關于大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目的經(jīng)驗分享-文庫吧資料
2025-01-18 11:45本頁面
【正文】 ? 委托客戶： 天津泰達益德集團（泰達控股下屬企業(yè)）旗下有泰達國際酒店集團等公司 ? 項目階段： 泰達有意介入 390平方公里中部分區(qū)域的開發(fā)，處于前期投資決策階段 ? 客戶問題 ? 區(qū)域到底能做什么？旅游？產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)開發(fā)？ ? 項目濕地資源有什么利用價值？怎么利用？ ? 不同功能 /產(chǎn)業(yè)的市場狀況如何？蓋了房子到底誰能來買？旅游做什么樣的旅游？ ? 泰達在 390平方公里內(nèi)可以取得土地有多大規(guī)模？在什么地方能??？成本如何 ？ ? 顧問內(nèi)容 ? 區(qū)域土地利用現(xiàn)狀以及取地策略研究 ? 國內(nèi)外生態(tài)城市案例研究 ? 區(qū)域整體以及功能定位研究 ? 不同產(chǎn)業(yè)以及功能的市場以及布局研究 ? 區(qū)域啟動策略以及經(jīng)濟評價 天津七里海項目 唐山新戴河區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項目 ?項目位置： 唐山樂亭縣打網(wǎng)崗島 ?項目規(guī)模 ：占地 15平方公里 ?項目界定 ：區(qū)域旅游地產(chǎn)開發(fā)項目 ?客戶面臨的困惑 ： ? 如何整合海島旅游資源，形成新戴河旅游品牌； ? 對大規(guī)模的土地開發(fā)經(jīng)驗不足，駕馭能力不夠； ? 項目如何實現(xiàn)成功啟動，形成滾動開發(fā)； ? 如何項目整個開發(fā)進程。 ? 客戶為首次進行房地產(chǎn)開發(fā)項目，缺少經(jīng)驗。 ? 怎樣實現(xiàn)資金的滾動開發(fā)利用，快速的回現(xiàn)。 、調(diào)整。 。 轉(zhuǎn)讓。 設施建設。 支付土地出讓金，獲取土地使用權。 。 。 。 ，獲批復后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 。 。 公布。 ?組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。 （或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 《 房屋拆遷許可證 》 。 。 ，測算拆遷費用。 ?與投資者、駐商、原住民、競爭者等 利益相關者 廣泛合作，實現(xiàn)共贏。 關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群 城市功能的延伸 休閑度假新城 以旅游為區(qū)域增長引擎，必須為區(qū)域準確定位，在戰(zhàn)略規(guī)劃上形成五種致勝要素 開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源 執(zhí)行多方位高起點市場推廣 投資興建完善基礎設施 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn) ?評估 本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則 ?開發(fā)前對環(huán)境保護作完善 規(guī)劃 ，輔以法規(guī)管理 ?發(fā)掘升華獨特的人文和歷史 資源 ?引導本地居民對旅游和環(huán)保的 參與 ?規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的 交通方式 ，注重沿路景觀 ?早期投入 基礎設施 建設提升區(qū)域吸引力和土地價值 ?完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化 設施 的質(zhì)量數(shù)量 ?政府牽頭制定對 投資者 宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為 區(qū)域 打造品牌 ?引進或聯(lián)合其他 利益相關方 的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型 活動 增強社會知名度 ?逐步 剔除 與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) ?政府政策引導和培育可與旅游產(chǎn)業(yè) 協(xié)同發(fā)展 的其他產(chǎn)業(yè) ?借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來 人才 ?謀求 國家和地方各級政府 在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。游客重復光顧率高、逗留時間長 。 ?定期更新旅游項目，保持新鮮度。 資源 客戶 與主要市場的距離 所用交通工具 停留時間 每年光顧頻率 典型案例 目的地型 resort 非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場 全國性乃至跨國客戶 幾百公里甚至更遠 絕大多數(shù)乘飛機 一到兩周或更長時間 最多去一次 科羅拉多州 Beaver Creek Resort 三亞 夏威夷 區(qū)域旅游度假resort 類 (包括商務旅游 ) 一線景觀資源或人文資源 分散，但本區(qū)域客戶占較大部分 100300公里。 ?不同層次的 resort之間在市場覆蓋度上存在包含關系，但客戶結構各自不同。 ?重點關注：在解決區(qū)域整體營銷推廣問題過程中，需要重點考慮通過區(qū)域邊界建立區(qū)域形象基礎的問題，基于此，我們必須將錢花在看得見的地方，使營銷創(chuàng)造有效價值。 ★★ 對大規(guī)模旅游地產(chǎn)發(fā)展項目的思考切入點 價值最大化的 資源利用研究 以 盈利模式 為核心制定開發(fā)策略 兼顧長短期目標的 成功啟動 營銷 為項目增值 協(xié)調(diào)各方利益的 目標體系的建立 戰(zhàn)略層面 運營層面 營銷層面 對于具備一定資源的大規(guī)模區(qū)域發(fā)展項目，我們需要考慮涉及項目三個層面的八大問題 基于城市視角的 區(qū)域價值定位 以 控制土地 為目標的 開發(fā)模式 研究 規(guī)劃增值 ：功能分區(qū)與規(guī)劃指標確定 戰(zhàn)略層面 —— 保證項目開發(fā)走在正確的方向上 三大問題 核心要點 目標體系建立 資源利用研究 區(qū)域價值定位 ?企業(yè)與政府目標的協(xié)調(diào) ?對收益的預期 ?土地的開發(fā)方式 ?項目資金投入的計劃 ?資源的盤點、評估 ?資源如何在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮價值 ?資源與房地產(chǎn)開發(fā)的互動 ?資源的保護與開發(fā) ? 城市經(jīng)濟特征及城市發(fā)展階段界定
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