某某集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-12-29 15:18本頁(yè)面
【正文】 宅 高檔住宅 普通商品房 鐵西區(qū) 北關(guān)區(qū) 文峰區(qū) 開發(fā)區(qū)及郊區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 從地域和住宅檔次來(lái)細(xì)分安陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 檔次 地域 ?高檔住宅：目前價(jià)格高于 1500元 /平米 ?中檔住宅：目前價(jià)格在 1200—1500元 /平米之間 ?普通住宅：目前價(jià)格在 1200元 /平米以下 ?隨著居民生活水平的提高，高、中、低檔住宅的平均價(jià)格會(huì)逐漸提高 ?在今后市場(chǎng)規(guī)范的情況下，檔次越高的商品住宅，利潤(rùn)率越高 38 0%20%40%60%80%100%從價(jià)位上看，中興在低檔市場(chǎng)占有最大份額，國(guó)泰和貞元次之，中檔市場(chǎng)開發(fā)商力量較為平均，目前除了超越外，高檔市場(chǎng)都是小開發(fā)商開發(fā)的別墅式建筑 中興 1200元以下 1200元 1500元 1500元以上 國(guó)泰 貞元 其它 其它 建源 東方 興安 貞元 富通 建源 興安 超越 8萬(wàn)平方米 39 0%20%40%60%80%100%從區(qū)域劃分看，北關(guān)區(qū)和文峰區(qū)眾多樓盤零星分布，中興占有較大份額，鐵西區(qū)貞元和中興占有大部分份額，開發(fā)區(qū)現(xiàn)在只開發(fā)了 其他 其他 其他 中興 國(guó)泰 東方 中興 貞元 四方 中興 富通 郊區(qū) 開發(fā)區(qū) 銀興 北關(guān)區(qū) 文峰區(qū) 鐵西區(qū) 開發(fā)區(qū) 40 目前關(guān)注高檔市場(chǎng)的開發(fā)商較少，安陽(yáng)高檔住宅市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間 超越 興安 ?由于高檔商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商沒有積極進(jìn)入，未來(lái)幾年的發(fā)展空間有88萬(wàn)平方米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為 63萬(wàn)平方米。 資料來(lái)源：建委 年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬(wàn)人） 人均建筑面積（人/平米） 被使用建筑總面積 1414 1469 1526 1586 1648被使用建筑面積增量 53 55 57 60 62舊住房建筑面積減少量 20 22 24 26 28住宅需求量 73 77 81 86 90年份 2021 2021 2021 2021 2021常住人口（萬(wàn)人） 人均建筑面積（人 / 平米） 被使用建筑總面積 1711 1777 1846 1917 1991被使用建筑面積增量 64 66 69 71 74舊住房建筑面積減少量 30 30 30 30 30住宅需求量 94 96 99 101 104單位：萬(wàn)平方米 29 安陽(yáng)住宅 2021年的需求量是 73萬(wàn)平方米，到 2021年將達(dá)到 104萬(wàn)平方米， 10年合計(jì)安陽(yáng)居民將購(gòu)買住房 900萬(wàn)平方米 0204060801001202021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬(wàn)平方米 年份 73 77 81 86 90 94 96 99 101 104 30 1305178921202645333738833480 344453511186 1299 14701743210425442985 2848 2842408401000202130004000500060001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021單位：元 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)支出 安陽(yáng)居民生活水平的提高，有效支撐了安陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 安陽(yáng)居民恩格爾系數(shù) 資料來(lái)源：安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒、安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局訪談分析 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999安陽(yáng)市居民收入、消費(fèi)支出水平的提高和恩格爾系數(shù)的下降說明安陽(yáng)居民有提高生活條件的需求 31 從居民收入水平看， 2021年人均收入 5696元，家庭收入 17658元，分別比 1999年提高 30%和 19%。目前安陽(yáng)個(gè)性化的需求在市場(chǎng)表現(xiàn)得不突出。 20 8439008751000750800850900950100010501999 2021經(jīng)濟(jì)適用房 商品房120平米以上20%80平米以下5%80100平米35%100120平米40%目前經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的差別在安陽(yáng)尚不明顯 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房平均價(jià)格差距不大 經(jīng)濟(jì)適用房面積比例圖 從設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)布局看，經(jīng)濟(jì)適用房中“兩廳”、“兩衛(wèi)”、帶地下室比較普遍，甚至出現(xiàn)了“樓中樓”結(jié)構(gòu) 單位：元 /平方米 資料來(lái)源：建委訪談分析 21 將來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房政策到位后，經(jīng)濟(jì)適用住房的 機(jī)會(huì)多，利潤(rùn)低 ?開發(fā)商沒有按照實(shí)際成本加 3%利潤(rùn)定價(jià)： 按政策優(yōu)惠程度，經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)至少比商品房均價(jià)低 300元左右 ?經(jīng)濟(jì)適用住房戶型超標(biāo)： 100平米以上占 60% ?經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)重沖擊商品房市場(chǎng)： 1999年占住宅施工面積為 37%，2021年為 60% ?對(duì)購(gòu)房者審核不嚴(yán)，政策沒有落到實(shí)處 ? 政府規(guī)劃將大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，“十五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用住房和自建房的比例為 70%。目前已建成世紀(jì)花園、春華苑、同樂三期，三個(gè)小區(qū) ， 35棟樓，約 2021套；2021年要求竣工 10萬(wàn)平米，開工 15萬(wàn)平米，項(xiàng)目有南湖新村、幸福園、南湖二期、曙光東區(qū)、為文峰東路改造服務(wù)。 政府決定抓緊實(shí)行優(yōu)勝劣汰扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)開發(fā)能力強(qiáng)，市場(chǎng)信譽(yù)好，效益佳的大型房地產(chǎn)公司，關(guān)掉一批水平低，業(yè)績(jī)差的 小公司 ?目前實(shí)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是中興、貞元等 ?未來(lái)市場(chǎng)是幾個(gè)大房地產(chǎn)公司實(shí)力的較量，小開發(fā)商將逐漸被淘汰 資料來(lái)源：建委訪談分析 19 老城改造和經(jīng)濟(jì)適用房是近期安陽(yáng)市政府房地產(chǎn)規(guī)劃的主要內(nèi)容 概述 老城改造 城市規(guī)劃 安陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚（ 98年），產(chǎn)品層次低，缺乏創(chuàng)新。欺騙驗(yàn)資部門，抽逃注冊(cè)資金現(xiàn)象普遍存在，有的甚至沒有固定辦公地點(diǎn) ?較大的中興、國(guó)泰、中星和貞元的注冊(cè)資金分別為 2021萬(wàn)， 700萬(wàn)，1000萬(wàn)和 1034萬(wàn)元，不符合最新的一二級(jí)資質(zhì)條件 ?許多企業(yè)資金匱乏，無(wú)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。目前開發(fā)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)適用房為主 其他三級(jí)和三級(jí)以下的開發(fā)商體制靈活，彼此之間的差距不大。 ?城市化水平低，安陽(yáng)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓近期內(nèi)沒有市場(chǎng)空間。 8 綜上，處在成長(zhǎng)期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景巨大 導(dǎo)入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 時(shí)間 銷售額 2021年投資額 4902億元 開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；銷售總量逐年上升，消費(fèi)主體發(fā)生變化； 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大； 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供應(yīng)呈多樣化； 消費(fèi)環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范； 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)加快滲透。 發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取“求新求變”：從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、智能化設(shè)備，一切都在急劇變化中。而主要依靠政府關(guān)系獲得土地儲(chǔ)備或者尋求保護(hù)生存的企業(yè)將逐漸被淘汰?，F(xiàn)樓出售已成為市場(chǎng)主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的贏利水平目前雖維持在 20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢(shì)。 15101701202725773496428348395160542558546280010002021300040005000600070001990 1991 1992 1993
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1