【正文】 福佳 新天地廣場(chǎng)地下 、 層 個(gè)（包括商鋪部分）羅斯福 天興國(guó)際中心多個(gè)（包括商鋪部分）城市廣場(chǎng)個(gè)地下立體車(chē)位左右休斯頓公寓約 個(gè)名仕國(guó)際地下停車(chē)位 個(gè)中山九號(hào)地上 個(gè)，地下 層共 個(gè)（包括新世界百貨部分）共 戶(hù)（公寓 ，寫(xiě)字間 ）曼哈頓大廈個(gè)左右（包括商業(yè)部分）經(jīng)典生活地下 、 層 多個(gè)（包括家樂(lè)福部分）嘉和花樣年華車(chē)位數(shù)總戶(hù)數(shù)項(xiàng)目1. 25000星海自由港1. 17000壹品星海星海灣區(qū)域1. 66500花樣年華三八廣場(chǎng)周邊1. 98200中山九號(hào)1. 66800修竹廣場(chǎng) 1 座中山廣場(chǎng) 天津街租金（元 / 平 / 天）均 價(jià)（元 / 平）項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū) 域星海自由港壹品星海星海灣區(qū)域花樣年華名仕國(guó)際三八廣場(chǎng)周邊中山九號(hào)修竹廣場(chǎng)曼哈頓大廈 座中山廣場(chǎng) 天津街租金（元 平 天）均 價(jià)（元 平）項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū) 域區(qū)域租賃情況分析項(xiàng)目名稱(chēng) 裝修情況 曼哈頓大廈 廚衛(wèi)裝修，后期贈(zèng)送 800元 /平全屋裝修 名仕國(guó)際 約 800元 /平精裝修 嘉和花樣年華 約 600元 /平裝修 國(guó)際酒店 2200元 /平裝修，贈(zèng)送家電 中央公館 1200元 /平裝修 典型項(xiàng)目裝修情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 曼哈頓大廈 中山九號(hào) 友好大廈 外墻 高級(jí)大理石配噴涂 一層及以下理石，二層及以上高級(jí)藝術(shù)噴涂 干掛花崗巖 大堂 主材為云石及木飾，配以造型石膏板吊頂連燈飾。 伊景華園 10 宅語(yǔ)園 1200 國(guó)際酒店 3 千甲盛世 200 寶發(fā)金鉆 海派優(yōu)座 400 中央公館 星海商城 2 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 銷(xiāo)售率 裝修標(biāo)準(zhǔn) 中山廣場(chǎng) 天津街 民主廣場(chǎng)中央商務(wù)區(qū) 休斯敦公寓 8500 90% 800元 /平裝修 中央公館 9500 85% 1200元 /平裝修 國(guó)際酒店 9700 清盤(pán) 2200元 /平裝修，增家電 三八廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 名仕財(cái)富中心 9100 清盤(pán) 精裝修 花樣年華二期 9600 80% 精裝修 西安路商業(yè)、商務(wù)區(qū) 寶發(fā)金鉆 9000 80% 精裝修 星海灣商務(wù)區(qū) 一品星海二期 11000 90% 清水 半島聽(tīng)濤 12022 70% 清水 百年匯 11500 公寓部分清盤(pán) 2022元 /平裝修 新開(kāi)路商務(wù)區(qū) 金宸國(guó)際 8500（尾盤(pán) 9000左右） 95% 精裝修 良玖國(guó)際 8000 80% 清水交房 區(qū)域公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷(xiāo)售情況一覽表 主要公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售周期表 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 均價(jià) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 休斯頓公寓 27 8500 10 90% 伊景華園 24 9000 10 80% 中央公館 16 9700 80% 國(guó)際酒店公寓 12 9500 3 98% 悅泰誠(chéng)里 8 11000 5 100% 良玖國(guó)際 7 8000（清水） 85% 花樣年華Ⅱ 期 6 8000/9600 80% 香榭里街區(qū) 3 8400（清水） 40% 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售周期（月） 銷(xiāo)售率 休斯頓公寓 10 27 90% 伊景華園 10 24 80% 中央公館 16 80% 國(guó)際酒店公寓 3 12 98% 悅泰誠(chéng)里 5 8 100% 良玖國(guó)際 7 85% 花樣年華 Ⅱ 期 6 80% 香榭里街區(qū) 3 40% 公寓項(xiàng)目車(chē)庫(kù)情況一覽表地下 2 層 100 0 個(gè)左右（包括商鋪部分）1344福佳 公寓項(xiàng)目年度供需情況對(duì)比圖（萬(wàn)平）75 0204060801001201402022年 2022年 2022年 2022年2022年新增公寓項(xiàng)目 2022年新增公寓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)平） 項(xiàng)目名稱(chēng) 總套數(shù)（套） 嘉和 ?2022年下半年有 94萬(wàn)平方米的供應(yīng)量集中交現(xiàn)，使整個(gè)公寓市場(chǎng)的實(shí)際供給量大增，對(duì)于終端使用客戶(hù)的爭(zhēng)奪更加激烈，對(duì)后期的再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也形成了 一定的影響。僅 2022年新增供應(yīng)量就有 （含已入市在建項(xiàng)目），較 2022年增長(zhǎng)了。 公寓市場(chǎng)供給狀況 政策分析 公寓產(chǎn)品供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量分析 大連主要公寓項(xiàng)目調(diào)研分析 典型項(xiàng)目調(diào)研及分析 大連市借鑒公寓產(chǎn)品的調(diào)研及分析 大連公寓市場(chǎng)的發(fā)展特征及趨勢(shì) 大連公寓市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)及銷(xiāo)售情況分析 目前大連市市場(chǎng)上對(duì)精裝修公寓的接受度分析 研究分析內(nèi)容 大連公寓市場(chǎng)年度供應(yīng)量對(duì)比圖 20222022年主要新增公寓項(xiàng)目 ?我市公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)自從 2022年開(kāi)始持續(xù)升溫，尤其是從2022年底至今，市場(chǎng)的供應(yīng)量有大幅增長(zhǎng)。 緊縮性政策影響 政策分析 扶持性政策影響 本項(xiàng)目所處政策環(huán)境評(píng)價(jià) 市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，有益于品牌發(fā)展商的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作； “住在大連”，有利于本項(xiàng)目吸引大量外地購(gòu)買(mǎi)資金； 稅收政策對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)帶來(lái)大的影響； 產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境下，本項(xiàng)目具備爭(zhēng)取政府扶持的空間。 由于并非國(guó)內(nèi)的一線城市，也不是省會(huì)，在地理位置上偏居一角，國(guó)際性大公司往往不會(huì)把較高級(jí)別的辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在大連，這直接造成了大連的頂級(jí)商務(wù)性消費(fèi)力（寫(xiě)字間、公寓等）較弱的客觀事實(shí)。 房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)較為穩(wěn)定的發(fā)展，為本項(xiàng)目的整體運(yùn)作提供了有利的先決條件。 大連市房地產(chǎn)成交均價(jià)增長(zhǎng)情況 成交均價(jià)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 06年增速放緩。 553107197811371625459421550 5584959201020278203 193234284413452 450 469352 3474120200400600800100012001400160018001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年施工面積 竣工面積大連市住宅施工、竣工面積增長(zhǎng)情況 大連市商品房施工、竣工面積增長(zhǎng)情況 銷(xiāo)售面積逐年穩(wěn)定增加，市場(chǎng)需求旺盛。而未來(lái)的需求，在大連日益興盛發(fā)展建設(shè)的背景下，將會(huì)傾向與大都會(huì)城市接軌的局面。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，大連的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，被外地入連人群消化購(gòu)買(mǎi)過(guò)半，而隨著流入資源的不斷攀升，高端產(chǎn)品市場(chǎng)支持十分利好。 從整體的宏觀經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，大連的經(jīng)濟(jì)情況持續(xù)發(fā)展良好，房地產(chǎn)行業(yè)正處在發(fā)展穩(wěn)健的階段，市場(chǎng)的需求較為強(qiáng)勁，擁有開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的較好的宏觀條件。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出大連的商業(yè)、商貿(mào)氛圍愈發(fā)濃厚，為商業(yè)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)交流提供了基礎(chǔ)，從而增加商貿(mào)人員的往來(lái)和新增居住人群。房 地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是十分強(qiáng)勁。人均收入的提高，使消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，也更多樣化，個(gè)性化。 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境和整體公寓市場(chǎng)如何 大連市城市發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的提升 環(huán)境興市的指引性作用 廣場(chǎng) 、 花園城市形象 、 旅游重點(diǎn)城市 港口貿(mào)易的發(fā)展 港區(qū)建設(shè) 、 港口貿(mào)易發(fā)展 經(jīng)濟(jì)區(qū)域的建設(shè) 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 、 高新技術(shù)園區(qū) 、 國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)帶 、 保稅區(qū) 、 出口加工區(qū) 、 周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè) 城市榮譽(yù)的贏得 經(jīng)濟(jì)活力獎(jiǎng) 、 聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) 城建改造日益興盛 城市建設(shè)西拓北進(jìn) 、 泉水區(qū)域 、 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 、 東港區(qū)改造 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn) 大連近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)業(yè)做為固定資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成 反應(yīng)了投資者對(duì)城市的信心及良好投資 回報(bào)的預(yù)期。盡管在具體實(shí)施過(guò)程中大多脫離了初衷，但仍以其規(guī)?；?、配套全等優(yōu)勢(shì)占據(jù)了市場(chǎng)的主動(dòng)，銷(xiāo)售情況良好。 時(shí)間 產(chǎn)品形式 居住標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格水平 代表項(xiàng)目 地段、自然景觀品質(zhì)階段 9596年 多層 封閉小區(qū)化，地段、景觀 40005000元 /平 海昌華城、陽(yáng)光花園、香都花園 地段、園林、規(guī)劃品質(zhì)階段 9798年 多層 提出小區(qū)景觀居住 5000元 /平 華麗山莊、水仙花園 地段、綜合配套品質(zhì)階段 992022年 多層、小高層 配套完善、居住氛圍 60007000元 /平 桂林苑、楓林苑、億達(dá)廣場(chǎng) 綜合開(kāi)發(fā)品質(zhì)階段 2022年至今 多層、小高層、高層 綜合品質(zhì)，居住理念 800010000元 /平 明澤苑、億達(dá)新世界、曼哈頓大廈 城市中心地段小高層 、 高層建筑 生態(tài)化 、 規(guī)?；?、 充分配套大盤(pán) 國(guó)際化色彩 發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡赜? 高端居住產(chǎn)品的尊崇 、 品位居住開(kāi)發(fā)階段來(lái)臨 結(jié)果：當(dāng)前和未來(lái)數(shù)年中 —— 高端商務(wù)、居住產(chǎn)品的三大城市組團(tuán) 已經(jīng)形成的：中山廣場(chǎng)組團(tuán) 正在形成的：青泥洼橋組團(tuán) 即將形成的：東港新區(qū)組團(tuán) 典型特征是城市 CBD、 CSD、 CHD、 CLD四大中央?yún)^(qū)作為載體 東港新區(qū)東港新區(qū)大型樓盤(pán)狀況 ?福佳新天地廣場(chǎng) ?羅斯福 〃 天興國(guó)際中心 ?振屹城市廣場(chǎng) 地理位置： 西安路 占地面積： 近 4萬(wàn)平方米 建筑面積： 約 35萬(wàn)平方米 開(kāi)發(fā)商： 大連福佳企業(yè)集團(tuán) 功能分區(qū)： 公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字間、 住宅、酒店 公寓售價(jià)： 5700元／平米 銷(xiāo)售率： 公寓 95％ 地理位置： 西安路 占地面積： 建筑面積： 開(kāi)發(fā)商： 大連商業(yè)城有限公司 功能分區(qū)： 公寓、寫(xiě)字間、商業(yè)項(xiàng)目 公寓售價(jià)： 6200元／平米 銷(xiāo)售率： 公寓部分清盤(pán) 地理位置： 中山區(qū)玉光街與解放路交處 占地面積： 3萬(wàn)平方米 建筑面積： 15萬(wàn)平方米 開(kāi)發(fā)商： 大連振屹房屋開(kāi)發(fā)有限公司 功能分區(qū)： 酒店、公寓、商業(yè)項(xiàng)目 公寓售價(jià)： 9400元／平米 銷(xiāo)售率： 公寓可銷(xiāo)售部分清盤(pán) 小結(jié)： 此三大項(xiàng)目均是近兩年開(kāi)發(fā)，集中入市，代表了大連市房地產(chǎn)大盤(pán)的旺勢(shì)階段。