大型商業(yè)地產項目策劃模板完整版(最新整理-文庫吧資料
2025-01-21 23:45本頁面
【正文】 5000） 247。 測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內的其它競爭項目等 新設商業(yè)項目確定商圈主要根據當地市場的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設、公路建設、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 Ⅱ、 項目所在區(qū)域商貿狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費構成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每 次消費金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 第六步： 分析競爭對手與市場其他情況。 第四步： 確定商圈內居民人口特征的資料來源。 第二步： 確定調查的 內容，包括平均購買數量、顧客集中程度等。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計量商圈輻射范圍的時代。 對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密 5 度較小，并不是商圈的主 要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。次級商圈顧客占 15%―― 25% Ⅲ、 邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經營規(guī)模、經營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應” ⑴ 商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以 顧客到店的時間來界定。 信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預測 項目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿 著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分 析 ③ 區(qū)域內行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內商戶調研分析 各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 項目所在城市商 業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結構分布、商業(yè)消費特征等的分析。 【 調研分析執(zhí)行 】 一、商業(yè)項目宏觀經濟環(huán)境分析 人口因素分析 經濟水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建設 社會環(huán)境及文化分析 交通狀況 4 二、商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析 通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內經濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經營商家的承租行為進行調研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 ② 間接調查 通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。一般情況下，商業(yè)地產的市場調研可采用以下四種方式： ① 直接調查 直接與政府人士、房地產代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。 工作二：項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī) 劃制定 項目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經營中有計劃地執(zhí)行。 主要內容： 項目定向市場調查研究工作 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項目產品開發(fā)總體策略報告 工作目的： 深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)球產，洞悉項目商業(yè)機會； 以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸 引力； 細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質 通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領跑同行業(yè)內商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。因此，在操作商業(yè)地產項目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產項目成敗的橋頭堡 工作任務： 通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環(huán)境、本市商業(yè)地產市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行 SWOT 分析，以上述調查資料基礎，對項目進行準確的市場 定
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