【正文】 小規(guī)模城市至今還是一個(gè)陌生的概念，它的引入勢必會(huì)在某一段時(shí)間內(nèi)成為這個(gè)城市的熱點(diǎn)和沸點(diǎn)，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，這便足以將本案的時(shí)代廣場與城市內(nèi)的其他廣場在檔次和品位上加以區(qū)分，使其品牌的形象得以提升，定位得以肯定。我們有理由相信，能讓人振奮的產(chǎn)品才是最具亮點(diǎn)的產(chǎn)品。鷹潭，顧名思義，該以 “鷹 ”為豪、以 “鷹 ”為榮，長期以來在鷹潭人們心中所形成的對(duì)于“鷹 ”的向往和仰慕是根深蒂固的，是任何其他的東西所無法取代的。符合人們心理，順應(yīng)市場需求才是產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)。 以休閑、生活、綠色、健康為主題的廣場定位，是項(xiàng)目的又一大亮點(diǎn)。如何做足這方面的工作，如何來引導(dǎo)該區(qū)塊的商業(yè)發(fā)展，將是開發(fā)商必須解決的一重大問題，否則勢必會(huì)因此引發(fā)危機(jī)。如果優(yōu)秀的策劃亮點(diǎn)與環(huán)境設(shè)計(jì)亮點(diǎn)得不到開發(fā)商的理解與實(shí)施，這也將成為該區(qū)塊開發(fā)的一個(gè)潛在的危機(jī)。 對(duì)于這一區(qū)位的房地產(chǎn)現(xiàn) 狀來說，不能在單純的鋼筋加水泥的基礎(chǔ)上吸引與引導(dǎo)客戶，而地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 必須采用差異化的競爭，利用優(yōu)秀的策劃亮點(diǎn)與設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，讓鷹潭市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。而鷹潭作為江南重鎮(zhèn)、交通樞紐的地位優(yōu)勢又為解決這一人源、人氣危機(jī)帶來了解決的契機(jī)。如何克服上述缺陷，深入了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)實(shí)際情況，加強(qiáng)與鷹潭實(shí)際購房人群的交流溝通，以及革新原有開發(fā)理念、進(jìn)行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必須解 決的問題。對(duì)于開發(fā)商而言，異地操作不但缺乏一定的社會(huì)資源與政府資源，同時(shí)也缺少對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、購房特點(diǎn)等的深入全面的了解，這勢必會(huì)對(duì)樓盤的開發(fā)增加一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 第四篇 ISM 遇險(xiǎn)分 析 該項(xiàng)目是外地開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的項(xiàng)目。并且在若干年后，它還能在這個(gè)城市中以它固有的姿態(tài)堅(jiān)持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。在該項(xiàng)目的運(yùn)作中必須合理控制其住宅樓的總價(jià)，明確把握商業(yè)帶商鋪的租金及售價(jià)（建議采用先租后售的方式以投石問路，最終實(shí)現(xiàn)租售聯(lián)動(dòng)的形式），加之良好的商業(yè)導(dǎo)向與后期物業(yè)管理， 重點(diǎn)利用項(xiàng)目的地理區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢，并以周邊市政規(guī)劃為依托，從而突出本案休閑的、生活的、綠色的、健康的廣場主題定位，它同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目的定位追求。建筑立面風(fēng)格力求時(shí)尚、前衛(wèi)，不易過時(shí)。 建筑群落分布定位 項(xiàng)目內(nèi)建筑群以 “鷹 ”式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展鷹潭之勢。 住宅樓相關(guān)定位 住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在 80128 ㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在 80100 ㎡之間，三室兩廳面積控制在 110120 ㎡之間；四室兩廳面積控制在 150 之內(nèi)。而國光超市目前的不利現(xiàn)狀則有理由在本案的宣傳中告訴廣大鷹潭市民：我們的超市將會(huì)優(yōu)于國光，我們的超 市絕不讓您失望。因此，在本案中建議引進(jìn)一個(gè)在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、 華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓鷹潭與地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 世界更接近、更融洽。因此數(shù)碼市場在鷹潭的繁榮似乎不會(huì)是幾年之內(nèi)的事，它需要一個(gè)長期的醞釀與發(fā)展過程，而這不僅有背于開發(fā)商的初衷，同時(shí)也有背于項(xiàng)目本身的開發(fā)意向，影響后期運(yùn)作。 隨著時(shí)代的發(fā)展、科技的進(jìn)步，數(shù)碼產(chǎn)品將會(huì)越來越有市場，一個(gè)專業(yè)的較具規(guī) 模的數(shù)碼廣場必將有著良好的市場前景。然而，在調(diào)查中我們也了解到當(dāng)?shù)厝藗儗?duì)小商品 市場的需求并不迫切，他們認(rèn)為日常用品的購置極為方便，不需要去小商品市場，這從鷹潭目前的小商品市場 “寄人籬下 ”、 “不成氣候 ”的現(xiàn)象（目前鷹潭市內(nèi)尚無真正意義上的小商品市場，僅有的小商品銷售也是與副食品銷售混為一體）亦可見一斑。但是，眾所周知，家具乃非常規(guī)性的日常購置產(chǎn)品，其消費(fèi)周期長，因此作為一個(gè)家具市場，其人流通常不大，而本案的整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)同樣必須是一個(gè)能夠極大程度地積聚人氣，并與地上商業(yè)帶形成人氣對(duì)流的產(chǎn)業(yè)，從而造成互動(dòng)效應(yīng)，以調(diào)整整個(gè)區(qū)塊的氛圍。 （ 2）地下部分：結(jié)合目前體育場下陷的地位區(qū)勢，本案可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以挖掘，設(shè)置兩層地下室，一層為地下車庫，一層為地下商場（地下商場參考產(chǎn)業(yè)如下：①大型家具會(huì)展中心；②小商品市場；③數(shù)碼廣場；④引進(jìn)大型超市）。與此同時(shí)，還可以借助原有步行街在城市內(nèi)的知名度來宣傳本案，又在客觀上擴(kuò)大了規(guī)劃商業(yè)帶的規(guī)模。目前存在于項(xiàng)目東南方向的百佳城步行街有 其可以借鑒的地方，但在總體的規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作上存在著極大的問題和很多必須改進(jìn)的地方：其入口購物導(dǎo)向的設(shè)置不甚明顯，無法很好地吸引行人路人的視線，無法對(duì)他們進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁徫飳?dǎo)向；其產(chǎn)業(yè)配比不甚合理，設(shè)置極為凌亂，無法統(tǒng)一街面形象、積聚規(guī)模效應(yīng)、提升商業(yè)檔次。 商業(yè)帶產(chǎn)業(yè)鏈定位 ⑴地上部分：一樓、二樓形成一個(gè)商業(yè)帶，一樓以精品服飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對(duì)稱逐級(jí)下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。 第二章項(xiàng)目定位 廣場主題定位 本案休閑廣場的主題定位為：休閑、生活、綠色、健康，它必須是一個(gè)真正的 “現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合 ”的廣場。 項(xiàng)目威脅 異地操作 了解欠深 本案是浙江金華開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的一個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，他們不但缺乏一定的社會(huì)資源與政府資源，同時(shí)也缺少對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費(fèi)習(xí)性等的全面的深刻了解，這勢必會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與營銷增加風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，為其帶來一定的威脅。 有力的政府參與 目前鷹潭市正處于熱火朝天的市政規(guī)劃、舊城改造之中，而本案即為舊城改造的一個(gè)重大項(xiàng)目，可以將之納入政府行為，對(duì)贏得各部門及當(dāng)?shù)匕傩盏闹С质菢O為有利的。因此 ，如何依靠城市現(xiàn)有購買力，如何挖掘潛在購買力，如何引進(jìn)外來購買力，便成了本案是否成功的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。 購買力欠強(qiáng) 據(jù)調(diào)查，我們了解到鷹潭市區(qū)內(nèi)人口多以經(jīng)商為主，職工人數(shù)不到總?cè)藬?shù)的 10%，而且職工工資水平普遍偏低，這便決定其不甚強(qiáng)勢的購買力。 針對(duì)劣勢，能否適當(dāng)?shù)丶右砸龑?dǎo)，趨利避害，這是項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。順應(yīng)這樣的市場需求與民眾心理，我們對(duì)本案作了這樣的規(guī)劃，相信它將有著極好的市場前景與發(fā)展規(guī)劃。 順應(yīng)需求 本案中的廣場、商業(yè)帶的規(guī)劃都是經(jīng)過多方市場調(diào)查和公眾需求論證的。眾所周知，廣場是一個(gè)城市中最能集聚人氣的地方，而一個(gè)商業(yè)帶、商業(yè)區(qū)的發(fā)展最離不開最需要的便是人氣。 第二篇項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 第一章項(xiàng)目 SWOT 分析 強(qiáng)勢（ S） 區(qū)位優(yōu)勢 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，素有 “江南重鎮(zhèn)，六省通衢 ”之稱，而本案地處鷹潭市區(qū)經(jīng)濟(jì)繁華地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這 對(duì)于本案商業(yè)帶的開發(fā)和后期商業(yè)運(yùn)作與引導(dǎo)是個(gè)絕好的契機(jī)。月間徘徊，售價(jià)為 60007000 元 /㎡，樓上住宅價(jià)位在 10001200 元 /㎡之間浮動(dòng)。整條街長約 300 余米，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 鷹潭市眼鏡市場緊鄰其分布，入口大門位于步行 街西側(cè)路面。二樓、三樓目前已形成專業(yè)的家具市場。地處市中心廣場東側(cè)裝璜豪華的鬧市中心，三層營業(yè)面積共 5300 余平方米，內(nèi)部服務(wù)設(shè)施 一流，擁有自動(dòng)扶梯，送貨電梯及先進(jìn)的自動(dòng)噴淋消防報(bào)警器。 ⑵經(jīng)營范圍：國貿(mào)具備了服裝、針織、化妝、不銹鋼用具、花藝、鐘表、家電、皮具、玩具、鞋帽、玻璃制品、床上用品等 15 部類的綜合經(jīng)營能力，主要分布如下：一樓以飾品、家電、手機(jī)等為主）；二樓主營鞋帽；三樓主營服飾、領(lǐng)帶等。在投資建立了中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、升降梯、計(jì)算機(jī)監(jiān)控與區(qū)域運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國貿(mào)商廈已成為鷹潭市現(xiàn)代化程度最高的商業(yè)企業(yè)。 ⑵經(jīng)營范圍：以精品服飾為主，主要分布在一樓、二樓；三樓除少數(shù)商鋪經(jīng)營服裝外，還分布有旅行社、美容院、 KTV 等相關(guān)行業(yè)。該廣場于 2022 年 6 月份開始營業(yè)，歷經(jīng) 4 個(gè)月的時(shí)間，至今人氣氛圍漸有起色，逐步靠近其作為鷹潭市專業(yè)的精品服裝商場的定位，并帶動(dòng)周邊的商業(yè)氛圍和人氣。 對(duì)于鷹潭這樣的城市來說，學(xué)校是個(gè)絕對(duì)的人氣團(tuán)，而市一中離本案的輻射距離不超過 500米，勢必會(huì)為其造勢不少。尤其在 1998 年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參加全國數(shù)理化競賽方面，出現(xiàn)了前所未有的三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來教育教學(xué)每年上一個(gè)新臺(tái)階， 99 年高考 5 人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，； 2022 年 7 人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。形成了 “團(tuán)結(jié)、求實(shí)、勤奮、創(chuàng)新 ”的校風(fēng)， “敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、精深、文明 ”的教風(fēng)和 “尊師、刻苦、活潑、謙虛 ”的學(xué)風(fēng)，在德育、體育、教研方面形成了自己的特色。近 20 年來，有 9 人獲國家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)， 20 人獲省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。 鷹潭一中師資力量雄厚。 1999 年 5 月，一棟包括多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)的現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全的學(xué)生宿舍開始投入使用。 鷹潭一中教學(xué)設(shè)施齊全?，F(xiàn)有 40 個(gè)班級(jí)， 2200 余名學(xué)生， 175 名教職工。 該?dān)椞稌昃o鄰市影劇院而居，與本案亦僅一條站江路之隔，其人流與固有的文化氛圍及氣息地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 勢必會(huì)為本案集聚人氣，又可與之形成互動(dòng)與對(duì)流，從而形成新的城區(qū)繁榮點(diǎn)。 鷹潭市新華 書店主營全國和全省各出版社圖書、教材、年畫、音像制品，兼營文教用品等；經(jīng)營方式包括批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時(shí)，還設(shè)有讀者俱樂部和單位團(tuán)體購書的計(jì)劃發(fā)行處，以繁榮鷹潭圖書市場。 鷹潭市新華書店 鷹潭市新華書店始建于 1952 年，現(xiàn)有在職干部職工 30 人，擁有固定資產(chǎn) 300 余萬元；下轄 3個(gè)分店，負(fù)責(zé)全市近 20 萬萬人口的圖書供應(yīng)。 近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新項(xiàng)目上市，以滿足市民文化生活的需要。曾成功地接待中央民族樂團(tuán)、中央芭蕾舞團(tuán)、中國歌劇舞劇院、解放軍前線歌舞團(tuán)、武警文化團(tuán)、 俄羅斯莫斯科音樂舞蹈團(tuán)、俄羅斯明星馬戲團(tuán)等國內(nèi)外團(tuán)體以及侯寶林、李默然、姜昆、陳蕓、陳述、唐杰忠、張金玲、黃婉秋、黃宏、郭達(dá)、李伯良、李伯成、葛軍、王潔實(shí)、謝莉斯、潘長江、董文華、大山等一大批藝術(shù)家。 影劇院是鷹潭市政治、文化活動(dòng)的重要場所，被譽(yù)為鷹潭的人民大會(huì)堂，市大型會(huì)議都在此舉行。主體工程建筑面積 5300 ㎡，舞臺(tái)360 ㎡，副臺(tái) 130 ㎡，演員化妝住宿樓 600 ㎡，觀眾座席 1400 座。規(guī)劃總面積位 ㎡（其中規(guī)劃廣場 ㎡，規(guī)劃步行街 ㎡，規(guī)劃開發(fā)用地 ㎡），目前為鷹潭市體育場所在地，為平整用地。而我們的時(shí)代廣場在主題上的定位恰與鷹潭人們這樣的心理需求相吻合，同時(shí)又與道教深厚的文化底蘊(yùn)相輝映，這便使它有了堅(jiān)實(shí)的文化后盾。一種是在現(xiàn)實(shí)生活中，按道教教義建立一個(gè)理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂業(yè)、竟其天年，這反映在當(dāng)代鷹潭人身上，便成了一種對(duì)休閑、愜意的生活的向往與憧憬。 長期以來，鷹潭人們的觀念受道教的影響根深蒂固。 道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，希望長生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的。老子說： “清靜為天下正 ”。 ”《列子 .黃帝篇》中說，華胥之國是順自然而治的，他所說的 “自然 ”，事實(shí)也就等于 “無為而無不為。無為而無不為是道教的思想準(zhǔn)則。 我國是一個(gè)多宗教的國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。因此，時(shí)人尊張道陵為人天之師，正一道又稱天師地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 道，張道陵即為 “道教祖天師 ”。 ] 龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹， “丹成而龍虎見，山因以名 ”。整個(gè)區(qū) 200 平方公里，素有 “神仙所都 ”、 “人間福地 ”之譽(yù)。但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個(gè)層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔治觯椞督诘姆績r(jià)上升在很大程度上有賴于出外經(jīng)商的鷹潭人逐漸增多，而他們外出賺錢后多回鷹潭購房。因此對(duì)于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對(duì)于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對(duì)這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。 綜上，便引申出了廣場的主題定位 ——休閑、生活、綠色、健康。這不僅表明了鷹潭市民對(duì)于這樣一個(gè)場所的基本需求，同時(shí) 也在客觀上對(duì)這個(gè)場所主題定位提出了相應(yīng)的要求 ——它必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方。 心理需求 由于本案地塊的開發(fā)不僅涉及住宅樓，還兼及廣場與商業(yè)帶，屬綜合性的房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此就本案對(duì)于當(dāng)?shù)厝巳合M(fèi)心理與習(xí)慣的調(diào)查也應(yīng)從多方面入手，了解當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诟鱾€(gè)方面各個(gè)層次的需求，才能從根本上去滿足他們，也為這個(gè)地塊樓盤的營銷創(chuàng)造良好的條件。 ⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 增長源 來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等 8 個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。 ⑵以建設(shè)花園式城市為目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)，啟動(dòng)高橋區(qū)。 本案恰恰處于這個(gè)圍合區(qū)域內(nèi)，屬鷹潭市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的優(yōu)勢，對(duì)于該地塊的開發(fā)是個(gè)極好的契機(jī)。 市政規(guī)劃 規(guī)劃戰(zhàn)略 依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實(shí)施 “工業(yè)富市、商貿(mào)活 市、旅游旺市、科技興市、依法治市 的戰(zhàn)略。距省會(huì)南昌僅 130 公里。素有 “江南 重鎮(zhèn)，六省通衢 ”之稱，它從一