鴻匯項(xiàng)目策略提報(bào)報(bào)告-文庫吧資料
2024-12-02 00:13本頁面
【正文】 樓房源（順勢而為，不重點(diǎn)強(qiáng)化）；待 2021年項(xiàng)目市場形象確立后，建 議 5月房交會(huì)期間，推出 4號(hào)樓房源， 2021年底項(xiàng)目基本成型（去化 完畢），推出商鋪和車庫。 營銷策略 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 動(dòng)工 2021年項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn) 春季房交會(huì) 售樓部開張 秋季房交會(huì) 開盤 可售物業(yè)價(jià)值預(yù)估 住宅區(qū)塊 ：總建筑面積 48982平方米， 按 18000元 /平方米計(jì)算，可售金 額約 ； 商業(yè)辦公區(qū)塊 ：總建筑面積 33616平方米， 按 14000元 /平方米計(jì)算，可 售金額約 （方案中未標(biāo)注商鋪面積，未能單獨(dú)計(jì)算）； 總銷售額 ：約 14億。 全 LOFT中堅(jiān)勢力 定位釋義 一橋南 ：地理屬性表達(dá) —— 西湖景區(qū)南，寧靜的居所； 中堅(jiān)力量 ：目標(biāo)客群表達(dá) —— 準(zhǔn)中產(chǎn)階層，未來主流購買群。 東方郡（欣盛價(jià)值反哺）的關(guān)系。 三、積：本項(xiàng)目的 LOFT特性，是空間的疊加累積； 命名附注 本項(xiàng)目不定名“鴻匯 區(qū)政府直轄區(qū)： 川味館、島咖啡、肯德基、外婆家、上海華聯(lián)、華潤萬家、速 8酒店、上龍禧硅谷酒店、志成大酒店，你的生活場。 濱江高教園區(qū)： 中國美院、浙江中醫(yī)學(xué)院、浙江公安高專、浙醫(yī)高專、商業(yè)技術(shù)學(xué)院、藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、機(jī)電技術(shù)學(xué)院，你的文化場。 浦沿商貿(mào)中心： 12萬 m2，集購物、美食、娛樂、休閑、健身等 8大功能的“一站式國際化體驗(yàn)型主題商貿(mào)中心”，你的時(shí)尚圈。 價(jià)值持久原則 經(jīng)典的新古典立面，價(jià)值感強(qiáng)，不過時(shí)。 可實(shí)現(xiàn)性原則 一橋南，交通便捷。 總結(jié)論 經(jīng)過項(xiàng)目屬性分析、市場分析與 SWOT分析，可以確立本項(xiàng)目的開發(fā)理念 —— 以“首啟項(xiàng)目奠基鴻匯品牌”的價(jià)值共生開發(fā)體系 —— 充分利用項(xiàng)目核心優(yōu)勢（一橋南全 LOFT空間）與社會(huì)熱點(diǎn)話題（準(zhǔn)中產(chǎn)階層生存狀態(tài)），契準(zhǔn)目標(biāo)客戶，揚(yáng)長避短，制造熱點(diǎn)，精準(zhǔn)營銷，順勢而為奠基鴻匯品牌。 農(nóng)居點(diǎn)影響 ：項(xiàng)目緊鄰農(nóng)居點(diǎn)而建，一定程度上影響項(xiàng)目品質(zhì)的提升； 機(jī) 會(huì) 宏觀形勢 ：國家持續(xù)適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)將保持平穩(wěn)發(fā)展； 濱江房荒 ：濱江建設(shè)的日趨成熟，居住價(jià)值突顯，濱江可售房源稀少； 產(chǎn)品稀缺 ：全 LOFT戶型，區(qū)域罕有，競爭對手少； 綠城過江 ：綠城 15000元 /樓面價(jià)高價(jià)過江，將有效提升濱江整體價(jià)值； 品牌創(chuàng)建 ：有機(jī)會(huì)通過首啟項(xiàng)目的成功運(yùn)作，初步建立“鴻匯”品牌。 風(fēng)尚藍(lán)灣 高層精裝修酒店式公寓（寫字樓） 41— 65方 銷售均價(jià) 10600元 /方 已售罄 逸天廣場 高層公寓、精裝小戶型、精品寫字樓、 大戶型 190— 220方、 40— 90方精致小戶型 二手房均價(jià)14600元 /方 全部售罄交付 SWOT分析 優(yōu) 勢 地段優(yōu)勢 ：地處錢江一橋南，濱江高教園核心區(qū)，地理區(qū)位優(yōu)越； 交通優(yōu)勢 ：距一橋 ，過一橋直達(dá)西湖景區(qū)，過四橋直達(dá)市中心； 戶型優(yōu)勢 ：全 LOFT靈動(dòng)空間，高得房率、高附加值、高性價(jià)比、高個(gè)性化，市場追逐產(chǎn)品，契合客戶需求。 尚城 小高層公寓 138方， 167方，局部小 40— 66方 二手房均價(jià)15000— 17000元 /方 基本售罄并交付 金盛 項(xiàng)目周邊市場分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 主力戶型面積 目前銷售價(jià)格 目前銷售率 江南文苑 小高層、高層 89— 131方 均價(jià) 16800元 /方 83． 5% 銀爵世紀(jì) 高層公寓 89— 139方 二手均價(jià) 14000元 /方 全部售罄交付 天鴻 09年宅地成交綜合樓面價(jià) 9326元 /平米，同比 08年上漲 60%，比 07年上漲68%。截止到 2021年 12月 31日，杭州主城共成區(qū)交了 49258套二手房，月均成 交 4100多套，與 2021年的成交量相比足足增加了三倍有余。 09年月均價(jià)最低值出現(xiàn)在 3月份， 為 10780元 /平米，最高值 12月，為19560元 /平米。價(jià)格暴漲，全年實(shí)際平均價(jià)格上漲達(dá) 50%以上 (與年初最低谷時(shí)比不乏上漲 100%的案例，極端案例甚至更高）。 09年，杭州無可爭議地?cái)D身國內(nèi)一線城市之列 —— 北京、上海、深圳、杭州，典型的移民城市 (指有比本土居民更強(qiáng)的購買力的外來購房者 )特征凸顯。 25— 35歲年輕群體 ：高學(xué)歷，受過良好教育，非個(gè)體戶，以公司職員為 主（濱江產(chǎn)業(yè)屬性與產(chǎn)品空間屬性決定）； 低調(diào)但不失情調(diào) ： 不喜歡太酷太炫的外型，希望有雙層空間自由創(chuàng)意； 可變、高成長性 ：此類群體處于事業(yè)（升職）與家庭結(jié)構(gòu)（結(jié)婚生子）的雙重不穩(wěn)定狀態(tài)，需要可變、高成長性空間滿足不同階段居住需求； 實(shí)惠但要求體面 ：積蓄有限，總價(jià)支付能力低，但希望擠入中產(chǎn)階層隊(duì) 伍，過著體面的生活（區(qū)位空間屬性與產(chǎn)品空間屬性決定）； 市場分析 09年杭州房地產(chǎn)市場整體形勢 09年，杭州以前所未有的成交量，前所未有的價(jià)格上漲幅度，完成了一次從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)的驚天大逆轉(zhuǎn)。 至西湖景區(qū)7公里 周邊生活 配套完善 本 案 產(chǎn)品屬性分析 規(guī)模較小的樓盤 ：僅 8萬方規(guī)模，不可能成為左右市場的標(biāo)桿項(xiàng)目； 結(jié)論：低調(diào)中顯個(gè)性，細(xì)節(jié)處見價(jià)值，雖非市場標(biāo)桿項(xiàng)目，確是新興年輕群體的高價(jià)值之選。 空間屬性分析 毗鄰西湖風(fēng)景區(qū) ：過一橋直達(dá)西湖景區(qū)（ 7公里），乘著風(fēng)景回家； 結(jié)論：本項(xiàng)目所處空間位置為西湖景區(qū)、錢塘江景致、濱江高新產(chǎn)業(yè)與高教園及區(qū)域成熟生活配套等多元價(jià)值交織點(diǎn)，是城市未來不可多得的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)。住宅戶型以 75— 1
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