海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告-文庫吧資料
2024-12-01 22:32本頁面
【正文】 園 ——頂部綠化隔熱層 ——天頂空中花園 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 定位甲 B級 ， 挖掘景觀資源 主打南油廠房 /科技園租客 規(guī)劃與 shoppingmall關(guān)聯(lián) 建筑與希爾頓呼應(yīng) 規(guī)劃利好宣傳 區(qū)域覆蓋與客戶牽引 主動式營銷 降低商業(yè)層數(shù) /街鋪最大化 合理價格快速銷售 給到實惠 特色商業(yè)營造 配套局部亮點(diǎn) 優(yōu)勢 （ S） ： 交通便捷 /臨近地鐵 景觀開揚(yáng) /較低容積率 海岸規(guī)?；_發(fā)資源綜合利用 與希爾頓酒店關(guān)聯(lián) 劣勢 （ W） ： 純寫字樓 /使用年限僅 50年 現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍 不臨主干道 商業(yè)比例高影響立面形象營造 機(jī)會 （ O） ： 規(guī)劃利好 地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿 中端寫字樓需求旺盛 南周邊潛在需求量大 南山寫字樓市場存在空白 周邊 20萬居住人群 威脅 （ T） ： 海岸內(nèi)部商業(yè)同質(zhì)競爭 中心西區(qū)項目分流客戶 新興區(qū) ， 市場關(guān)注度不夠 我們的戰(zhàn)略 產(chǎn)品差異化定位 注意力經(jīng)濟(jì)營造 細(xì)化深挖客戶層 迎合客戶產(chǎn)品特色營造 目標(biāo)下的寫字樓客戶定位 ——合理價格高銷售率 ——迅速回籠資金 策略 —— 把握南山寫字樓空白； 與中心西區(qū)等差異化客戶定位； 主打南油廠房 /科技園租用客戶； 細(xì)化深挖客戶層。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。項目地處城市經(jīng)濟(jì)帶樞紐節(jié)點(diǎn)，商務(wù)價值潛力巨大。 機(jī)會 優(yōu)勢 資源。 本項目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。 ——項目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距 問題 1:甲級寫字樓大勢利空， 如何實現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？ 指標(biāo) 2021 2021 增長率 施工面積 36％ 竣工面積 250％ 銷售面積 9％ 空置面積 ％ 甲級寫字樓供需狀況（萬平米） (市國土局 ) 甲級寫字樓市場特征： ——供需失衡； ——銷售緩慢； ——空置比率增長明顯； ——市場壓力巨大。 商業(yè)裙樓： ——價值最大化； ——租售并舉模式； ——提升可售面積比例?！０赌仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告 占地 容積率 ≤ 覆蓋率 ≤ 45％ 建筑高度 ≤ 100米 使用年限： 50年 總建面積 m2 其中： 商業(yè)： m2 辦公： m2 “目標(biāo)下的戰(zhàn)術(shù)選擇” 現(xiàn)狀寫字樓市場租售狀況？ 未來兩三年待開發(fā)寫字樓狀況？ 市場狀況 定位 目標(biāo)客戶定位？ 項目市場定位 /價格定位？ 發(fā)展商需求 一樓商業(yè)價值如何最大化？ 產(chǎn)品建議 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài) /租售建議 /可售商業(yè)面積？ 戶型定位及分布？ 立面 /智能化等其他建議？ 如何實現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？ 項目營銷推廣 項目形象及命名建議？ 項目推廣思路與策略？ 目標(biāo)。 ——項目建議的基本出發(fā)點(diǎn) 海岸地產(chǎn)南中開發(fā)戰(zhàn)略 ③ 商業(yè)＋寫字樓 ——利潤最大化 ① 本項目 ——迅速回籠資金（辦公） ——長短效益結(jié)合（商業(yè)） ① 本項目 ——寫字樓 7000多 ——提升商業(yè)可售比例 ——商業(yè)價值最大化 ② shopping mall ——品牌提升 ——長期利益實現(xiàn) ② shopping mall ③ 商業(yè)＋寫字樓 ④ 超高層 ——利潤最大化 ——品牌提升 ④ 超高層寫字樓 寫字樓： ——適度產(chǎn)品提升支撐價格合理增長； ——以合理價格實現(xiàn)高銷售率，迅速回籠資金。 世聯(lián)地產(chǎn)對于本項目目標(biāo)的理解 問題。 問題 2:區(qū)域?qū)懽謽莾r格存在上限，項目檔次如何定位？ 項目名稱 區(qū)域 月租金狀況 海王大廈 南油 4550 新保輝大廈 南油 5055 金輝大廈 南油 4045 新能源大廈 南油 3035 保利城大廈 南山文化 中心區(qū) 4550 海景廣場 蛇口 40 海洋石油大廈 蛇口 5055 區(qū)域周邊寫字樓租賃狀況 項目參照系 價格預(yù)估 —— ——月租金 5560，投資回報 9%； ——收益還原均價 73008000。 待建空地 問題 3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？ 問題 4:項目立面形象如何營造？ 項目名稱 總建面 商業(yè) 層數(shù) 有色
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