) 10400元價(jià)格 ?開(kāi)盤初期根據(jù)市場(chǎng)均價(jià) 9300元入市保證適度的現(xiàn)金流 ?后期價(jià)值逐步提升實(shí)現(xiàn) 11500元均價(jià) 核心策略分析 核心均價(jià)生成 備注：次價(jià)格為預(yù)測(cè)價(jià)格，根據(jù)精工操盤經(jīng)驗(yàn)，在完成銷售目標(biāo)的 60%，能果斷實(shí)施調(diào)價(jià)。 %=9091元 /㎡ 核心策略分析 收益還原法則 項(xiàng)目名稱 因素 均價(jià) 對(duì)比得分 比準(zhǔn)價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 王鼎國(guó)際 同質(zhì)同區(qū) 8500 8498 30% 2549 景峰國(guó)際 異質(zhì)同區(qū) 8000 8009 15% 1201 綠地原盛國(guó)際 同質(zhì)異區(qū) 8000 8003 15% 1200 曼哈頓 同質(zhì)異區(qū) 8700 8705 15% 1305 永和國(guó)際 同質(zhì)異區(qū) 12022 10584 25% 2646 本項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為 8901元 —— 項(xiàng)目現(xiàn)值 項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)值 Pn： 比較因素：從位臵、交通、環(huán)境、品質(zhì)、配套、形象、銷售速度、物業(yè)管理、入市時(shí)間等因素比較。表明同級(jí)別城市中，鄭州完全具備尋找價(jià)格高點(diǎn)的可能性。 售價(jià)只能低位徘徊 。 市場(chǎng)走勢(shì)分析 CBD市場(chǎng)綜述 ?結(jié)論四： CBD客戶購(gòu)買力強(qiáng)， 逐步成為少數(shù)人能夢(mèng)想的追逐地。 CBD項(xiàng)目具備定價(jià)權(quán)，可以走出獨(dú)立行情。 區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓需求大， 項(xiàng)目有可為。 市場(chǎng)走勢(shì)分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)稀缺量化面臨第 2春天機(jī)遇；購(gòu)買門檻與住宅持平，長(zhǎng)期保值增值， CBD抗跌性強(qiáng)。 ? 03年至今，信貸政策共經(jīng)歷了 6次轉(zhuǎn)變期，轉(zhuǎn)變期一般在 14個(gè)月左右，每次的轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)機(jī)密相連，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)政策市。而且 由于住宅類物業(yè)受新政的沖擊，可能會(huì)擠壓出部分資金流入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的量化可能迎來(lái)一個(gè)機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)類由于前期漲幅不大，至今投資回報(bào)率仍保持較高水平，加上本次政策主要不是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。 ?當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出是否影響寫字樓？ 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 出臺(tái) 2年恢復(fù)到 5年 50% 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 》 出臺(tái) 《 關(guān)于遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施 》 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 》 未來(lái) 《 流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法 》 《 個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái) 》 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知 》 出臺(tái) 2022年 3月 市場(chǎng)格局重新盤整 宏觀政策分析 樓市政策頻出，重拳之下樓市未來(lái)發(fā)展前景慘淡； 市場(chǎng)走勢(shì)分析 住宅類物業(yè) 商業(yè)類物業(yè) 中高端物業(yè) 中低端物業(yè) 該種物業(yè)由于面積小、單價(jià)相對(duì)小導(dǎo)致購(gòu)房總價(jià)相對(duì)不高，并且購(gòu)買該種物業(yè)的客群基本以剛性需求為主，對(duì)于居住的迫切性使他們經(jīng)不起市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀望，因此短期內(nèi)可能由于政策的影響會(huì)出現(xiàn)明顯的停購(gòu)，但周期不會(huì)太長(zhǎng) ，未來(lái)這部分物業(yè)依舊會(huì)成為拉動(dòng)樓市繼續(xù)發(fā)展的主力。 市場(chǎng)走勢(shì)分析 寫字樓存儲(chǔ)量 ?1： CBD的價(jià)格已經(jīng)突破 8000元 /㎡ ,高于整體區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格。 ? 鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)銷售總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì) ， 2022年 1月份達(dá)到 3591元 /㎡ 的歷史最低位，但從 2022你那 3月份以來(lái)，銷售價(jià)格迅速上漲，全年增幅達(dá) 81%，月均增幅 6%。這兩個(gè)稀缺性是 CBD項(xiàng)目操作必須要看到的，也是整個(gè)項(xiàng)目在推售的過(guò)程中定價(jià)的有利依據(jù)。 2022年鄭州市寫字樓 市場(chǎng)供銷比 ： 1，供給嚴(yán)重不足，這也是促進(jìn)寫字樓售價(jià)上漲的重要原因。 ? 09年鄭東新區(qū)辦公物業(yè)成交價(jià)格整體呈上升趨勢(shì) ，從年初 4000元 /㎡ 以上升至年末 6000元 /㎡ 。 2022年寫字樓供銷比為 ： 1，寫字樓約占總體市場(chǎng)的 %，市場(chǎng)規(guī)模在總體市場(chǎng)比例很小。 寫字樓市場(chǎng) 掃描 寫字樓數(shù)量 已建成 /在建項(xiàng)目共有 60余棟 租金 /售價(jià) 租金： 12元 /㎡ /天 售價(jià)： 600010000元 /㎡ 物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ /月 租售狀況 交通便利，商業(yè)配套日趨成熟，出租率在 65％ 左右； 銷售狀況較好，以投資客戶為主； 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 客戶特征 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國(guó)際會(huì)展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展，貿(mào)易等； 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 市場(chǎng)走勢(shì)分析 寫字樓基本面 09 年全年鄭東新區(qū)辦公物業(yè)供求走勢(shì)03691215J a n 09F e b 09M a r09A p r09M a y 09J u n 09J u l 09A u g 09Se p 09O c t 09N o v 09D e c 09萬(wàn)㎡ 元 / ㎡01000202230004000500060007000投放 銷售 銷售均價(jià)09 年鄭州市寫字樓供銷走勢(shì)圖024681012萬(wàn)平米01000202230004000500060007000元 / 平米投放面積 銷售面積 銷售均價(jià)投放面積 0 3 . 1 9 7 0 0 3 . 3 4 9 0 1 . 1 4 5 0 1 0 . 2 8 0 0 . 5 0 5 2 . 6 4銷售面積 2 . 2 5 . 7 5 4 5 . 6 0 7 3 . 6 2 8 7 . 2 0 4 6 . 8 3 7 5 . 4 1 5 6 . 0 6 8 . 3 5 6 5 . 2 0 4 2 . 8 0 6 2 . 6 6 1銷售均價(jià) 4229 3292 4356 6069 4941 6326 5160 5498 5046 6276 6446 62872022年 12022年 22022年 32022年 42022年 52022年 62022年 72022年 82022年 92022年 102022年 112022年 12? 鄭州市 2022年寫字樓投放量約 ㎡， 全年有 6個(gè)月份沒(méi)有寫字樓投放，市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足。 ? 我們應(yīng)著眼于 CBD稀缺下的產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)放大與營(yíng)銷操作創(chuàng)新。 ? 建業(yè)總部港核心價(jià)值在于低密。 2. 地處金水路與未來(lái)路兩大城市主干道成熟區(qū)域，交通便捷。 ? 從 09年 5月至今在經(jīng)歷過(guò)持續(xù)走低后到 09年 12月開(kāi)始穩(wěn)步上揚(yáng)，且價(jià)格一路走高，達(dá)到 12022元。 23層層高 ， 421層標(biāo)準(zhǔn)層高 。 立體商務(wù)園