【正文】 項(xiàng) 推廣節(jié)點(diǎn)劃分 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 啟動(dòng)期： 2022年 2月 10日 — 5月 31日 推廣目的： 因?yàn)闀r(shí)間緊迫，所以推廣真接切入到價(jià)值點(diǎn)，以地段價(jià)值 +項(xiàng)目 5A級(jí)寫(xiě)字樓為核心賣(mài)點(diǎn)，形成市場(chǎng)價(jià)值區(qū)隔，樹(shù)立形象標(biāo)桿。5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) VIP認(rèn)籌全城啟動(dòng) 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 首批房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啟幕 第二階段 品牌詮釋 價(jià)值釋放 第一階段 品牌起勢(shì) 項(xiàng)目亮相 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第三階段 標(biāo)桿引領(lǐng) 穩(wěn)固客源 35月 3月初臨時(shí)售樓部開(kāi)放 4月份項(xiàng)目開(kāi)工典禮 5月蓄客 2層 3層 7層簽定金合同 11層租賃啟動(dòng) 67月 6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放 VIP蓄客、簽定金合同 推 4層 5層房源 89月 8月 7日引爆開(kāi)盤(pán) 前期定金客戶轉(zhuǎn)簽正式合同 6層房源推售 9月清盤(pán)掃尾 推廣 主題 推廣 目的 推廣 節(jié)點(diǎn) 品牌啟勢(shì)，擴(kuò)大影響力提升項(xiàng)目知名度 臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、案場(chǎng)蓄客戶開(kāi)始 沙盤(pán)、圍墻廣告、展板、折頁(yè)等物烊制做、 線下定向推廣、行銷(xiāo) +派單大力蓄客戶 產(chǎn)品占位，提升競(jìng)爭(zhēng)力 深挖客戶資源，以業(yè)主關(guān)系維護(hù)，老帶新為出發(fā)點(diǎn)，口碑傳播大力蓄客，持續(xù)熱銷(xiāo)，形成客戶購(gòu)買(mǎi)行為，搶占市場(chǎng)份額 開(kāi)盤(pán)引爆 線上網(wǎng)絡(luò)、短信發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，線下以營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為主，積蓄客戶， 久等了，麓谷 5A級(jí)商務(wù)作品 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 戶型 建筑面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 可售套內(nèi)面積 (㎡ ) A 18 19% B 21 23% C 2 2% D 29 31% E 11 13% F 10 11% G 1 1% 合計(jì) 92 一期 B3棟戶型分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體推貨節(jié)奏安排： 備注：此分批為主要推貨批次，每批推貨量根據(jù)市場(chǎng)及蓄客情況再做適當(dāng)調(diào)整。 根據(jù)認(rèn)籌進(jìn)度，制定詳細(xì)的推售和消化目標(biāo)，將目標(biāo)任務(wù)分解，細(xì)化，保證對(duì)客戶的刺激力度和銷(xiāo)售氛圍的熱度保持。 每次推貨量需視階段性的客戶量而定，制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷(xiāo)售政策 ? 一批推 2樓、 3樓、 7樓定價(jià)基礎(chǔ)上執(zhí)行 96折優(yōu)惠（銷(xiāo)控策略大面積推 2樓、3樓，小面積推向 7樓）； ? 二批推 4樓、 5樓在一批 7樓價(jià)格的基礎(chǔ)上 98折優(yōu)惠； ? 三批推 6樓按 7樓價(jià)格銷(xiāo)售無(wú)優(yōu)惠； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 SWOT分析 總策略 推廣策略 蓄客策略 銷(xiāo)售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目屬性定位 客戶定位 推貨策略 價(jià)格策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則 ： 根據(jù)蓄客情況，制定推售貨量及戶型。麓谷坐標(biāo) 36 15% 市場(chǎng)價(jià)格（靜態(tài)） 100% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格 公司期望 銷(xiāo)售均價(jià) 出租均價(jià) 3630元 /平米 4000元 /平米 26元 /平米 30元 /平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 修正價(jià)格為： 售價(jià) 3630 =3885元 /㎡ (取整 ) 租價(jià) 26 =27元 /㎡ 動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)價(jià)格 +溢價(jià)空間 市場(chǎng)比較法計(jì)算 市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià) 規(guī)劃利好溢價(jià) 營(yíng)銷(xiāo)措施溢價(jià) 外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素 項(xiàng)目成熟溢價(jià) 產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià) 品牌信譽(yù)溢價(jià) 一期租銷(xiāo)均價(jià)建議： 價(jià)格修正 我司在開(kāi)發(fā)商一期首批房源期望實(shí)收均價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮到市場(chǎng)推貨拉升、折扣回收及產(chǎn)品的溢價(jià)空間，推導(dǎo)出動(dòng)態(tài)價(jià)格： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)格策略 采取高開(kāi)高走的入市策略，垂直價(jià)差低樓層價(jià)低，每加一層遞增價(jià)差 30元 /㎡ ，同時(shí)考慮面積、朝向、電梯遠(yuǎn)近等系數(shù)制定價(jià)格。麓谷坐標(biāo) 高新企業(yè)廣場(chǎng) 麓谷國(guó)際工業(yè)園 岳麓 1號(hào) 郡原廣場(chǎng) 區(qū)域因素 位置交通 10 10 10 10 6 10 10 生活配套 10 9 10 10 城市規(guī)劃 8 8 8 8 6 8 8 發(fā)展前景 8 8 8 7 6 8 8 項(xiàng)目因素 發(fā)展商品牌 7 6 6 6 5 7 7 樓盤(pán)規(guī)模 4 4 4 4 4 3 4 總體設(shè)計(jì) 4 4 4 4 3 4 4 園林設(shè)計(jì) 8 5 8 7 6 8 建筑外觀 10 10 10 6 10 戶型設(shè)計(jì) 12 12 12 12 12 12 12 自身配套 9 9 9 8 7 8 9 物業(yè)管理 10 10 10 10 8 10 10 本案對(duì)比項(xiàng)目總得分 100 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷(xiāo)售價(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整權(quán)重， 得出本項(xiàng)目聯(lián)排市場(chǎng)靜態(tài)均價(jià)取整后約為 3630元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 現(xiàn)售均價(jià) （元 /㎡ ） 對(duì)比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 麓谷信息港 3600 30% 標(biāo)志 二：賦予權(quán)重、力求準(zhǔn)確 對(duì)不同因素對(duì)項(xiàng)目的影響賦予權(quán)重； 對(duì)區(qū)域的不同賦予不同的權(quán)重； 對(duì)類(lèi)比項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響不同賦予權(quán)重。 策略思想：以租帶售，樹(shù)立品牌，提升價(jià)值。 “一線” 樹(shù)“品牌”： 整體策略圍繞夯實(shí) “新長(zhǎng)海”品牌為主線。 抓“口碑”： 通過(guò)系列圈層活動(dòng)加強(qiáng)與前期業(yè)主及目標(biāo)客戶互動(dòng)，為項(xiàng)目樹(shù)立良好的口碑。 該類(lèi)客戶投資有很豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，置業(yè)要求較高，看重區(qū)位地段，交通、商業(yè)配套，建筑外形立面，大堂、電梯配備，還有物業(yè)服務(wù)等。 主城區(qū)目前很多寫(xiě)字樓項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)有限，建筑指標(biāo)偏低，上下班電梯非常擁擠，大堂普遍偏小，檔次較差，已經(jīng)無(wú)法適企業(yè)發(fā)展的需要。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二類(lèi)：辦公樓改善型客戶 趙先生 41歲 XX影視公司老總 公司成立 5年，急需成長(zhǎng) 客戶描述 影視公司對(duì)空間需求很大，目前芙蓉中路有300多平米的辦公面積，攝影棚就差不多占去一半； 隨著公司的發(fā)展， 也急需要更好的展示形象和激發(fā)創(chuàng)造力的空間，但中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格實(shí)在太貴 ，最多只能租個(gè)小空間作為接待點(diǎn)， 已 也不適合我們這種創(chuàng)意型的公司工作。 區(qū)域客戶分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 張先生 32歲 美國(guó)留學(xué)回來(lái) 合伙創(chuàng)辦網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)應(yīng)用公司 第一類(lèi)：科技研發(fā)型客戶 客戶描述 雖然我們是初創(chuàng)型公司，目前只有 50個(gè)人，但我們對(duì)空間要求還是比較高的， 100平米面積現(xiàn)在不夠用，人均辦公空間不大，準(zhǔn)備明年擴(kuò)大公司規(guī)模，需求 300400平米可利用辦公空間。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 目標(biāo)達(dá)成 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 客戶定位 SWOT分析 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷(xiāo)售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目屬性定位 蓄客策略包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng)地位 城市央?yún)^(qū)，都市生活、國(guó)際視野 項(xiàng)目區(qū)位 大河先導(dǎo)區(qū)核心 麓谷中心 核心優(yōu)勢(shì) 最具價(jià)值地段 /成熟配套 /5A級(jí)寫(xiě)字樓 /便利交通 /品牌企業(yè) 西長(zhǎng)沙 〃 核心區(qū) 〃5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 項(xiàng)目形象屬性定位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng)定位 麓谷中央 辦公首選 屬性上突出項(xiàng)目最核心的亮點(diǎn)，精準(zhǔn)定位： 麓谷中心 出則繁華 進(jìn)則寧?kù)o 成熟的生活配套 立體化交通配套 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓尊貴的物管服務(wù) 新長(zhǎng)海麓谷中心 – 麓谷中央 揚(yáng)長(zhǎng) ： 放大品牌價(jià)值； 放大產(chǎn)品價(jià)值； 放大地段優(yōu)勢(shì)。 武廣鐵路的開(kāi)通，核心區(qū)域升值潛力無(wú)限； 2 、地鐵 建設(shè)， 過(guò)江隧道等 拉近區(qū)域之間距離，發(fā)展?jié)摿薮?； 3 、舊寫(xiě)字樓改造，大量的改拆遷搶占市場(chǎng)需求； 前期期戶的客戶資源； 5 、新長(zhǎng)海品牌價(jià)值的挖掘空間； 項(xiàng)目位于麓谷中心地段，未來(lái)城市核心位置； 2 、項(xiàng)目周邊政務(wù)配套、商業(yè)配套，非常齊全； 3 、高附加值產(chǎn)品，面積適中迎合市場(chǎng)需求； 5A級(jí)商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)打造，辦公首選 5 、開(kāi)發(fā)商具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；品牌知名度高； 6 、項(xiàng)目一期已有部分余戶業(yè)主入駐 7 、交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 總結(jié)： 本案在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中有一定優(yōu)勢(shì)，但要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值必須拔高項(xiàng)目形象，精準(zhǔn)定位，同時(shí)要揚(yáng)長(zhǎng)避短，快速建立項(xiàng)目口碑。 產(chǎn)品 區(qū)域位置 物業(yè) 配套 形象 麓谷國(guó)際工業(yè)園 麓谷信息港 橡樹(shù)園 麓谷企業(yè)廣場(chǎng) 對(duì)比分析之競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 標(biāo)志 〃 麓谷坐標(biāo) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 形象高度 品牌 區(qū)域 位置 物業(yè) 麓谷國(guó)際工業(yè)園 較低 一般 一般 較差 麓谷信息港 較高 較好 很好 侍定 麓谷企業(yè)廣場(chǎng) 較高 較好 一般 侍定 橡樹(shù)園 較差 一般 較好 較差 標(biāo)志 〃 麓谷坐標(biāo) 較高 較好 很好 較高 新長(zhǎng)海中心 一般 較好 較好 侍定 品牌 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目屬性定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷(xiāo)售執(zhí)行 活動(dòng)策略 價(jià)值因素對(duì)比 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目目標(biāo) SWOT分析 蓄客策略包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 S W T O 項(xiàng)目 SWOT分析 產(chǎn)品在目前的市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)較強(qiáng)； 同類(lèi)產(chǎn)品物業(yè)水平較低，廣告力度很小。 麓谷坐標(biāo)：