【正文】 成別墅部分產(chǎn)品； 小高層產(chǎn)品品質(zhì)和舒適性質(zhì)較差，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品線組合及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 多元產(chǎn)品線，拓寬客戶群，面向主流需求 聯(lián)排別墅提高品質(zhì)，控制面積，提高售價(jià)。 整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。 V S 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保證滾動(dòng)開發(fā)。 ?優(yōu)勢(shì)： 首先主推山地洋房，少量聯(lián)排別墅，樹立高端形象。 ?劣勢(shì)： 市場(chǎng)別墅年均消化100套左右，以別墅占主導(dǎo)開發(fā)推售， 230套別墅銷售周期可能需延長(zhǎng)至 34年。 49 方案一開發(fā)的連續(xù)性優(yōu)于方案二 分期及開發(fā) 的連續(xù)性 ? 優(yōu)勢(shì)： 大量高端產(chǎn)品入市，提高項(xiàng)目形象，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，有機(jī)會(huì)突破價(jià)格天花板。 ，兩方案的總投資額一致，因?yàn)榇藭r(shí)方案一沒有洋房產(chǎn)品。 48 不含花園洋房利潤(rùn)表8327888894491001010570111311 7 . 6 8 %1 7 . 7 9 %1 7 . 8 9 %1 7 . 9 8 %1 8 . 0 6 %1 8 . 1 4 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1 7 . 4 0 %1 7 . 5 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 7 0 %1 7 . 8 0 %1 7 . 9 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 1 0 %1 8 . 2 0 %稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率 含花園洋房利潤(rùn)表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率 在同樣的容積率下，方案一的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)度要高于方案二，因?yàn)榈统杀狙蠓慨a(chǎn)品提高了銷售額并降低了風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)效益 V S 方案一 方案二 ：方案一的最低利潤(rùn)率都要高于方案二的最高利潤(rùn)率。 劣勢(shì)： 小高層物業(yè)很難實(shí)現(xiàn)低價(jià)格平臺(tái)下的高溢價(jià)。能實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。 47 產(chǎn)品線組合 V S 優(yōu)勢(shì)： 別墅最大可占 30%，溢價(jià)空間較大，小高層實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)格條件下的快速銷售，投入成本低，項(xiàng)目形象高 劣勢(shì)： 產(chǎn)品線較為單一，在保證容積率基礎(chǔ)上會(huì)出現(xiàn)大量小高層，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)。 優(yōu)勢(shì)：別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 劣勢(shì)：聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響 。 46 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 小高層 聯(lián)排 +雙拼 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 方案二可體現(xiàn)為純別墅社區(qū)，項(xiàng)目形象檔次高，但別墅產(chǎn)品品質(zhì)受到影響 整體規(guī)劃 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過(guò)度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 44 隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤(rùn)產(chǎn)出能力降低 ?具體過(guò)程參見靜態(tài)測(cè)算表 不含花園洋房成本，售價(jià)表3365324431443059298629224158401438943792370536297937707507337197070500100015002022250030003500400045001 容積率價(jià)格（萬(wàn)元）660680700720740760780800價(jià)差（萬(wàn)元）平均成本平均售價(jià)售價(jià)成本差本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。反而是容積率越高，利潤(rùn)越大，說(shuō)明項(xiàng)目的利潤(rùn)主要來(lái)源于小高層 ? 前期開發(fā)總 投資額在。 43 隨著容積率提升，稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率都隨著增長(zhǎng)，說(shuō)明在沒有洋房的情況下，聯(lián)排最大化并不能帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間 ?隨著容積率的提高，稅后利潤(rùn)在上漲，利潤(rùn)率下降，由于后期的利潤(rùn)空間均來(lái)自于小高層，利潤(rùn)空間不大，所以 利潤(rùn)率變化的幅度很小 。 ?容積率增高后，小高層產(chǎn)品大量出現(xiàn)，容易陷入市場(chǎng)的大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，存在去化風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)形式 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排 /雙拼 小高層 別墅物業(yè)為主的、高端標(biāo)桿形象的 地塊整體定位： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從趨勢(shì)上來(lái)看，單方平均成本和售價(jià)、單方利潤(rùn)產(chǎn)出變化趨勢(shì)一致：隨著容積率提升而降低 ?具體過(guò)程參見靜態(tài)測(cè)算表 含花園洋房成本，售價(jià)圖32093135 30743023 29784039393038403764 36998307957667417210500100015002022250030003500400045001 容積率價(jià)格（萬(wàn)元）660680700720740760780800820840價(jià)差（萬(wàn)元）平均成本平均售價(jià)售價(jià)成本差本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)總投資額表（單位：億元） 含花園洋房利潤(rùn)表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率 容積率 1 總建筑面（萬(wàn)方） 140000 154000 168000 182022 196000總投資額（億元） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元/平方 米）1 土地費(fèi)用 11 99 . 402 設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用 50 . 00 勘察費(fèi)用 3 咨詢顧問費(fèi) 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 施工圖審圖費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 造價(jià)咨詢費(fèi) 15 . 00 工程監(jiān)理費(fèi)用 25 . 00 竣工圖編制費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 25 5 前期工程費(fèi) 50 . 006 工程建安費(fèi)用 小高層 12 00 . 00 獨(dú)棟 20 00 . 00 聯(lián)排 13 00 . 00 花園洋房 85 商業(yè) 15 00 . 00 會(huì)所 30 00 . 00 社區(qū)服務(wù)用房 15 00 . 00 弱電總包 70 . 00 室外雨污管道 20 . 00 綠化景觀 10 7 管理費(fèi)用 按照工程費(fèi)用的1% 提取8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 暫不考慮9 不可預(yù)見費(fèi)用 按照三至八項(xiàng)3%提 取本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 聯(lián)排+ 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 % % % % %占地 占地比 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9%花園洋房 面積 面積比 35 . 0% 24 . 4% 15 . 5% % %占地 占地比 38 . 9% 29 . 8% 20 . 7% 11 . 6% %小高層 面積 12 . 47 15 . 02 17 . 56面積比 52 . 7% 64 . 5% 74 . 2% 82 . 5% 89 . 6%占地 占地比 26 . 4% 35 . 5% 44 . 5% 53 . 6% 62 . 7%獨(dú)棟 面積 面積比 % % % % %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率單位：萬(wàn)平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 聯(lián)排與雙拼組團(tuán)建面約 1萬(wàn)方。獨(dú)棟按照 算。 37 從物業(yè)類型配比來(lái)看，容積率超過(guò) ，難以支撐地塊的低密度高形象，同時(shí)也無(wú)法滿足啟動(dòng)期快速回現(xiàn)的要求；而且高層體量過(guò)大帶來(lái)項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn) ? 占地面積按照去掉廣場(chǎng) 共210畝 計(jì)算。 35 2022年上半年入 市 2022年價(jià)格上揚(yáng) 10% 2022年價(jià)格上揚(yáng) 10% 2022年 2022年 2022年 聯(lián)排： 4545元 /平 洋房： 3500元 /平 小高： 3000元 /平 聯(lián)排： 5000元 /平 洋房： 3850元 /平 小高： 3300元 /平 聯(lián)排： 5500元 /平 洋房： 4235元 /平 小高： 3630元 /平 按照價(jià)格每年 10%的增長(zhǎng)率計(jì)算出分期開發(fā)，每個(gè)階段的不同物業(yè)的價(jià)格，取第二年的中值作為測(cè)算價(jià)格 獨(dú)棟別墅在最后銷售，博取最高溢價(jià)，測(cè)算價(jià)格取6000元 /平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獨(dú)棟產(chǎn)品由于市場(chǎng)上沒有適合參照的產(chǎn)品，根據(jù)世聯(lián)在三四線城市的經(jīng)驗(yàn)，其價(jià)格按照比聯(lián)排略高 1000元 /平計(jì)算。 34 項(xiàng)目各物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)過(guò)程：參照市場(chǎng)同區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)類型價(jià)格，及特爾斐法比較，得出預(yù)期各物業(yè)類型入市價(jià)格 類型 聯(lián)排 洋房 獨(dú)棟 小高層 /高層 入市價(jià)格 4545 3500 6000 3000 市場(chǎng)價(jià)格研判： ，價(jià)格普遍在 28003300間浮動(dòng)，溢價(jià)空間不大，所以洋房與小高層的價(jià)格預(yù)估根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有水平對(duì)比，修正打分后得到。 32 花園洋房打分 確定比準(zhǔn)價(jià)格 在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，融科項(xiàng)目小高層的比準(zhǔn)價(jià)格為： —— 3500元 /平方米 —— 項(xiàng)目名稱 修正價(jià)格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 四季春暉 2700 3105 10% 312 金域中央 3000 3300 80% 2640 時(shí)代奧園 2550 4539 10% 454 修正核心均價(jià) 3500 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 特爾斐法分析各樓盤綜合素質(zhì)，判斷綜合排名及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，在河西金域中央為首，河?xùn)|融科為主，融科入市要做到市場(chǎng)第一，必須在產(chǎn)品品質(zhì)及營(yíng)銷上下功夫 融科項(xiàng)目 金域中央 東方藝墅 錦繡昌南 港逸豪庭 四季春暉 時(shí)代奧園 金岸名都 備注 城市資源 考察地段可復(fù)制性及未來(lái)供應(yīng)量 自然資源 自然景觀及人文資源 品牌資源 開發(fā)商品牌 地塊規(guī)模 規(guī)模聯(lián)系到在景德鎮(zhèn)的影響力 配套 關(guān)系到價(jià)格平臺(tái)及客戶接受度 營(yíng)銷 營(yíng)銷的投入，方式，效果 產(chǎn)品品質(zhì) 包括品質(zhì)，立面，戶型等基本面 權(quán)重 排名 1 5 6 3 2 7 3 好 中上 中 中下 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6. 聯(lián)排容積率 ，花園洋房容積率 ，小高層容積率 。 4 .地塊容積率不大于 ，本次測(cè)算選取 。 29 計(jì)算物業(yè)配比中的關(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè) ： 70萬(wàn) /畝 ： 參照市場(chǎng) 同類產(chǎn)品的價(jià)格，以價(jià)格每年 10%的增長(zhǎng)率計(jì)算，取平均值。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動(dòng)區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。是本項(xiàng)目主要客戶。 臵業(yè)傾向： 總價(jià)極敏感，對(duì)配套商業(yè)和交通要求很高，產(chǎn)品品質(zhì)要求低 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資性需求客戶 特點(diǎn)： 全城投資者 臵業(yè)傾向： 注重社區(qū)文化氛圍，教育配套要求高，追求性價(jià)比。 上升的階層 特點(diǎn)： 支付能力較強(qiáng)，年收入35萬(wàn)。高專老師一個(gè)家庭年收入約 10萬(wàn)。 臵業(yè)傾向 ： 他們需要一種超值感受，渴望得到周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向。 24 景德鎮(zhèn)市場(chǎng)客戶特點(diǎn)小結(jié) 50萬(wàn) 陶瓷工藝美術(shù)大師： 購(gòu)房特點(diǎn) ： 支付能力強(qiáng)，國(guó)家級(jí)大師年收入 200300萬(wàn)，省級(jí)大師50萬(wàn)左右，