淮海國際商務(wù)大廈項(xiàng)目分析簡報-文庫吧資料
2025-01-14 03:37本頁面
【正文】 9000 辦公總體售價為： 樂觀估計(jì) +10% 單價： 2900030000 辦公總體售價為： 辦公樓 ? 金鐘廣場 ? 上海廣場 ? 柳林廣場 ? 淮海中華大廈 ? 海通證券大廈 ? 恒積大廈 ? 金天地國際大廈 金鐘廣場 位置 盧灣區(qū)淮海中路 98號 開發(fā)商 金鐘商業(yè)發(fā)展有限公司 總建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積 約 3,000㎡ （建筑面積） 主力面積 100150 ㎡ 停車位 200個 左右 得房率 65% 凈層高 架空地板 100mm 車位價格 2022元 /個 /月（租賃） 乘客電梯 6部 OTIS客梯 2部貨 /消防梯 2部觀光電梯 空調(diào)設(shè)備 進(jìn)口 TRANE中央空調(diào)空調(diào) 運(yùn)營時間：周一 ~周五 9:00~18:00 超時收費(fèi)： 入口大堂 大堂挑空 2層，面積較小 外墻材料 不銹鋼飾框＋雙層中空玻璃幕墻 交房標(biāo)準(zhǔn) 天花吊頂、架空地板、地毯、涂料墻等 建筑層數(shù) 1— 5層為大型綜合商場，單層面積 3500— 4300平方米。 / 15 衛(wèi)生間 高級墻、地磚、礦棉板吊頂、臺盆、坐便器、隔斷等；電加熱熱水。 / 13 公共走道 高級礦棉板吊頂；高級塊狀地毯或石材。 / 11 內(nèi)墻 高級涂料、石材。 進(jìn)口品牌 9 車庫 機(jī)械式停車和地面停車。 能美 背景音像 應(yīng)急時可切換為消防廣播。 進(jìn)口品牌 6 消防報警 覆蓋整個大樓。 / 5 網(wǎng)絡(luò) 中國電信、中國網(wǎng)通、天翼通。 進(jìn)口品牌 3 通訊 中國電信、中國網(wǎng)通。 區(qū)域 項(xiàng)目 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面 積 (㎡ ) 單間面積 (㎡ ) 得房率 租金 （元 /平米 *天） 物業(yè)費(fèi)（元 /平米 *月） 電梯 出租率 租金范圍 淮海東路 恒積大廈 20 2022 60200 68% 4 22 6部寶來電梯 90% 金天地 21 1600 50168 70% 10 3部三菱 60% 淮海中華大廈 32 1800 100200 75% 8 5部三菱 95% 永銀大廈 16 1100 120370 67% 6 25 5部三菱 100% 柳林大廈 33 1500 50160 67% 4 25 5部三菱 90% 人民路 金鐘廣場 柳林大廈 淮海中華大廈 恒積大廈 金天地 /平米 *天 /平米 *天 /平米 *天 /平米 *天 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域較周邊區(qū)域?yàn)橐粋€租金低谷 ? 隨著淮海中路辦公的飽和，對本項(xiàng)目未來租金有一定的拉動 項(xiàng)目銷售前景看好 稀缺性決定價格空間大 中心結(jié)論： 使用價值決定投資價值 將本項(xiàng)目作為投資產(chǎn)品分析 投資產(chǎn)品 投資回報率 其他選擇 價格空間依據(jù) 對于項(xiàng)目 投資保證 租金預(yù)估 物業(yè)名稱 層數(shù) 量體 （萬㎡） 單位租金 （元 /㎡ /天） 入住率 （ %） 永銀大廈 16 1 6 100 金鐘廣場 45 15 6 90 蘭生大廈 39 95 柳林廣場 33 4 90 淮海中華大廈 32 95 恒積大廈 20 6 4 90 ? 周邊辦公租金在 46元 /天 /㎡ 之間 ? 本項(xiàng)目規(guī)模品質(zhì)與永銀大廈相當(dāng) ? 本項(xiàng)目租金可以達(dá)到 6元 /天 /㎡ ? 市場認(rèn)可稅前投資回報率： 8% ? 入住率取均值： 95%； 市場認(rèn)可售價為： 26000元 /平米 本項(xiàng)目能否保證該售價？ 存在多少上浮空間？ 投資回報率 投資保證 其他選擇 能否保證該售價？ 宏觀市場 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域市場 軌道交通： M8線連接三林上南、淮海路、人民廣場、虹口足球場和楊浦地區(qū)。 延安東路 東海商業(yè)中心 高登金融大廈 旺角廣場 海洋大廈 外灘新界 淮海中路 從黃陂南路到陜西南路一帶的高檔商品消費(fèi)區(qū)、嘉華中心等新興的高檔寫字樓群。 基地位置 項(xiàng)目性質(zhì)： 純辦公樓 基地用地面積： m2 總建筑面積： m2 地上建筑總面積： 14448 m2（ 22層） 地下室建筑總面積： 2884 m2（ 2層） 建筑高度： m 容積率： 建筑密度： ％ 綠化率： ％ 停車位： 70 稀缺小規(guī)模辦公產(chǎn)品 建筑指標(biāo) 建筑指標(biāo) ? 半包圍狀態(tài)，僅一面臨街 ? 主入口臨街 ? 車流動線圍繞建筑體 施工車唯一入口 樓層 層面積 （ m2） 用途 小計(jì) （ m2） 層高 地下部分 地下 2層 設(shè)
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