【正文】 第一百零九條公司將土地使用權(quán)用于出租賺取租金或等待增值后出售的，將其轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；公司利用 取得的土地開發(fā)商品房出售，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；公司利用土地建造自用房屋建筑物時，則將土地使用權(quán)和房屋建筑物分開核算，分別計提折舊和攤銷。 第一百零六條無形資產(chǎn)的攤銷金額區(qū)分以下情況進(jìn)行會計處理：如果無形資產(chǎn)的未來利益是靠出售其生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，則將攤銷金額計入相關(guān) 產(chǎn)品或資產(chǎn)的成本 （如專有技術(shù)）；否則均記入攤銷當(dāng)期損益（如土地使用 權(quán)）。 第一百零五條公司在每個資產(chǎn)負(fù)債表日，對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)使用壽命進(jìn)行重新復(fù)核。 第一百零四條公司于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及未來經(jīng)濟(jì) 利益實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行重新復(fù)核。 第一百零三條無形資產(chǎn)的減值，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 8 號 ——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行測試和會計處理。 一般情況下，公司不對無形資產(chǎn)預(yù)留凈殘值。攤銷無形資產(chǎn)的期限自無形資產(chǎn)可供使用時起，至不再作為無形資產(chǎn)確認(rèn)時止。無形資產(chǎn)的使用壽命如為有限的，則估計該使用壽命的年限或者構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位數(shù)量；在經(jīng)過必要的努力之后，仍然無法預(yù)見無形資產(chǎn)為公司帶來未來經(jīng)濟(jì)利益期限的，則視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。 對于其他方式取得的無形資產(chǎn)，則分別按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的具體規(guī)定執(zhí)行。 第九十九條公司自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括自滿足無形資產(chǎn)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額，但是對于以前期間已經(jīng)費(fèi)用化的支出不再調(diào)整。 如果購買無形資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付的，無形資產(chǎn)的成本則為其等值現(xiàn)值價格。 第九十七條只有同時滿足下列條件的無形項目，公司才將其確認(rèn)為無形資產(chǎn)： （一）符合無形資產(chǎn)的定義； （二）與該資產(chǎn)相關(guān)的預(yù)計未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （三）該資產(chǎn)的成本能夠可靠計量?？杀嬲J(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 6 號 ― 無形資產(chǎn)》中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第九十五條在投資性房地產(chǎn)被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢以及毀損時，公司按照處置總收入扣除賬面價值 以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。 第九十四條在目前成本模式計量方法下，公司在轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)時，直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入賬價值。 第九十二條如果日后由于客觀條件的變化，導(dǎo)致公司管理層決定改變后續(xù)計量方法時，則作為會計政策變更處理，追溯調(diào)整留存收益。 第九十一條公司對于所有的投資性房地產(chǎn)，后續(xù)計量均采用成本模式，每期對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計提折舊 或攤銷，計提折舊或攤銷的方法分別按照有關(guān)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行處理。外購的投資性房地產(chǎn)，初始成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)以及可以直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的，則按照該資產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要的支出核算；以其他方式取得的，按照其他相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。 合并報表范圍內(nèi)公司之間以經(jīng)營租賃方式出租或承租的房地產(chǎn)，在出租方的單體報表上作為投資性房地產(chǎn)項目，但在公司編制集團(tuán)合并報表時，則作為集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。對于部分出租、部分自用的房地產(chǎn)項目，需要進(jìn)一步區(qū)分和判斷，然后將能夠單獨(dú)計量和出售的部分，劃歸為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú) 計量和出售的部分，作為自用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。 第八章投資性房地產(chǎn) 第八十七條公司的投資性房地產(chǎn)，是指公司經(jīng)營性租出的公司擁有產(chǎn)權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物和土地使用權(quán)，以及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 第八十五條公司對固定資產(chǎn)的購建、出售、清理、報廢和內(nèi)部轉(zhuǎn)移等，都需要辦理會計手續(xù)，公司根據(jù)管理職責(zé)的不同由財務(wù)部門設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)賬，在固定資產(chǎn)管理部門設(shè)置固定資產(chǎn)卡片。 如盤盈、盤虧或毀損的固定資產(chǎn)，在期末結(jié)賬前尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，在對外提供財務(wù)會計 報告時應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行處理，并在會計報表附注中做出說明；如果其后批準(zhǔn) 處理的 金額與已處理的金額不一致，應(yīng)按其差額調(diào)整會計報表相關(guān)項目的年初數(shù)。對盤盈、盤虧、毀損的固定資產(chǎn)，需查明原因，寫出書面報告，并根據(jù)規(guī)定程序報請批準(zhǔn)后，在期末結(jié)賬前處理完畢。 除了上述已經(jīng)提足折舊并繼續(xù)使用以及按照規(guī)定單獨(dú)估價計入固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)外，公司對所有的固定資產(chǎn)計提折舊。 固定資產(chǎn)使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法的改變應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更，采用未來適用法進(jìn)行會計處理。未來預(yù)計使用壽命如與原先估計數(shù)有差異的，則應(yīng)調(diào)整固定資產(chǎn)剩余折舊年限；預(yù)計凈殘值預(yù)計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，則應(yīng)調(diào)整預(yù)計凈殘值；固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式有重大改變的，則應(yīng)及時地改變固定資產(chǎn)折舊方法，使其更加能夠體現(xiàn)未來利益的實(shí)現(xiàn)方式。 第八十條公司的固定資產(chǎn)除經(jīng)特別批準(zhǔn)之外，其折舊方法采用直線法平均計算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和估計的經(jīng)濟(jì)使用年限扣除預(yù)計的凈殘值后制定其折舊率。 固定資產(chǎn)的大修理費(fèi)用和日常修理費(fèi)用，通常在發(fā)生時計入當(dāng)期損益，不采用預(yù)提或待攤的方式處理。 固定資產(chǎn)的后續(xù)支出包括日常修理費(fèi)、大修理費(fèi)用、更新改造支出、房屋的裝修費(fèi)用等。 第七章固定資產(chǎn) 第七十七條公司把符合以下兩個特征的有形資產(chǎn)納入固定資產(chǎn)管理和核算： （一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的； （二）使用壽命超過一個會計期間。 第七十六條處置長期股 權(quán)投資時，其賬面價值與實(shí)際取得價款的差額，計入當(dāng)期損益。 第七十五條公司因減少投資等原因?qū)Ρ煌顿Y單位不再具有共同控制或重大影響 的，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資，則改按成本法核算，并以權(quán)益法下長期股權(quán)投資的賬面價值作為按照成本法核算的初始投資成本。 第七十三條公司對于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動，應(yīng)在分析具體的變動原因后，調(diào)整公司的長期股權(quán)投資賬面價值，并計入所有者權(quán)益。無法合理確定取得投資時被投資單位各項可辨認(rèn)資產(chǎn)公允價值的，或者投資時被投資單位可辨認(rèn)資產(chǎn)的公允價值與其賬面價值相比，兩者之間的差額不具有重要性的，則可選擇按照被投資單位的賬面凈利潤與持股比例計算的結(jié)果確認(rèn)投資收益，但必須在附注中披露這一事實(shí)，以及無法合理確定被投資單位各項可辨認(rèn)資產(chǎn)公允價值等原因。 被投資單位以后實(shí)現(xiàn)凈利潤的，公 司在其收益分享額彌補(bǔ)未確認(rèn)的虧損分擔(dān)額 后，恢復(fù)確認(rèn)收益分享額。 公司確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，以長期股權(quán)投資的賬面價值以及其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益減記至零為限，公司對被投資單位負(fù)有承擔(dān)額外損失的情況除外。 第七十二條公司取得長期股權(quán)投資后，按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損 益并調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。 第七十條公司對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，采用權(quán)益法核算。追加或收回投資應(yīng)當(dāng)調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。公司能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響的，被投資單位為其聯(lián)營企業(yè)。公司與其他方對被投資單位實(shí)施共同控制的，被投資單位為其合營企業(yè)。 （二）對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投 資。投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的，被投資單位為其子公司，投資企業(yè)應(yīng)將子公司納入合并財務(wù)報表的范圍。 （一）能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長期股權(quán)投資。 第六十七條對于長期股權(quán)投資的后續(xù)計量，按照準(zhǔn)則規(guī)定分別采用成本法和權(quán)益法進(jìn)行核算。 在合并合同或協(xié)議中對可能影響合并成本的未來事項做出約定的，購買日如果估計未來事項很可能發(fā)生并且對合并成本的影響金額能夠可靠計量的，合并方應(yīng)當(dāng)將其計入合并成本。 通過多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為每一單項交易成本之和。按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不 足沖減的，調(diào)整留存收益。 （五）通過債務(wù)重組取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 12 號 ——債務(wù)重組》確定。 （三）投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費(fèi)用、稅金及其他必要支出，但實(shí)際支付的價款中包含的已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利，應(yīng)作為應(yīng)收項目單獨(dú)核算。 公司對外投資必須符合公司章程以及其他相關(guān)投資內(nèi)部控制制度的規(guī)定，履行必要的內(nèi)部審批程序。 第六十三條根據(jù)金融工具確認(rèn)和計量準(zhǔn)則將可供出售金融資產(chǎn)重分類為 “持有至到期投資 ”時，在重分類日按可供出售金融資產(chǎn)的公允價值，借記 “持有至到期 投資 ”，貸記 “可供出售金融資產(chǎn) ”科目。重分類日，該投資的賬面價值與公允價值之間的差額計入所有者權(quán)益，在該可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值或終止確認(rèn)時轉(zhuǎn)出，計入當(dāng)期損益。具體參考準(zhǔn)則和指南列舉的五種具體情況。 第六十條公司如果根據(jù)管理層的決策將尚未到期的某項 “持有至到期投資 ”在本會計年度內(nèi)出售或重分類為可供出售金融資產(chǎn)的金額，相對于該類投資在出售或重分類前的總額較大時，應(yīng)將該類投資的剩余部分重分類為 “可供出 售金融資產(chǎn) ”，且在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內(nèi)不得再將該項金融資產(chǎn)劃分為 “持有至到期投資 ”。同時，按應(yīng)從所有者權(quán)益中轉(zhuǎn)出的累計損失，借記 “資產(chǎn)減值損失 ”科目，貸記 “資本公積 其他資本公積 ”科目。按原記入 “資本公積 其他資本公積 ”科目的金額，借記或貸記 “資本公積他資本公積 ”科目，貸記或借記 “投資收益 ”科目。 資產(chǎn)負(fù)債表日，可供出售金融資產(chǎn)的公允價值高于 其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記 “資本公積 其他資本公積 ”科目；公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。 在持有可供出售金融資產(chǎn)期間收到被投資單位宣告發(fā)放的債券利息或現(xiàn)金股利，借記 “銀行存款 ”科目，貸記投資收益項目。 第五十九條公司設(shè)置 “可供出售金融資產(chǎn) ”科目，并按照不同類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算 ,并分別設(shè)置 “可供出售金融資產(chǎn) 成本 ”和 “可供出售金融資產(chǎn) 公允價值變動 ”明細(xì)項目。在持有期間收到這部分利息或現(xiàn)金股利時，直接沖減對應(yīng)應(yīng)收項目金額。 第五十八條可供出售金融資產(chǎn)按取得該金融資產(chǎn)的公允價值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金額。 可供出售金融資產(chǎn)主要包括購入的在活躍市場上有報價的股票、債券等，公司基于風(fēng)險管理需要且有意圖將其作為可供出售金融資產(chǎn)的，則劃分為 此類。 已計提減值準(zhǔn)備的持有至到期投資價值以后又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已計提的減值準(zhǔn)備金額內(nèi)，按恢復(fù)增加的金額，借記本科目，貸記 “資產(chǎn)減值損失 ”科目。 第五十六條公司設(shè)置 “持有至到期投資減值準(zhǔn)備 ”科目，并分別品種和類別進(jìn)行明細(xì)核算。 出售 持有至到期投資時，應(yīng)按收到的金額，借記 “銀行存款 ”等科目，已計提減值準(zhǔn)備的，貸記 “持有至到期投資減值準(zhǔn)備 ”科目，按其賬面余額，貸記本科目（投資成本、溢折價、應(yīng)計利息），按其差額，貸記或借記 “投資收益 ”科目。 收到取得持有至到期投資支付的價款中包含的已宣告發(fā)放債券利息，借記 “銀行存款 ”科目，貸記本科目（投資成本）。 公司購入 的到期一次還本付息的債券等持有至到期投資，在持有期間內(nèi)按攤余成本和實(shí)際利率計算確定的利息收入的金額，借記本科目（應(yīng)計利息），貸記 “投資收益 ”科目。 公司取得持有至到期投資時，按照該投資的公允價值與交易費(fèi)用之和，借記 “可持有至到期投資 投資成本、溢折價 ”，貸記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)交稅費(fèi) ”等科目。 第五十三條處置持有至到期投資時，應(yīng)將所取得對價的公允價值與該投資賬面價值之間的差額確認(rèn)為 投資收益。實(shí)際利率應(yīng)當(dāng)在取得持有至到期投資時確定，在 隨后期間保持不變。在持有期間收到這部分利息時，則直接沖減應(yīng)收項目。 第五十條 公司取得持有至到期投資時，應(yīng)當(dāng)按照該投資的公允價值和交易費(fèi)用之和作為該投資的初始確認(rèn)金額。 (一 )沒有可利用的財務(wù)資源持續(xù)地為該金融資產(chǎn)投資提供資金支持，以使該金融資產(chǎn)投資持有至到期； (二 )受法律、行政法規(guī)的限制，使公司難以將該金融資產(chǎn)持有至到期； (三 )其他表明公司沒有能力將具有固定期限的金融資產(chǎn)持有至到期的情況。 第四十七條持有至到期投資是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且公司有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)。 出售交易性金融資產(chǎn)時，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記 “銀行存款 ”等科目，按該項交易性金融資產(chǎn)的成本，貸記 “交易性金融資產(chǎn) 成本 ”，按該項交易性金融資產(chǎn)的公允價值變動，貸記或借記 “交易性金融資產(chǎn) 公允價值變動 ”，按其差額，貸記或借記 “投資收益 ”科目。 公司取得交易性金融資產(chǎn)時，按照該資產(chǎn)的公允價值，借記 “交易性金融資產(chǎn) 成本 ”，發(fā)生的交易費(fèi)用，借記 “投資收益 ”，貸記 “銀行存款 ”等。