【正文】 。 （ 3） 當客人到訪時 ， 應該主動為客戶開門并問好 ， 當客人就座后自己方可坐下 。 2022/2/8 67 B. 之禮儀基本要求 2． 坐姿 （ 1） 眼睛直視前方 ， 用余光注視座位 。 （ 3） 四肢：兩臂自然下垂 ， 兩手伸開 ， 手指落在腿側褲縫處；特殊場合 （ 如迎接貴賓 ） 兩手可握在腹前 ， 右手在左手上邊 。 2022/2/8 66 B. 之禮儀基本要求 三 、 行為舉止 1． 站姿 （ 1） 軀干：挺胸 、 收腹 、 緊臀 、 頸項挺直 、 頭部端正 、 微收下頜 。 3． 提倡勤洗澡 ， 勤換內(nèi)衣物 ， 以免身體上發(fā)出汗味或其他異味 。 2022/2/8 65 B. 之禮儀基本要求 二 、 整體要求 1． 每天都要刷牙漱口 ， 上班前不得吃有異味的食物；勤洗手 ， 勤剪指甲 ， 指甲邊縫不得藏有臟物 。 （ 2） 頭發(fā) 頭發(fā)要常洗 ， 上班前要梳理整齊 ， 不宜披散發(fā) ， 可加少量定型水 ， 保證無頭屑 。 （ 3） 裝飾 不得化妝 ， 不得帶首飾 。一般在圖上應標出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置； 2022/2/8 62 第三章 銷售人員的禮儀形象 2022/2/8 63 B. 之禮儀基本要求 一 、 儀容儀表 1． 男性 （ 1） 服飾 衣裝整齊 、 干凈 ， 無污跡和明顯褶皺；扣好紐扣 、 結正領帶；西服不宜過長或過短；襯衣袖口不宜過肥；穿西裝時必須穿皮鞋；西裝上衣的口袋不宜裝東西 ， 上衣領子不要亂別徽章 ， 裝飾以少為宜；皮鞋要保持干凈 、 光亮；領帶夾位置正確；必須戴胸牌 。 ? 從高外俯視的透視圖又叫做 “ 鳥瞰圖 ” 或 “ 俯視圖 ” 。 2022/2/8 60 ?住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間形體與實際所能看到的住宅建筑本身的 ? 相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。 ? 建筑剖面圖主要表示建筑物內(nèi)部在高度方向的結構形式、高度尺寸、內(nèi)部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。建筑立面圖主要為室外裝修所用。 建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。因此建筑平面圖是施工過程中施工放線、砌墻、安裝門窗、預留空洞、室內(nèi)裝修及編制預算、施工備料等工作的重要依據(jù)，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。 ? 柔性防水：卷材 +瀝青 二氈三油 三氈四油 ? 剛性防水：防水砂漿或細石 ? 屋頂排水： ? A找坡（材料、結構找坡）； ? B排水方式，無組織，有組織（外南、內(nèi)北）。 ? 屋頂?shù)念愋停河衅轿蓓?、坡屋頂（坡度大?5%）之分，還有各種曲面形屋頂； ? 屋頂一般分為防水層 .保溫隔熱層 .屋面板三層 .屋頂?shù)牡酌娼许斉?。主要作用是抵御自然界的風、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達到冬暖夏涼。 2022/2/8 55 （六）、屋頂： ? 屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護構件。樓板做防潮處理。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。 2022/2/8 54 （五）、樓梯： ? 樓梯是是建筑物的豎向構件，是樓層間上下的主要交通設施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。 ? 按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉窗（上、中、下旋窗）、固定窗。 ? B窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。 ? A門一般由門框、門扇、五金等組成。 2022/2/8 53 （四）、門和窗： ? 門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。 ? 梁：梁是跨過空間的橫向構件，主要起結構承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。 ? 樓板的施工方式： ? 鋼筋混凝土樓板有現(xiàn)澆（現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現(xiàn)場澆制）、預制（預制樓板則是在工廠預制，在施工現(xiàn)場組裝）兩種施工方式。 ? 地面按面層材料和施工方式不同分為： ? 整體類地面：水泥沙漿地面，細石混凝土地面、水磨石地面等 ? 塊材類地面：如陶瓷地磚、天然石材地面、人造材料地面、木地面等 ? 卷材類地面：如塑料地面；橡膠氈地面等 ? 涂料類地面 2022/2/8 52 ? 樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，其基本構造是面層、結構層和頂棚。 2022/2/8 51 （三）、地面、樓板和梁 ? 地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構成。實體墻是用粘土磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻； ? 空心墻是墻體內(nèi)部中有空腔的墻，這些空腔可以通過砌筑方式形成，也可以用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等；復合墻是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復合板材墻。 ? D按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。 ? C按受力的情況分為承重墻和非承重墻。 ? B按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻。 2022/2/8 48 （二）、墻體和柱： ? 它們均是豎向承重構件，支撐著屋頂、樓面等，并將這些荷載及自重傳給基礎?；A必須穩(wěn)定而可靠。 2022/2/8 45 二、建筑的構造組成 2022/2/8 46 建筑物構造 建筑物的組成：一般是由基礎、墻體、柱、地面、樓面、梁、屋頂、樓梯、門窗等部分組成。 ? 特點；一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結構，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。 ? 特點；剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)部外露梁、柱棱角，便于室內(nèi)布置方便使用是高層住宅最為廣泛采用的一種結構形式，具有良好的抗震性能，不足之處在于結構自重大。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 2022/2/8 42 框架結構 ? 框架結構；指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，在用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。如一幢房屋是木制結構房架。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物 ? 4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 ? 2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 ? 6 、供電： 220V和 380V。 ? 通風管：多設在廚房或廁所。 何謂智能化： 2022/2/8 34 住宅基礎配置： ? 水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設一獨立蓄水裝置，以供使用。 2022/2/8 31 何為五證二書 ? 建筑土地使用許可證 ? 建筑工程許可證 ? 建筑用地規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 商品房銷售許可證 ? 商品房使用說明書 ? 商品房質(zhì)量說明書 2022/2/8 32 何謂物業(yè)管理： ?對社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設施進行、房屋結構，進行維修，養(yǎng)護的管理，稱為物業(yè)管理。 ?房屋產(chǎn)權：房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。 ?配建設施：配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 2022/2/8 30 B. 之建筑基本常識 ?居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 “ 爛尾 ” 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 ?共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。 ?準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 2022/2/8 28 B. 之建筑基本常識 ?外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 ?現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ?期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。新建的商品房進行第一次交易時為 “ 一手 ” ，第二次交易則為 “ 二手 ” 。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 ?廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。 2022/2/8 26 B. 之建筑基本常識 ?不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。上述兩類房均為使用權房。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。 ?使用權房 使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 2022/2/8 24 B. 之建筑基本常識 ?違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。 ?定金 定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。 ?一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。房產(chǎn)廣告中常見 “元／平方米起售 ，以較低的起價來引起消費者的注意。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 “ 不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售 ” ，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。居室是家庭的 “ 領地 ” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 . ?隔斷 :隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. ?過道 :過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 ?建筑線 :建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 2022/2/8 20 B. 之建筑基本常識 ?公共綠地 :公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 ?公共服務設施用地 :公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 ?半地下室 :半地下室是指房間地面低于室外地平面的