海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告(文件)
【正文】 架空層設(shè)置 6米高度 ——石材結(jié)合水體和局部綠植與草坪構(gòu)成城市廣場 生態(tài)空間體系構(gòu)想 2（ 立面 多層次 生態(tài)體系 ） N W ——陽光電梯廳＋生態(tài)走廊構(gòu)想 ——電梯圍繞生態(tài)走廊設(shè)置 ——每隔三層可考慮由走廊向外延展出一層弧形平臺共享空間 弧形平臺共享空間 ——每三層退臺（全退臺） ——形成 150平米空中花園 生態(tài)走廊 商務(wù)平臺建筑立面營造建議 ——每三層退臺（全退臺） ——150平米空中花園 ——西側(cè)主體屋頂花園 南側(cè)主體退臺建議 ——每三層退臺 ——形成 150平米空中花園 ——退臺部分應(yīng)不超過主體高度的 1/3 弧形平臺共享空間 ——設(shè)置觀光電梯 ——聯(lián)系商務(wù) /廣場預(yù)商業(yè) ——每三層退臺（全退臺） ——形成 150平米空中花園 ——頂部綠化隔熱層 ——天頂空中花園 Block1:地下一層集中商業(yè) （ 可做綜合超市 ） 首層商業(yè)建筑面 積： 9200 辦公總建面： 36000 BoxShopping的 功能示意 ?建于商業(yè)的前廣場，與負一層商業(yè)、商場及架空層連接； ?人流匯聚： Box是地下商業(yè) /車庫 /地面 /架空層等人流集散的場所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè) 間交通的組織； ?展示場所： Box具有的信息發(fā)布 /昭示 /人流匯聚等功能， 使其成為天然的展示 和售賣空間； 商業(yè)入口 商業(yè)入口 寫字樓入口 寫字樓入口 本項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū) ， 地塊北側(cè)商業(yè)基底退紅線 60米做入口廣場 ， 人流可通過商業(yè) BOX進入商業(yè)內(nèi)街 ， 或進入地下商城 ， 還可通過 BOX的玻璃連廊到達空中廣場 ， 空間層次豐富有趣 ，寫字樓呈 “ L”型退臺布置在地塊西南角 ， 在裙樓上架空一層 ， 讓出屋頂花園 ， 結(jié)合樓體退臺 綠化的設(shè)計 ， 創(chuàng)造 一個綠色生態(tài)的寫 字樓形象 。 世聯(lián)案例： 新龍崗商業(yè)中心 “打到溫州去”（ 2021年） 8月提出并探討可行性 10月聯(lián)系 11月初實地考察， 設(shè)立咨詢點， 精心策劃、準(zhǔn)備 11月 15日報告會異常火爆 11月 21日，溫州客包專機 2駕只抵深圳 11月 2 23日，溫州客深圳搶購新龍崗商業(yè)中心 12月 1214日溫州展會，持續(xù)溫州推廣 截止 12月 25日，溫州客戶已購買 421套，面積，金額 5294萬 。 ——低成本直效營銷 ——營造轟動效應(yīng) ——形象提升 ——高規(guī)格推介計劃 ——結(jié)合增值 VIP計劃 Action 1. 產(chǎn)品推介會暨增值投資計劃新聞發(fā)布會 ACTION 2.—— 增值 VIP計劃 2次轟動效應(yīng) —— （排優(yōu)惠） 2千元抵 2萬，每日 遞減 500元； （排房號單位） 啟動時間 ——2021年 9月 —開盤 Action3:南油 /蛇口 /科技園寫字樓巡展 Action5:DM直郵 Action6:網(wǎng)絡(luò)營銷 Action7:模型展示規(guī)劃前景 Action8:主動式營銷 Action9:房號銷控 Action4:宣傳推廣區(qū)域覆蓋計劃 Action 10. 長三角購房團直效營銷 可行性分析： ——大規(guī)模購買 /團體采購； ——世聯(lián)成熟操作模式； ——世聯(lián)與溫州媒體長期穩(wěn)定的合作關(guān)系； ——項目積累溫州購房團客戶資源。覆蓋率： 40% 商業(yè)總建筑面積： 23200 Bloc3：商業(yè) BOX（ 三層 ） 流通空氣層 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 定位甲 B級 ， 挖掘景觀資源 主打南油廠房 /科技園租客 規(guī)劃與 shoppingmall關(guān)聯(lián) 建筑與希爾頓呼應(yīng) 規(guī)劃利好宣傳 區(qū)域覆蓋與客戶牽引 主動式營銷 降低商業(yè)層數(shù) /街鋪最大化 合理價格快速銷售 給到實惠 特色商業(yè)營造 配套局部亮點 優(yōu)勢 （ S） ： 交通便捷 /臨近地鐵 景觀開揚 /較低容積率 海岸規(guī)?；_發(fā)資源綜合利用 與希爾頓酒店關(guān)聯(lián) 劣勢 （ W） ： 純寫字樓 /使用年限僅 50年 現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍 不臨主干道 商業(yè)比例高影響立面形象營造 機會 （ O） ： 規(guī)劃利好 地處涉外經(jīng)濟前沿 中端寫字樓需求旺盛 南周邊潛在需求量大 南山寫字樓市場存在空白 周邊 20
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